Phần lớn người làm nghề phong thủy và cả người làm xây dựng đều khuyên nhà phố nên có tường riêng thay vì dựa hẳn vào tường nhà bên cạnh; lý do phong thủy là "nhà phải tự đứng được, không mượn lưng nhà khác", còn lý do kỹ thuật là móng và kết cấu hai nhà lún khác nhau, tường chung dễ nứt, thấm và truyền âm. Khi buộc phải dùng chung tường, cần thoả thuận rõ với hàng xóm và xử lý kỹ khe tiếp giáp.
Nhà ống ở phố gần như luôn sát vách hai bên. Bức tường ở giữa hai nhà vì vậy là thứ mỗi gia đình sống cạnh hằng ngày: tựa giường vào nó, kê bàn thờ vào nó, nghe tiếng nhà bên qua nó. Bài này đi qua các quan niệm về tường chung, những chỗ đặt đồ sát vách mà người ta hay băn khoăn, và các việc kỹ thuật nên làm. Phần quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người.
Tường chung, tường riêng và tường "ghép"
Ở phố cũ, có ba tình huống hay gặp. Thứ nhất, tường chung thật sự: một bức tường duy nhất nằm trên ranh giới hai thửa đất, cả hai nhà cùng dựa vào, thường xây từ lâu khi hai nhà cùng một chủ hoặc thoả thuận với nhau. Thứ hai, tường riêng: mỗi nhà xây một bức tường trên đất của mình, giữa hai tường có khe nhỏ hoặc áp sát nhau. Thứ ba, tường ghép: nhà xây sau gác dầm, gác sàn lên tường của nhà xây trước, coi như mượn tường.
Về pháp lý, quan hệ giữa các bất động sản liền kề, trong đó có ranh giới và mốc giới, được quy định trong Bộ luật Dân sự và các văn bản về đất đai, xây dựng. Tường chung nằm trên ranh giới thì thuộc sở hữu chung, việc sửa chữa, đục phá phải có sự đồng ý của các bên. Chi tiết áp dụng cho từng trường hợp nên hỏi cơ quan có thẩm quyền ở địa phương hoặc người có chuyên môn pháp lý; bài này chỉ dừng ở nguyên lý.
Về kỹ thuật, tường ghép là dạng rủi ro nhất. Nhà mới nặng hơn đè lên tường và móng cũ, hai nhà lún lệch nhau theo thời gian. Vết nứt chéo trên tường, nứt chân tường, sàn nghiêng nhẹ về một phía là những dấu hiệu hay gặp ở các cặp nhà như vậy.
Phong thủy nói gì về tường chung
"Nhà mượn tường là nhà không có lưng." Quan niệm cho rằng một ngôi nhà phải có đủ bốn mặt tường của riêng mình mới "tự chủ", dựa tường nhà khác là phụ thuộc. Lý do thực tế là nhà mượn tường phụ thuộc thật: hàng xóm sửa, đập, xây lại thì nhà mình chịu ảnh hưởng trực tiếp.
"Hai nhà chung tường thì vận khí ảnh hưởng nhau." Đây là một quan niệm dân gian, thường được nhắc khi nhà bên có chuyện không vui. Nó không có cơ sở kiểm chứng; điều có thật là tiếng ồn, mùi, ẩm và rung từ nhà bên truyền qua tường chung dễ hơn qua hai lớp tường riêng.
"Nhà thấp kẹp giữa hai nhà cao." Quan niệm loan đầu xem thế này là bị ép, bài riêng về nhà bên trái cao, bên phải cao ở danh mục loan đầu đã bàn. Về tường, nhà thấp kẹp giữa thường phải chống thấm phần tường nhà cao lộ ra phía trên mái mình, vì nước mưa chảy dọc tường đó xuống.
"Tường chung không nên đục cửa sổ." Theo quy định thông thường thì đục cửa sổ nhìn sang nhà bên trên tường ranh giới là không được, phong thủy và luật gặp nhau ở chỗ này. Muốn lấy sáng cạnh tường chung, giải pháp là giếng trời hoặc ô sáng trên mái.
Đặt đồ sát tường chung: quan niệm và việc thực tế
Bảng dưới gom những thắc mắc hay gặp khi kê đồ sát tường giáp nhà bên. Cột cuối là việc nên kiểm trước khi kê.
| Kê sát tường chung | Quan niệm hay nghe | Việc thực tế nên kiểm |
|---|---|---|
| Đầu giường | Lưng tựa tường nhà khác là "tựa nhờ"; ngại nhất khi phía bên kia là bếp hoặc nhà vệ sinh | Nghe tiếng nhà bên ban đêm, sờ tường xem có ẩm, có ống nước đi qua không |
| Bàn thờ | Sau lưng ban thờ nên yên, không phải là bếp, vệ sinh hay chỗ ồn của nhà bên | Hỏi hàng xóm phía bên kia là phòng gì, tường có thấm không |
| Bếp nấu | Ít người ngại; chỉ tránh bếp mình đối lưng với bàn thờ nhà bên vì giữ hoà khí | Khói, nhiệt làm ố tường; cần hút mùi và lớp ốp chịu nhiệt |
| Tủ quần áo, kệ sách | Không có điều kiêng phổ biến | Là lớp đệm âm thanh tốt; để khe nhỏ cho thoáng, tránh mốc |
| Bể cá, bể nước | Một số người ngại nước sát vách nhà khác | Tải trọng, rò rỉ thấm sang nhà bên là chuyện thật |
Ở đây có một điểm đẹp của tập quán: nhiều gia đình khi xây hoặc sửa sẽ hỏi nhà bên đặt ban thờ ở đâu để tránh kê bếp, kê nhà vệ sinh sát lưng ban thờ của họ. Đó là phép lịch sự hàng xóm hơn là chuyện phong thủy, và nó giữ hoà khí lâu dài.
Thấm và nứt ở khe giữa hai nhà
Chỗ yếu nhất của nhà phố sát vách là khe tiếp giáp giữa hai nhà, nhất là khi hai nhà cao thấp khác nhau. Nước mưa chảy theo tường nhà cao, gặp mái nhà thấp, len vào khe giữa hai tường hoặc giữa tường và mái. Lâu ngày tường phía trong nhà thấp bị ố, bong sơn, mốc chân tường. Nhiều tranh chấp hàng xóm bắt đầu từ vệt thấm này.
Cách xử lý thường gặp là làm diềm che khe, còn gọi là tấm úp khe hoặc máng che, bằng tôn hoặc vật liệu chống thấm, phủ lên phần tiếp giáp ở đỉnh tường và mép mái. Phần tường nhà cao lộ ra trên mái nhà thấp cần được trát và sơn chống thấm. Việc này đụng tới tường của cả hai nhà, nên nói chuyện với hàng xóm trước, chia việc và chia chi phí cho rõ.
Nứt là chuyện thứ hai. Khi một nhà đào móng, xây mới, ép cọc bên cạnh, nhà kia có thể nứt. Thông lệ tốt là trước khi thi công, bên xây mới lập biên bản hiện trạng nhà liền kề, chụp ảnh các vết nứt có sẵn, có sự chứng kiến của hai bên. Danh mục sát khí của trang có bài về nhà bên cạnh đang xây theo quan niệm "động thổ sát"; về thực tế, biên bản hiện trạng là việc bảo vệ cả hai nhà.
Tiếng ồn qua tường chung
Tường chung một lớp gạch truyền âm khá rõ: tiếng nói chuyện lớn, tiếng tivi, tiếng kéo ghế, tiếng xả nước. Người ở nhà phố thường quen dần, nhưng phòng ngủ và phòng thờ thì ai cũng muốn yên. Theo phong thủy hiện đại, phòng tĩnh không nên tựa vào phía "động" của nhà bên; theo âm học, lời khuyên cũng y như vậy.
Có mấy cách giảm ồn không cần đục phá. Kê tủ quần áo hoặc kệ sách đầy dọc bức tường chung của phòng ngủ. Làm thêm một lớp vách thạch cao có bông cách âm bên trong, cách tường cũ một khoảng nhỏ; lớp này mất vài phân diện tích nhưng hiệu quả rõ. Bịt các lỗ xuyên tường, lỗ ống điện, vì âm thanh đi qua khe hở dễ hơn qua tường đặc.
Khi xây mới, nếu đủ đất, làm tường riêng với một khe hở nhỏ giữa hai tường là cách cách âm và chống truyền rung tốt nhất. Khe này phải được che kín ở trên đỉnh để không thành chỗ đọng nước và rác.
Khi một trong hai nhà dùng chung tường muốn xây lại
Tình huống khó nhất là hai nhà cũ đang dựa chung một bức tường, rồi một bên muốn phá đi xây mới. Bức tường ấy không thể phá cùng nhà cũ, vì nhà bên kia vẫn đang tựa vào nó. Cách làm thường thấy là giữ nguyên tường chung, nhà xây mới dựng hệ cột, dầm, tường riêng sát bên trong ranh giới của mình, không gác thêm tải trọng lên tường cũ. Nhà mới vì vậy mất đi một ít bề ngang, nhưng đổi lại hai nhà độc lập về kết cấu.
Trong lúc phá dỡ, tường chung có thể bị lộ ra một mặt vốn trước đây nằm trong nhà. Mặt này cần được che chắn, chống thấm tạm thời, vì nhà bên kia có thể bị thấm trong suốt thời gian thi công. Nếu tường cũ đã yếu, kỹ sư có thể đề xuất gia cố; việc gia cố đụng tới tài sản chung nên phải có sự đồng ý của nhà bên.
Theo quan niệm phong thủy, nhà xây lại trên nền cũ nên có tường riêng để "tự lập". Theo kỹ thuật, đó cũng là cách giảm rủi ro lún lệch và tranh chấp về sau. Hai lý do một lần nữa trùng nhau, nên khi bàn với kiến trúc sư, bạn chỉ cần đặt yêu cầu: nhà mới đứng độc lập, không dựa vào tường cũ.
Trước khi xây hoặc sửa nhà sát vách
Danh sách việc nên làm theo thứ tự, áp cho cả nhà xây mới lẫn nhà cải tạo có đụng tới tường giáp ranh.
- Xác định ranh giới thửa đất theo giấy tờ, đối chiếu với thực địa. Nếu có chênh lệch, giải quyết trước khi xây.
- Xác định bức tường hiện có là tường chung, tường riêng của mình hay của nhà bên.
- Gặp hàng xóm hai bên, nói rõ kế hoạch thi công, thời gian, giờ làm việc ồn.
- Lập biên bản hiện trạng nhà liền kề, chụp ảnh, có chữ ký hai bên.
- Thiết kế móng, cột, tường của nhà mình đứng độc lập, không gác lên kết cấu nhà bên. Việc này do kỹ sư kết cấu tính.
- Thống nhất cách xử lý khe tiếp giáp, máng che, chống thấm phần tường lộ ra.
- Khi xong, mời hàng xóm xem lại hiện trạng, ký xác nhận không phát sinh hư hại hoặc ghi nhận để sửa.
Bảy bước trên không có chữ nào về phong thủy, nhưng chúng là thứ giữ cho hai nhà sát vách sống cạnh nhau yên ổn nhiều năm, và đó cũng là điều mà mọi quan niệm về "hoà khí" hướng tới.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà cũ dùng tường chung với nhà bên thì có nên mua không?
Nhiều căn nhà phố cũ ở như vậy hàng chục năm. Cần kiểm hiện trạng tường, vết nứt, thấm, và hỏi rõ giấy tờ ghi nhận tường chung thế nào. Nếu định xây lại, phải tính trước phương án tường riêng vì không thể tự ý phá tường chung.
Nhà bên đặt bàn thờ sát tường chung, nhà mình có được đặt nhà vệ sinh phía bên này không?
Không có quy định cấm, nhưng theo tập quán, nhiều gia đình tránh làm vậy để giữ hoà khí. Nếu bất khả kháng, nên báo hàng xóm và làm tường chống thấm, cách âm thật kỹ.
Đóng đinh, khoan treo đồ lên tường chung có sao không?
Khoan nhỏ để treo tranh, kệ thường không ảnh hưởng, nhưng khoan sâu có thể xuyên sang nhà bên hoặc trúng ống điện nước của họ. Với tường chung, nên khoan nông và tránh vị trí nghi có đường ống.
Có cần làm lễ gì khi xây nhà sát vách không?
Lễ động thổ là tập quán chung khi khởi công, không riêng gì nhà sát vách. Với hàng xóm, việc nên làm là sang chào, báo lịch thi công. Văn khấn chi tiết thuộc trang chuyên về văn khấn.
Tường chung bị thấm từ nhà bên thì giải quyết thế nào?
Trước hết xác định nguồn thấm bằng cách hỏi nhà bên phía bên kia là gì, có đường ống hay bể nước không. Sau đó thoả thuận sửa từ phía nguồn thấm. Nếu không thoả thuận được, có thể nhờ tổ dân phố hoặc chính quyền cơ sở hoà giải.
Nhà mình thấp hơn hai nhà bên có cần xây cao lên cho bằng không?
Không cần chỉ vì quan niệm. Việc nâng tầng còn phụ thuộc quy hoạch và giấy phép. Nếu chưa nâng, hãy xử lý tốt phần tường nhà bên lộ ra trên mái mình và máng che khe để tránh thấm.