Ảnh vệ tinh và bản đồ địa hình cho bạn đọc trước phần lớn hình thế quanh một căn nhà: sông nước ở đâu, đường lớn chạy thế nào, toà nhà cao nằm phía nào, khu đất cao hay trũng so với xung quanh. Người xưa phải leo lên đồi cao để nhìn toàn cảnh thế đất; ngày nay, một chiếc điện thoại với ứng dụng bản đồ có lớp ảnh vệ tinh làm được phần việc ấy trong vài phút.
Bài này hướng dẫn cách đọc hình thế từ trên cao theo các yếu tố của loan đầu, những gì ảnh cho thấy và không cho thấy, và cách chuyển những gì đã thấy thành danh sách cần kiểm khi đến tận nơi. Đây là bước chuẩn bị, không thay được buổi xem nhà thật và không thay được tra cứu quy hoạch, pháp lý từ nguồn chính thức. Các nhận định tốt xấu theo trường phái hình thế vẫn là quan niệm để tham khảo.
Vì sao nên nhìn từ trên cao trước
Loan đầu yêu cầu đọc từ lớn đến nhỏ: vùng, khu, đường, rồi mới đến căn nhà. Khi đến tận nơi, bạn đứng ở mặt đất và chỉ thấy được vài chục mét quanh mình, dễ bị cuốn vào chi tiết căn nhà mà quên bức tranh lớn. Nhìn từ trên cao trước giúp bạn có bức tranh lớn ấy trong đầu khi bước vào ngõ.
Ảnh vệ tinh cho thấy những thứ mà người dẫn xem nhà có thể không nhắc: một con kênh chạy cách nhà vài chục mét phía sau, một bãi đất trống lớn có thể sắp xây, một khu công nghiệp ở đầu hướng gió, một nút giao đông đúc ngay đầu ngõ. Theo cách nói hình thế, đó là các yếu tố long, sa, thủy quanh huyệt; theo cách nói thực tế, đó là các yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống và giá trị nhà.
Nhìn trước còn giúp bạn chọn giờ đến xem. Nếu thấy nhà hướng Tây có toà cao ở phía Tây, bạn biết cần đến buổi chiều để xem nắng có bị che không. Nếu thấy nhà gần một trường học lớn, bạn biết nên ghé vào giờ tan học để xem ngõ có tắc không.
Những gì đọc được từ ảnh vệ tinh
Nước. Sông, kênh, ao, hồ hiện rõ trên ảnh. Ghi lại khoảng cách tới nhà, nước ở phía trước hay phía sau, dòng chảy uốn quanh hay chạy thẳng về phía nhà. Mặt nước có màu lạ, rác nổi hoặc rìa bị lấn chiếm cũng là thông tin.
Đường và dòng xe. Đường lớn, nút giao, cầu vượt, đường sắt. Ghi lại nhà cách đường lớn nhất bao xa, đường đến nhà là ngõ thẳng hay quanh, có đường nào chạy thẳng vào lô không.
Khối công trình. Toà nhà cao nằm phía nào, bóng đổ của chúng trên ảnh cho biết thời điểm chụp và gợi ý chiều cao tương đối. Khu nhà thấp hay cao, mật độ dày hay thưa.
Cây xanh và đất trống. Công viên, hàng cây, bãi đất trống, ruộng. Đất trống cạnh nhà là dấu hỏi lớn về tương lai; công viên được giữ lâu dài là minh đường tự nhiên theo cách nói hình thế.
Công trình đặc biệt. Trạm biến áp, nhà máy, bãi rác, nghĩa trang, bệnh viện, chợ đầu mối. Quan niệm có nhiều cách nhìn với từng loại; thực tế cần xét mùi, tiếng ồn, giao thông, và các khoảng cách an toàn theo quy định.
Hình lô và hướng. Lô đất vuông hay méo, mặt tiền quay về đâu. Hầu hết ứng dụng bản đồ đặt phía bắc ở trên, nên bạn ước được hướng nhà, rồi xác nhận lại bằng la bàn khi đến nơi.
Bản đồ địa hình và đường đồng mức: đọc chỗ cao, chỗ thấp
Ảnh vệ tinh không cho thấy độ cao. Để biết khu đất cao hay trũng, bạn cần lớp địa hình, thường hiện bằng các đường đồng mức hoặc bóng đổ mô phỏng sườn dốc. Nhiều ứng dụng bản đồ có lớp này; một số trang của cơ quan nhà nước cung cấp bản đồ địa hình hoặc bản đồ nguy cơ ngập, sạt lở cho từng khu vực.
Đường đồng mức là đường nối các điểm có cùng độ cao. Đường nằm sát nhau là dốc đứng, đường thưa là dốc thoải. Ở vùng đồi núi, bạn có thể đọc ra lô đất nằm trên sườn, trên đỉnh gò hay dưới chân dốc, và nước mưa từ sườn sẽ chảy qua đâu. Đây đúng là việc đọc long mạch và thủy theo nghĩa địa hình học.
Ở đồng bằng, chênh lệch nhỏ đến mức bản đồ thông thường khó thể hiện. Lúc đó, hãy dùng các dấu hiệu gián tiếp: khu nào trên ảnh có nhiều ao hồ, ruộng trũng; đường nào mới được nâng; khu dân cư cũ nằm trên dải đất nào. Câu khẩu quyết "cao một tấc là núi, thấp một tấc là nước" của người đọc vùng bằng nhắc rằng chênh lệch nhỏ vẫn quan trọng, và cách chắc nhất là hỏi người dân về mức nước khi mưa lớn.
Đọc gió và nắng từ trên cao
Ảnh vệ tinh không hiện gió, nhưng bạn đọc được những thứ quyết định gió. Ở miền Bắc, mùa đông gió chủ yếu từ hướng bắc và đông bắc, mùa hè gió nam và đông nam; ở Nam Bộ, mùa khô gió từ phía đông, mùa mưa gió tây nam. Đặt căn nhà vào giữa ảnh, nhìn về phía các hướng gió chính của địa phương: phía ấy có toà cao chắn không, có mặt nước rộng mang gió mát vào không, có khu công nghiệp hay bãi rác nằm ở đầu gió không.
Nắng cũng đọc được tương tự. Mặt tiền quay về phía Tây mà phía Tây là đất trống thì nắng chiều chiếu thẳng; nếu phía Tây có dãy nhà cao, nắng chiều bị che bớt. Bóng đổ trên chính tấm ảnh vệ tinh cho bạn biết khối nào cao hơn khối nào, và gợi ý mùa đông bóng sẽ dài hơn nữa.
Trong ngôn ngữ của loan đầu, đọc gió là đọc "tàng phong", tức chỗ nào kín gió, chỗ nào gió tán. Trong ngôn ngữ kiến trúc, đó là đọc vi khí hậu của lô đất. Bạn không cần chọn một trong hai cách gọi; chỉ cần nhớ rằng gió và nắng là hai thứ ảnh hưởng tới căn nhà mỗi ngày, và ảnh chụp từ trên cao là nơi dễ nhất để thấy chúng đến từ đâu.
Thấy gì trên ảnh, kiểm gì tại chỗ
Bảng dưới chuyển những điều bạn thấy từ trên cao thành các việc cụ thể khi đến xem nhà. Đây là cách biến việc đọc hình thế thành một danh sách kiểm có thể làm được.
| Thấy trên ảnh | Cách nói hình thế | Kiểm tại chỗ |
|---|---|---|
| Kênh, sông sau nhà | Nước sau lưng, thiếu tựa | Bờ có kè chưa, mùi, muỗi, mức nước mùa mưa |
| Đường thẳng đâm vào lô | Bị xung | Tốc độ xe, đèn xe ban đêm, có gờ giảm tốc không |
| Toà cao phía trước gần | Bị áp, minh đường hẹp | Còn thấy trời không, nắng giờ nào |
| Đất trống lớn bên cạnh | Thiếu ôm một bên | Quy hoạch lô đó, bụi gió hiện tại |
| Công viên phía trước | Minh đường rộng | Ồn buổi tối, an ninh, có thật là đất công viên lâu dài không |
| Khu nhiều ao hồ, ruộng trũng | Vùng trũng, nước tụ | Lịch sử ngập, cao độ nền so với đường |
| Nút giao lớn đầu ngõ | Dòng xe dồn | Tắc giờ cao điểm, tiếng còi, khói bụi |
Mang bảng ghi này khi đi xem nhà, đánh dấu từng dòng đã kiểm. Một buổi xem nhà có danh sách sẵn thường chỉ mất thêm mười lăm phút nhưng cho bạn nhiều thông tin hơn hẳn.
Giới hạn của việc xem từ trên cao
Ảnh vệ tinh rất hữu ích nhưng có những giới hạn bạn cần nhớ để không kết luận sai.
- Ảnh có thể cũ vài tháng đến vài năm. Ở khu đô thị đang phát triển, toà nhà mới, đường mới có thể chưa xuất hiện, hoặc bãi trống trên ảnh nay đã thành công trường.
- Ảnh chụp từ trên xuống nên khó thấy chiều cao. Bóng đổ chỉ cho ước lượng tương đối, và góc chụp nghiêng có thể làm toà nhà trông lệch vị trí.
- Ảnh không cho thấy tiếng ồn, mùi, gió, độ ẩm, và chất lượng xây dựng của căn nhà.
- Cây lớn có thể che mất kênh mương nhỏ, đường dây điện, hoặc chỗ đất trũng.
- Ảnh không phải căn cứ pháp lý. Ranh giới thửa, lộ giới, quy hoạch phải tra từ hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền.
Vì thế, việc xem từ trên cao chỉ là bước chuẩn bị. Nó giúp bạn đến xem nhà với những câu hỏi đúng, không giúp bạn quyết định thay cho buổi xem thật.
Quy trình ba mươi phút trước khi đi xem nhà
Một quy trình gọn mà bạn có thể làm buổi tối trước hôm đi xem nhà:
- Mở ứng dụng bản đồ, tìm đúng vị trí căn nhà, chuyển sang lớp ảnh vệ tinh.
- Thu nhỏ để nhìn vùng rộng vài cây số: sông, đồi, khu công nghiệp, đường lớn, hướng gió mùa chính của địa phương.
- Phóng to dần tới bán kính vài trăm mét: ghi các yếu tố nước, đường, toà cao, đất trống, công trình đặc biệt.
- Phóng sát lô đất: hình lô, mặt tiền, ngõ vào, hai bên và phía sau có gì.
- Bật lớp địa hình hoặc tìm bản đồ nguy cơ ngập, sạt lở của địa phương nếu có.
- Ghi tất cả vào một danh sách theo mẫu bảng ở trên, đánh dấu những gì cần kiểm tại chỗ.
- Chọn giờ đi xem phù hợp với các điểm đáng lo nhất, ví dụ buổi chiều nếu lo nắng Tây, giờ cao điểm nếu lo đường.
Ví dụ giả định: một gia đình ở Cần Thơ xem ảnh vệ tinh của một căn nhà và thấy phía sau là một con rạch nhỏ bị cây che gần hết. Khi đến nơi, họ hỏi hàng xóm và biết rạch lên cao khi triều cường. Phát hiện ấy không đến từ ảnh, nhưng ảnh đã chỉ cho họ chỗ cần hỏi.
Câu hỏi thường gặp
Ảnh vệ tinh trên điện thoại có đủ để xem phong thủy không?
Đủ để đọc phần lớn hình thế lớn như sông nước, đường xá, khối công trình, đất trống. Không đủ để đánh giá căn nhà cụ thể, độ cao, tiếng ồn, gió và chất lượng xây dựng. Hãy coi đó là bước chuẩn bị trước buổi xem tận nơi.
Làm sao biết ảnh vệ tinh chụp lúc nào?
Một số ứng dụng có ghi năm chụp ở góc ảnh hoặc trong phần thông tin. Bạn cũng có thể đối chiếu với thực tế: nếu một toà nhà bạn biết đã xây xong mà trên ảnh còn là công trường, ảnh đã cũ. Ở khu đang phát triển, giả định là ảnh cũ để không bỏ sót.
Có thể tự xác định hướng nhà từ ảnh vệ tinh không?
Có thể ước được, vì hầu hết bản đồ đặt phía bắc ở trên. Nhưng để tính hướng theo các phép lý khí cần độ chính xác cao hơn, bạn nên đo lại bằng la bàn tại nhà theo cách được hướng dẫn ở danh mục la kinh của trang.
Tra bản đồ nguy cơ ngập, sạt lở ở đâu?
Một số địa phương và cơ quan chuyên ngành công bố bản đồ hoặc thông tin về vùng nguy cơ ngập, sạt lở. Bạn có thể hỏi ủy ban xã, phường hoặc cơ quan tài nguyên môi trường địa phương. Kinh nghiệm của người dân sống lâu năm cũng là nguồn quý.
Ảnh vệ tinh có giúp kiểm quy hoạch không?
Không. Ảnh chỉ cho thấy hiện trạng. Quy hoạch phải tra qua cơ quan quản lý quy hoạch, kênh tra cứu chính thức của địa phương hoặc hồ sơ pháp lý của lô đất. Một bãi đất trống trên ảnh có thể đã được quy hoạch xây dựng cao tầng.
Xem ảnh vệ tinh nhà người khác có vi phạm gì không?
Xem ảnh vệ tinh công khai trên các ứng dụng bản đồ là việc bình thường. Tuy vậy, bạn nên tôn trọng riêng tư khi đến tận nơi: không chụp ảnh cận vào nhà người khác, không bay thiết bị bay trên khu dân cư khi chưa đúng quy định.