Ở khu đô thị mới, gần như mọi yếu tố hình thế đều được vẽ sẵn trên bản quy hoạch: hồ điều hoà đóng vai mặt nước, công viên làm minh đường, trục đường lớn làm dòng sông, các toà tháp làm núi. Đọc hình thế ở đây vì thế khác phố cũ: bạn không chỉ nhìn cái đang có mà phải đọc cái sẽ có, và hỏi xem nó có được xây đúng như đã vẽ hay không.
Bài này đi qua từng yếu tố lớn của một khu đô thị kiểu mới, giải thích quan niệm của trường phái hình thế và đặt cạnh các điều thực tế như ngập, ồn, gió, tiến độ hạ tầng. Phần cuối là danh sách việc nên làm khi chọn một lô liền kề, biệt thự hay căn hộ trong khu. Nhận định tốt xấu theo phong thủy là quan niệm để tham khảo, tin tới đâu là tuỳ bạn; quy hoạch và pháp lý phải tra từ nguồn chính thức.
Khu đô thị mới khác phố cũ thế nào khi đọc hình thế
Phố cũ hình thành dần qua hàng chục, hàng trăm năm, nên hình thế của nó là kết quả của rất nhiều lần thích nghi: đường men theo chỗ đất cao, nhà quay mặt ra chỗ thuận buôn bán, ao hồ còn lại ở chỗ trũng. Khu đô thị mới được thiết kế trên giấy rồi xây trong vài năm, trên nền ruộng hay đất trống được san phẳng. Hình thế của nó là ý đồ của người quy hoạch.
Điều này có hai mặt. Mặt tốt là nhiều yếu tố mà phong thủy chuộng được làm có chủ đích: hồ cảnh quan, mảng xanh, đường rộng, khoảng lùi trước nhà. Không ít dự án còn quảng bá bằng chính ngôn ngữ phong thủy như "tựa sơn hướng thủy". Mặt cần cảnh giác là lời quảng bá ấy không phải là phân tích độc lập, và những gì trên bản vẽ có thể thay đổi hoặc chậm tiến độ.
Vì vậy, đọc hình thế khu đô thị mới cần hai lớp: lớp hiện trạng nhìn bằng mắt, và lớp quy hoạch đọc từ hồ sơ được phê duyệt. Khoảng cách giữa hai lớp ấy, tức những gì chưa xây, là chỗ chứa nhiều rủi ro nhất cho người mua sớm.
Hồ điều hoà và công viên: mặt nước và minh đường được thiết kế
Hồ điều hoà là gì. Đó là hồ được đào để chứa nước mưa, điều tiết thoát nước cho cả khu, đồng thời làm cảnh quan. Theo quan niệm hình thế, một mặt nước tĩnh rộng phía trước là thế tụ thủy, được chuộng. Thực tế, nhà nhìn ra hồ thường mát và thoáng hơn.
Mặt nước có thể lên xuống. Vì chức năng điều hoà, mực nước hồ thay đổi theo mùa. Mùa khô có thể lộ bờ, mùa mưa lớn có thể dâng cao. Hỏi xem hồ có hệ thống bơm, cống xả, và khu vực ven hồ đã từng ngập chưa.
Chất lượng nước quyết định trải nghiệm. Hồ được bảo trì thì là cảnh đẹp; hồ tù đọng, rác, tảo nở hoa thì mang mùi và muỗi. Theo quan niệm, nước đục, tù được coi là kém; thực tế cũng vậy. Ghé xem vào mùa nóng để biết.
Công viên như minh đường. Khoảng xanh rộng trước nhà được coi là minh đường lớn, cho ánh sáng và tầm nhìn. Nhưng công viên cũng là nơi tụ tập buổi tối, có thể ồn với các hoạt động thể dục, ca hát. Ghé buổi tối để nghe.
Công viên trên giấy và công viên thật. Nhiều dự án dành khu công viên trong quy hoạch nhưng làm sau cùng hoặc thay đổi. Kiểm xem công viên đã được xây, đã bàn giao cho địa phương quản lý chưa.
Trục đường trong khu đô thị và vị trí lô
Khu đô thị mới thường có hệ đường phân cấp rõ: trục chính, đường liên khu, đường nội bộ. Bảng dưới gom cách đọc của quan niệm hình thế với từng vị trí.
| Vị trí lô | Quan niệm hình thế | Thực tế đáng xét |
|---|---|---|
| Mặt trục đường chính | Dòng lớn, khí động, hợp kinh doanh | Ồn, bụi, xe nhanh; thuận buôn bán nếu được phép kinh doanh |
| Đường nội bộ yên tĩnh | Dòng nhỏ, khí tĩnh, hợp để ở | Yên tĩnh, an toàn cho trẻ; ít khách qua lại |
| Lô góc hai mặt đường | Hai dòng gặp nhau, khí động | Mặt tiền rộng, nhiều sáng; ồn và lộ hai mặt |
| Lô nằm ở chỗ đường chữ T đâm vào | Bị xung | Đèn xe chiếu thẳng, xe chạy thẳng tới; cân nhắc kỹ |
| Lô nhìn ra vòng xuyến, quảng trường | Minh đường lớn, dòng xoay | Thoáng nhưng xe vào ra nhiều hướng, ồn |
| Lô giáp đường bao ngoài khu | Ở rìa, thiếu ôm | Tiếp xúc khu chưa phát triển, bụi công trường |
Trường hợp đường chữ T và các loại "xung" được bàn sâu ở danh mục sát khí của trang. Ở cấp khu đô thị, điều nên làm là tìm vị trí lô trên bản quy hoạch tổng thể để thấy nó nằm trong dòng chảy chung của cả khu như thế nào.
Toà tháp, trường học, trung tâm thương mại: những "ngọn núi" của khu
Các công trình lớn trong khu đô thị đóng vai núi và sa trong cách đọc hình thế. Mỗi loại có tác động thực tế riêng.
- Toà tháp căn hộ: phía sau lô thì như núi tựa, phía trước sát thì như áp lực; thực tế là bóng đổ, gió quanh chân toà và lượng người, xe ra vào giờ cao điểm.
- Trường học: được nhiều gia đình coi là điểm cộng; theo quan niệm, đó là chỗ khí động mạnh vào giờ đưa đón. Thực tế là ồn và tắc đường hai khung giờ mỗi ngày.
- Trung tâm thương mại: dòng người và xe lớn, tiện ích nhiều. Nhà sát lối vào bãi đỗ xe sẽ chịu dòng xe liên tục.
- Trạm biến áp, trạm xử lý nước thải của khu: cần thiết cho hạ tầng; quan niệm thường không chuộng ở gần. Thực tế cần xét khoảng cách, mùi, tiếng ồn máy.
- Khu thể thao, nhà văn hoá: tốt cho sinh hoạt cộng đồng, nhưng có thể ồn vào buổi tối và cuối tuần.
Không công trình nào hoàn toàn tốt hay xấu. Điều quan trọng là khoảng cách từ lô của bạn tới chúng và hướng mà lô nhìn ra.
Giai đoạn chưa xong: đất trống, công trường và tiện ích hứa hẹn
Mua ở khu đô thị mới nghĩa là thường sống cạnh công trường vài năm. Lô bên cạnh còn trống, toà tháp phía trước đang lên, công viên chưa trồng cây. Trong ngôn ngữ hình thế, khu đất đang "động" liên tục; trong ngôn ngữ thực tế, đó là bụi, tiếng máy, xe tải chở vật liệu ra vào.
Một rủi ro lớn hơn là hình thế khi hoàn thành có thể khác với hình dung ban đầu. Lô bạn mua vì nhìn ra khoảng trống có thể bị một khối nhà che sau khi lô kia được xây; quy hoạch chi tiết có thể được điều chỉnh. Vì vậy, đừng chỉ hỏi người bán phía trước sẽ là gì, mà hãy xem bản quy hoạch được phê duyệt, chú ý các lô xung quanh mình: chức năng, tầng cao, mật độ xây dựng.
Tiện ích được quảng cáo như trường học, bệnh viện, bến xe buýt, nhà ga cũng là một phần của hình thế đời sống. Hãy tách cái đã có, cái đang xây và cái mới chỉ là ý định. Những gì chưa có kế hoạch và tiến độ cụ thể thì đừng tính vào lý do mua.
Cao độ nền và thoát nước: phần hình thế nằm dưới mặt đất
Nhiều khu đô thị mới ở đồng bằng được xây trên ruộng và ao, nền được tôn lên theo cao độ thiết kế. Theo cách đọc của vùng đồng bằng, chênh lệch nhỏ quyết định nước đi đâu. Khu đô thị được tôn nền cao hơn làng cũ xung quanh có thể khô ráo bên trong nhưng làm nước dồn sang làng cũ; ngược lại, khu đô thị xây trước có thể thấp hơn các dự án xây sau ở bên cạnh.
Khi chọn lô, hãy hỏi cao độ nền của lô so với mặt đường, so với hồ điều hoà, và so với các khu bên cạnh. Xem hệ thống thoát nước đã đấu nối với hệ thống chung chưa, hay đang thoát tạm. Sau một trận mưa lớn, hãy ghé xem nước rút nhanh hay chậm ở các tuyến đường trong khu.
Nền đất đắp cũng cần thời gian ổn định. Ở những khu nền mới đắp trên đất yếu, hiện tượng lún vỉa hè, nứt sân là dấu hiệu bạn nên để ý. Nếu xây nhà trên lô đất tự xây, khảo sát địa chất và thiết kế móng phù hợp là việc không nên bỏ qua để tiết kiệm.
Danh sách việc khi chọn một lô trong khu đô thị mới
Danh sách dưới gom các bước nên làm, sắp theo thứ tự từ lớn đến nhỏ đúng tinh thần đọc loan đầu.
- Xem bản quy hoạch tổng thể được phê duyệt của khu, xác định vị trí lô trong toàn khu: gần hồ, công viên, trục chính hay rìa khu.
- Đối chiếu quy hoạch với hiện trạng bằng ảnh vệ tinh và đi thực tế: cái gì đã xây, cái gì còn trống.
- Tra chức năng, tầng cao của các lô liền kề, đối diện và phía sau lô của bạn.
- Đến xem vào giờ cao điểm, buổi tối và sau một trận mưa lớn.
- Hỏi cao độ nền, tình trạng đấu nối thoát nước, kế hoạch hoàn thiện hạ tầng.
- Nói chuyện với cư dân đã ở: ồn, ngập, an ninh, quản lý khu.
- Sau cùng mới xét hướng lô theo các phép lý khí nếu bạn quan tâm, và nhớ rằng phần đó là quan niệm của các trường phái.
Ví dụ giả định: hai lô liền kề cùng giá trong một khu ven Hưng Yên, một lô nhìn ra hồ điều hoà, một lô nhìn ra lô đất trống được quy hoạch xây toà tháp hai mươi tầng. Nếu chỉ đọc hiện trạng, hai lô đều thoáng; đọc thêm quy hoạch, lô thứ hai sẽ đối diện một khối nhà cao trong vài năm tới. Bước tra quy hoạch là bước làm khác biệt.
Câu hỏi thường gặp
Nhà nhìn ra hồ điều hoà có tốt không?
Theo quan niệm hình thế, mặt nước tĩnh phía trước được coi là thế tốt, và thực tế nhà ven hồ thường mát, thoáng. Điều cần kiểm là chất lượng nước hồ, mực nước mùa mưa, muỗi và lan can an toàn nếu có trẻ nhỏ. Hồ không được bảo trì thì ưu điểm giảm nhiều.
Lô góc trong khu đô thị có nên mua không?
Lô góc có mặt tiền rộng, nhiều ánh sáng, thuận kinh doanh, nhưng lộ hai mặt nên ồn hơn và ít riêng tư hơn. Quan niệm thường coi là khí động. Nếu mua để ở yên tĩnh, lô giữa dãy trên đường nội bộ có thể hợp hơn.
Dự án quảng cáo tựa sơn hướng thủy có đáng tin không?
Đó là ngôn ngữ quảng cáo, không phải phân tích độc lập. Bạn nên tự đọc hình thế bằng hiện trạng và quy hoạch được phê duyệt. Một khu được quảng bá có núi có hồ vẫn có thể có lô bị ngập, lô đối diện trạm biến áp hay lô bị toà tháp che.
Làm sao biết lô bên cạnh sẽ xây gì?
Tra quy hoạch chi tiết đã phê duyệt của khu, trong đó thường ghi chức năng, tầng cao, mật độ của từng ô đất. Có thể hỏi chủ đầu tư, cơ quan quản lý quy hoạch hoặc qua kênh tra cứu công khai của địa phương. Đừng chỉ dựa vào lời môi giới.
Khu đô thị mới thường bị ngập có phải do phong thủy không?
Ngập là chuyện kỹ thuật: cao độ nền, năng lực hồ điều hoà, hệ thống thoát nước và đấu nối với bên ngoài. Phong thủy hình thế chỉ diễn đạt cùng hiện tượng bằng ngôn ngữ chỗ cao chỗ trũng. Giải pháp phải là kỹ thuật, không phải vật phẩm hay nghi lễ.
Mua sớm khi khu còn đang xây có lợi về hình thế không?
Người mua sớm có nhiều lựa chọn lô nhưng cũng chịu nhiều bất định nhất: công trình xung quanh chưa có, tiện ích chưa xong, quy hoạch có thể điều chỉnh. Nếu mua sớm, hãy đọc kỹ quy hoạch các lô quanh mình và chuẩn bị tâm lý sống cạnh công trường một thời gian.