Khi nhà bên cạnh khởi công, dân gian và một số trường phái phong thủy gọi là "động thổ sát": việc đào đất, đổ móng ngay sát nhà được cho là làm xáo động khí của cả khu, nhiều gia đình có người già, phụ nữ mang thai thấy lo. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người; còn rủi ro thật thì cụ thể hơn nhiều: nứt tường, lún, thấm, vật rơi, bụi và tiếng ồn kéo dài nhiều tháng.
Tin hay không tin vào động thổ sát, việc nên làm vẫn giống nhau: ghi nhận hiện trạng nhà mình trước khi bên kia đào móng, thoả thuận với chủ nhà và nhà thầu về che chắn, giờ làm, cách liên lạc, theo dõi trong suốt quá trình và biết cách xử lý nếu có hư hại. Bài này đi qua từng bước, ở mức nguyên lý; quy định cụ thể bạn cần kiểm với chính quyền địa phương.
Động thổ sát trong quan niệm dân gian và phong thủy
Động thổ là đào đất, khởi công. Trong văn hoá Việt, động thổ là việc hệ trọng, nhiều gia đình chọn ngày, làm lễ trước khi đào nhát cuốc đầu tiên. Từ đó sinh ra quan niệm ngược lại: khi nhà khác động thổ sát bên mình, khí đất của cả vùng bị xáo trộn và nhà bên cạnh cũng chịu ảnh hưởng. Ở một số nơi có tục kiêng phụ nữ mang thai đến gần chỗ đang đào móng.
Trong phong thủy lý khí, một số trường phái như Huyền không phi tinh còn tính phương vị của công trình bên cạnh so với nhà mình theo năm. Nếu chỗ đào móng rơi vào phương được coi là xấu trong năm, người theo trường phái này coi đó là động thổ sát nặng. Đây là phép tính theo quy ước của trường phái; cách tính chi tiết thuộc về danh mục phong thủy theo năm.
Dù nguyên nhân là quan niệm, nỗi lo của người trong nhà là có thật. Người già sống cả đời với tục kiêng động thổ có thể bồn chồn, khó ngủ suốt những tuần nhà bên đào móng; tiếng máy và bụi càng làm cảm giác ấy nặng thêm. Tôn trọng cảm xúc đó, giải thích nhẹ nhàng những việc gia đình đang làm để bảo vệ ngôi nhà, như đã lập biên bản, đã thoả thuận che chắn, thường giúp họ yên tâm hơn là tranh luận chuyện tin hay không tin.
Cần nói rõ: không có cơ sở nào để kết luận việc nhà bên xây nhà gây bệnh tật hay tai hoạ cho nhà mình. Những lo lắng ấy dễ bị lợi dụng để bán vật phẩm hay dịch vụ "trấn" với giá cao. Phần đáng lo thật nằm ở kết cấu, vệ sinh và an toàn, và những phần này xử lý được bằng giấy tờ, thoả thuận và theo dõi.
Rủi ro thật khi nhà liền kề thi công
Nứt tường, lún, nghiêng. Đào móng, ép cọc, đóng cừ sát ranh có thể làm đất dưới móng nhà bên dịch chuyển, nhất là với nhà cũ móng nông, nền đất yếu. Vết nứt thường xuất hiện ở tường chung, góc cửa, chỗ tiếp giáp sàn.
Thấm dột ở tường biên. Khi nhà mới xây sát, khe giữa hai nhà có thể đọng nước, tường biên nhà cũ bị thấm nếu phần tiếp giáp không được xử lý.
Vật rơi. Gạch, vữa, dụng cụ rơi từ giàn giáo xuống mái, sân, lối đi của nhà bên. Đây là rủi ro an toàn trực tiếp cho người.
Bụi và tiếng ồn. Kéo dài từ vài tháng tới hơn một năm, nặng nhất ở giai đoạn phá dỡ, đào móng, đổ bê tông, cắt gạch.
Rung. Máy ép cọc, máy đầm, xe tải nặng gây rung; đồ đạc trên kệ có thể xê dịch, kính có thể nứt nếu rung mạnh.
Lấn chiếm lối đi, ranh giới. Vật liệu tập kết trước nhà bạn, giàn giáo dựng sang phần không gian của nhà bạn, hoặc móng, ban công nhà mới lấn qua ranh.
Trước khi bên kia khởi công: lập hồ sơ hiện trạng
Đây là việc quan trọng nhất và hay bị bỏ qua nhất. Không có hồ sơ hiện trạng, khi có vết nứt bạn rất khó chứng minh nó xuất hiện sau khi nhà bên xây.
- Đi khắp nhà, chụp ảnh và quay video toàn bộ tường, trần, sàn, nhất là tường chung với nhà sắp xây. Chụp cận các vết nứt có sẵn, đặt thước đo cạnh vết nứt để thấy kích thước.
- Ghi lại ngày giờ chụp; lưu ảnh ở ít nhất hai nơi.
- Đề nghị chủ nhà sắp xây cùng đi kiểm hiện trạng, lập biên bản có chữ ký hai bên. Nếu được, mời đại diện tổ dân phố chứng kiến.
- Với nhà cũ, nền yếu hoặc công trình bên cạnh dự kiến có tầng hầm, có thể cân nhắc thuê đơn vị chuyên môn khảo sát hiện trạng; chi phí có thể thoả thuận để bên xây chịu.
- Thoả thuận bằng văn bản về giờ thi công, biện pháp che chắn, chỗ tập kết vật liệu, người liên lạc khi có sự cố, cách xử lý nếu hư hại.
- Hỏi xem công trình đã có giấy phép xây dựng chưa (với loại công trình cần giấy phép), quy mô bao nhiêu tầng, có tầng hầm không.
Một bộ hồ sơ hiện trạng làm kỹ thường giúp hai bên tránh được tranh cãi về sau, vì ai cũng biết mọi thay đổi đều có thể so sánh được.
Phân việc: nhà mình làm gì, đề nghị bên xây làm gì
Bảo vệ nhà mình là việc của cả hai bên. Bảng dưới gợi ý cách chia việc theo từng rủi ro.
| Rủi ro | Nhà mình nên làm | Đề nghị bên xây làm |
|---|---|---|
| Nứt, lún | Đánh dấu vết nứt sẵn có, kiểm định kỳ, chụp ảnh so sánh | Biện pháp thi công móng phù hợp, giữ ổn định đất ranh |
| Vật rơi | Hạn chế người đi lại ở sân, lối sát công trình; kiểm mái | Lưới che chắn bao quanh, sàn hứng, dọn vật liệu rời |
| Bụi | Đóng cửa phía công trình, che đồ đạc, lau dọn thường xuyên | Tưới ẩm khi phá dỡ, cắt gạch; che phủ vật liệu |
| Ồn, rung | Cất đồ dễ vỡ trên kệ cao, bố trí lại giờ nghỉ | Tuân thủ giờ làm đã thoả thuận, báo trước ngày làm việc ồn lớn |
| Thấm tường biên | Theo dõi tường sau mưa | Xử lý khe giữa hai nhà, chống thấm tiếp giáp khi hoàn thiện |
| Lấn ranh, lối đi | Nắm rõ mốc ranh giới | Không tập kết, dựng giàn sang phần nhà bạn khi chưa được đồng ý |
Trong phong thủy, một số người treo vật phẩm hướng về phía công trình để "chắn". Nếu muốn, đó là lựa chọn cá nhân, nhưng lưới che chắn và biên bản hiện trạng mới là thứ bảo vệ nhà bạn trước rủi ro thật.
Trong lúc thi công: theo dõi những gì
Quá trình thi công nhà phố thường kéo dài nhiều tháng. Theo dõi đều đặn giúp phát hiện sớm vấn đề khi còn dễ xử lý:
- Vết nứt cũ có dài ra, rộng ra không. Có thể kẻ vạch đánh dấu hai đầu vết nứt và ghi ngày bên cạnh.
- Cửa đi, cửa sổ có tự nhiên bị kẹt, khó đóng hơn không; đây có thể là dấu hiệu khung nhà biến dạng.
- Nền gạch có bong, rộp, nứt mới không, nhất là sát tường chung.
- Sau mỗi trận mưa, tường biên có vệt ẩm mới không.
- Bể nước ngầm, bể phốt, đường ống chôn sát ranh có bị nứt, rò không; tiền nước tăng bất thường hoặc nền ẩm cục bộ có thể là dấu hiệu ống rò ngầm sau khi bên cạnh đào móng.
- Mái, sân có gạch đá rơi xuống không; lưới che chắn có rách, bị tháo ra không.
- Giờ thi công có đúng thoả thuận không, nhất là các ngày đổ bê tông kéo dài tới đêm.
Khi thấy dấu hiệu bất thường, báo ngay cho chủ nhà và người phụ trách công trình, kèm ảnh. Báo sớm khi vết nứt còn nhỏ dễ được xử lý hơn rất nhiều so với khi đã thành hư hại lớn.
Nếu nhà mình bị hư hại: các bước xử lý
Phần lớn trường hợp được giải quyết bằng thương lượng nếu có hồ sơ rõ ràng. Trình tự chung:
- Ngừng tranh cãi tại chỗ, chụp ảnh, quay video hư hại ngay khi phát hiện, ghi ngày giờ.
- Thông báo bằng văn bản hoặc tin nhắn cho chủ nhà và nhà thầu, nêu rõ hư hại, đề nghị cùng kiểm tra.
- Cùng lập biên bản ghi nhận, so với hồ sơ hiện trạng đã có.
- Thương lượng cách sửa chữa hoặc bồi thường; ghi thoả thuận thành văn bản có chữ ký.
- Nếu không thống nhất, đề nghị hoà giải ở cơ sở thông qua tổ hoà giải, tổ dân phố, chính quyền cấp xã, phường.
- Khi hư hại lớn hoặc tranh chấp kéo dài, có thể cần giám định của đơn vị chuyên môn và tư vấn pháp lý để chọn hướng giải quyết phù hợp với quy định hiện hành.
Nếu hư hại ảnh hưởng an toàn như tường nghiêng, nứt lớn, sàn võng, hãy ưu tiên an toàn của người trong nhà trước, báo ngay cho chính quyền địa phương.
Ứng xử theo tập quán: giữ được nhà, giữ được láng giềng
Trong văn hoá Việt, nhà nào chuẩn bị xây thường sang chào hỏi hàng xóm, báo trước ngày khởi công và xin lỗi vì những phiền toái sắp tới. Tập quán đẹp này mở đường cho mọi thoả thuận về sau. Nếu bạn là nhà bên cạnh, đón nhận lời chào ấy và tranh thủ nói ngay những điều bạn lo, như tường chung đã cũ, mái dễ vỡ, giờ nghỉ trưa của người già.
Nếu bạn có người thân tin vào động thổ sát, có thể thu xếp để họ ít tiếp xúc với công trường trong những ngày đào móng, ồn bụi nhất, vừa tôn trọng niềm tin của gia đình, vừa giảm khó chịu thật. Đây là cách xử lý nhẹ nhàng, không cần tới nghi lễ hay vật phẩm tốn kém.
Khi xây xong, nhà mới và nhà cũ sẽ là hàng xóm hàng chục năm. Một quá trình xây dựng có biên bản rõ ràng, thoả thuận tử tế và xử lý sòng phẳng khi có hư hại sẽ để lại quan hệ tốt, điều mà theo cách nói phong thủy, chính là một ngoại cảnh hài hoà.
Câu hỏi thường gặp
Nhà bên động thổ, nhà mình có cần làm lễ gì không?
Không có quy định bắt buộc nào. Một số gia đình theo tập quán thắp hương báo gia tiên, đó là lựa chọn theo niềm tin của gia đình. Việc nên làm chắc chắn là lập hồ sơ hiện trạng nhà mình và thoả thuận với bên xây về che chắn, giờ làm.
Phụ nữ mang thai ở nhà cạnh công trình có cần kiêng gì không?
Kiêng đến gần chỗ động thổ là tục dân gian ở một số nơi; mức tin tuỳ mỗi gia đình. Về thực tế, bụi, tiếng ồn và vật rơi là điều nên tránh cho mọi người, nhất là phụ nữ mang thai, người già, trẻ nhỏ. Nếu có lo lắng về sức khoẻ, nên hỏi bác sĩ.
Bên xây không chịu ký biên bản hiện trạng thì làm sao?
Bạn vẫn nên tự chụp ảnh, quay video chi tiết có ngày giờ và nhờ tổ dân phố hoặc người làm chứng xác nhận. Có thể gửi văn bản đề nghị lập biên bản cho chủ nhà và lưu lại. Hồ sơ đơn phương vẫn có giá trị tham khảo khi cần thương lượng hoặc hoà giải sau này.
Vết nứt nhỏ xuất hiện khi nhà bên ép cọc có đáng lo không?
Vết nứt tóc ở lớp vữa trát có thể chỉ là nứt bề mặt, nhưng cần theo dõi xem có dài, rộng thêm không. Vết nứt chéo ở góc cửa, nứt xuyên tường, cửa kẹt là dấu hiệu nên báo ngay cho bên xây và mời người có chuyên môn kiểm tra.
Có nên treo gương hoặc vật phẩm hướng về công trình bên cạnh không?
Đó là lựa chọn cá nhân theo niềm tin. Nếu treo, nên kín đáo và không hướng vào người làm việc hay nhà khác để tránh hiểu lầm. Vật phẩm không thay được lưới che chắn, biên bản hiện trạng và theo dõi vết nứt.
Nhà bên xây xong rồi mới thấy thấm tường biên thì đòi được không?
Có thể trao đổi với chủ nhà mới để xem nguyên nhân, đặc biệt nếu khe tiếp giáp giữa hai nhà chưa được xử lý. Nếu có hồ sơ hiện trạng cho thấy trước đó tường khô, việc thương lượng sẽ thuận lợi hơn. Không thống nhất thì đề nghị hoà giải ở cơ sở.