Xem phong thủy nhà cũ trước khi mua là đọc ba lớp cùng lúc: hình thế quanh nhà, bố cục bên trong, và dấu vết thời gian mà những người ở trước để lại. Hai lớp đầu giống như xem nhà mới; lớp thứ ba là thứ riêng của nhà cũ, và thường quyết định bạn sẽ sống thoải mái hay phải sửa liên miên. Một căn nhà đúng hướng, bố cục gọn mà mái dột, chân tường mục thì phong thủy theo nghĩa đời thường của nó, tức gió, nước, ánh sáng, đã hỏng từ lâu.
Khác với đất trống, nhà cũ không cho bạn tự chọn hướng cửa hay vị trí bếp. Việc của buổi xem là phân ra cái gì cố định (đất, hướng, hình thế), cái gì sửa được với chi phí vừa phải (cửa, bếp, đồ đạc), cái gì sửa rất tốn (cầu thang, nhà vệ sinh, kết cấu). Mọi lời khen chê theo trường phái trong bài là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người; còn thấm, nứt, mối, ngập thì nên kiểm kỹ dù bạn tin phong thủy hay không.
Vì sao nhà cũ cần xem khác nhà mới xây
Nhà mới xây giống một bản vẽ vừa thành hình: bạn thấy đúng ý tưởng của người thiết kế, chưa có gì bị bào mòn. Nhà cũ thì đã qua nhiều mùa mưa, nhiều lần sửa, có khi qua vài đời chủ. Mỗi đời chủ có thể đổi cửa, đục thêm phòng, lợp mái tôn che giếng trời, chuyển bếp lên tầng hai. Bố cục bạn nhìn thấy hôm nay là kết quả của những quyết định ấy, không phải ý đồ ban đầu.
Phong thủy nhà ở, nhất là phái Loan đầu, rất coi trọng cách khí, tức gió và nước, đi trong nhà. Ở nhà cũ, chính những lần sửa chắp vá thường làm đường đi ấy rối: giếng trời bị bịt nên giữa nhà tối, cửa sổ phía sau bị nhà bên xây áp sát nên mất đối lưu, nhà vệ sinh làm thêm chen vào giữa trục nhà. Người xem có kinh nghiệm thường hỏi ngay: căn nhà này đã sửa những gì, sửa vào năm nào.
Thứ hai, quanh nhà cũ có thể đã đổi khác hẳn so với lúc xây. Con ngõ trước kia thông thoáng nay bị nhà cao tầng hai bên chắn sáng; con đường trước mặt được nâng cốt cao hơn nền nhà; một cột điện hay trạm biến áp mới dựng ngay trước cổng. Phong thủy gọi những thay đổi này là hình thế biến động. Đi xem nhà cũ vì thế phải nhìn cả hiện tại lẫn quá khứ: căn nhà đã thích nghi được với những thay đổi ấy chưa.
Cuối cùng, nhà cũ có lịch sử của người ở. Người Việt hay hỏi nhà này trước có chuyện gì không. Bài riêng trong danh mục bàn kỹ chuyện ấy; ở đây chỉ nhắc rằng lịch sử nhà nên được hỏi một cách tôn trọng và đối chiếu bằng thông tin thật, không nên dựa vào lời đồn.
Đứng ở đầu ngõ: đọc hình thế quanh nhà trong mười phút
Đường và ngõ dẫn vào nhà. Theo quan niệm Loan đầu, đường như dòng nước dẫn khí. Ngõ uốn nhẹ, rộng vừa được xem là dễ chịu; con đường dài đâm thẳng vào cổng bị gọi là lộ xung. Lý do thực tế trùng khá nhiều: cổng nằm cuối đường thẳng thì gió, bụi, ánh đèn xe và cả nguy cơ xe mất lái đều dồn về một điểm.
Nhà hai bên và phía sau. Phong thủy chuộng phía sau có chỗ tựa, hai bên không quá chênh lệch. Với nhà phố cũ, bạn để ý nhà hàng xóm đã xây cao hơn bao nhiêu tầng, có ô cửa nào nhìn thẳng xuống sân sau nhà mình không, tường nhà bên có thấm sang không. Nhà bị kẹp giữa hai khối cao thường tối và nóng vì mất gió.
Công trình mới mọc lên sau khi nhà xây. Cột điện, trạm biến áp, cột viễn thông, cây xăng, quán nhậu, bãi giữ xe. Phong thủy gọi một số thứ là sát; còn bạn chỉ cần hỏi câu đơn giản: tiếng ồn, mùi, ánh sáng, an toàn cháy nổ của nó ảnh hưởng tới căn nhà ra sao.
Cốt mặt đường so với nền nhà. Nhiều khu phố cũ đã nâng đường vài lần, nền nhà thì giữ nguyên. Nhìn bậc thềm: nếu phải bước xuống để vào nhà, hoặc cửa có máng chắn nước, khả năng nước mưa dồn vào là rất lớn.
Khoảng trống trước cửa. Phong thủy gọi là minh đường, chuộng khoảng sáng, thoáng. Nhà cũ trong ngõ hẹp thường thiếu khoảng này; bạn đứng ở cửa nhìn ra xem có trời không, có thấy ánh sáng ban ngày không, hay chỉ là bức tường nhà đối diện cách hai mét.
Bên trong nhà: đọc trục nhà, bếp, vệ sinh và cầu thang
Vào trong, bạn đi theo trục từ cửa chính về phía sau. Bảng dưới gom những điểm phong thủy hay nhắc ở nhà cũ, kèm lý do thực tế và mức khó nếu muốn sửa. Mức khó chỉ là ước lượng tương đối để bạn so sánh, không thay cho ý kiến của thợ hay kỹ sư sau khi khảo sát.
| Điểm nhìn | Quan niệm phong thủy | Lý do thực tế | Mức khó nếu sửa |
|---|---|---|---|
| Cửa chính thẳng cửa sau | Xuyên đường, khí vào rồi ra ngay | Gió lùa mạnh, thiếu riêng tư | Nhẹ: bình phong, kệ, vách lửng |
| Cầu thang đổ thẳng ra cửa chính | Khí theo bậc trôi ra ngoài | Bước xuống là gặp người vào, chật lối | Nặng nếu xoay thang; vừa nếu đổi chiều bậc cuối |
| Bếp đối diện cửa vệ sinh | Thuỷ hoả, uế khí lẫn vào chỗ nấu | Mùi, vệ sinh thực phẩm | Vừa: đổi chiều cửa, dời bếp gần |
| Nhà vệ sinh ở giữa nhà | Ô uế trung cung | Không có cửa sổ, ẩm, mùi lan | Nặng: đường ống thoát, chống thấm |
| Vệ sinh tầng trên nằm trên bếp hoặc bàn thờ | Uế khí đè lên chỗ cần sạch | Thấm trần, rò ống ngay trên chỗ nấu | Nặng nếu dời; vừa nếu làm trần, chống thấm |
| Giếng trời bị lợp kín | Mất chỗ khí lưu thông | Tối, nóng, bí giữa nhà | Vừa: mở lại, làm mái lấy sáng có khe gió |
Nguyên tắc chung: những gì liên quan đồ đạc và vách nhẹ thì sửa dễ; những gì dính tới đường ống, cầu thang, dầm sàn thì sửa tốn và phải có người làm nghề khảo sát. Khi đi xem, bạn đánh dấu mỗi điểm theo ba mức ấy, đến lúc so hai căn với nhau sẽ rất rõ căn nào phải bỏ thêm bao nhiêu công sửa.
Dấu vết thời gian: thứ phong thủy gọi là âm khí, thợ gọi là hư hỏng
Nhà cũ ẩm, tối, có mùi mốc thường bị nói là âm khí nặng. Đặt quan niệm ấy bên cạnh kỹ thuật xây dựng, phần lớn trường hợp là thấm từ mái, từ sàn vệ sinh tầng trên, từ chân tường do hơi ẩm mao dẫn lên. Vì vậy, khi xem, bạn dành riêng vài phút cho những chỗ hay giấu lỗi: góc trần giáp tường, chân tường sau tủ, trần phía dưới nhà vệ sinh tầng trên, quanh khung cửa sổ.
Một lớp sơn mới tinh trên toàn bộ nhà cũ không phải lúc nào cũng là dấu hiệu tốt. Có chủ nhà sơn lại để bán cho đẹp, có người sơn để che vết ố. Bạn có thể hỏi thẳng sơn lại khi nào, trước đó có vết loang ở đâu, và đề nghị xem nhà sau một trận mưa lớn.
Vết nứt, sàn dốc, cửa đóng không khít, khung gỗ gõ nghe bộp là những dấu hiệu khác cần ghi lại. Mỗi loại có bài riêng trong danh mục này. Ở bước xem đầu tiên, bạn chưa cần kết luận, chỉ cần chụp ảnh và ghi vị trí. Nếu những dấu hiệu này nhiều, việc mời một kỹ sư hoặc đơn vị kiểm định có chuyên môn xem trước khi đặt cọc là khoản chi đáng nhất trong cả quá trình mua.
Cách nhìn này giúp tách bạch hai việc: cảm giác nhà lạnh lẽo, nặng nề mà người ta hay gán cho phong thủy, và nguyên nhân vật lý có thể đo được. Khi nguyên nhân được sửa, cảm giác thường đổi theo.
Hướng nhà cũ: đo cho đúng rồi mới bàn hợp hay không
Nhà cũ có hướng cố định, nên điều quan trọng trước tiên là đo đúng. Cách phổ biến là đứng ở giữa nhà hoặc ngay trong lòng cửa chính, quay mặt ra ngoài, dùng la bàn hoặc ứng dụng la bàn trên điện thoại, đứng xa cổng sắt, xe máy, tủ điện để bớt nhiễu. Đo vài lần ở vài điểm rồi lấy số gần nhau nhất. Hướng ghi trên quảng cáo bán nhà đôi khi chỉ là ước chừng.
Theo phái Bát trạch, mỗi người có cung phi và nhóm hướng hợp, từ đó có người khuyên chỉ mua nhà hướng hợp tuổi chủ. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Nhiều gia đình cân nhắc thêm hướng nắng, hướng gió theo khí hậu từng miền: nhà hướng Tây ở miền Nam và miền Trung hứng nắng chiều gắt, nhà hướng Nam ở miền Bắc đón gió mát mùa hè và tránh gió mùa Đông Bắc. Hai cách nhìn có khi trùng, có khi khác nhau.
Với nhà cũ, hướng là thứ không đổi được, nhưng cửa chính, cửa phụ, vị trí bếp, giường, bàn làm việc thì đổi được trong giới hạn. Người theo Bát trạch thường xoay những thứ trong nhà theo hướng hợp thay vì bỏ cả căn nhà. Danh mục hướng nhà trên trang có bài riêng về chuyện mua nhà có sẵn mà hướng không hợp tuổi; ở đây chỉ dặn: đừng để con số trên la bàn lấn át những điểm cụ thể như pháp lý, kết cấu, thấm dột.
Một buổi xem nhà cũ theo thứ tự, khoảng một giờ
Để không bị dẫn đi theo lộ trình đẹp nhất của người bán, bạn có thể tự đi theo thứ tự cố định dưới đây, ghi chú vào điện thoại, chụp ảnh từng điểm.
- Đi bộ từ đầu ngõ: nhìn đường vào, cột điện, công trình xung quanh, cốt mặt đường so với nền nhà.
- Đứng ở cửa chính quay ra ngoài: đo hướng vài lần, nhìn khoảng trống trước cửa, xem cửa nhìn thẳng vào cái gì.
- Quay vào trong, đứng ở ngưỡng cửa: nhìn trục nhà xem có thấy thẳng ra cửa sau không, cầu thang đổ về đâu.
- Tắt hết đèn, đi từ trước ra sau: chỗ nào ban ngày phải bật đèn mới thấy rõ, chỗ nào có gió.
- Vào bếp và nhà vệ sinh: mở vòi, xả nước, ngửi mùi cống, nhìn trần và chân tường quanh đó.
- Lên từng tầng, nhìn trần ngay dưới nhà vệ sinh tầng trên, sàn có dốc không, cửa có kẹt không.
- Lên tầng mái hoặc sân thượng: nhìn lớp chống thấm, máng nước, ống thoát, phần cơi nới, bồn nước.
- Đi vòng quanh nhà nếu được: tường hồi, khe giữa hai nhà, nắp bể ngầm, giếng cũ.
- Ngồi lại với chủ nhà: hỏi lịch sử sửa chữa, lý do bán, chuyện ngập, chuyện hàng xóm, rồi ghi lại.
Nếu căn nhà qua được vòng đầu, lần xem thứ hai nên vào một giờ khác trong ngày, tốt nhất sau mưa. Lần thứ ba, nếu định xuống tiền, là lúc đi cùng thợ hoặc kỹ sư.
Ghi chép và so sánh: tránh để cảm tính quyết định
Người đi xem nhà thường nhớ rõ căn cuối cùng và căn có ấn tượng mạnh nhất, quên các chi tiết của căn ở giữa. Một bảng ghi chép đơn giản với ba cột, điểm cố định, điểm sửa được, điểm sửa tốn, giúp bạn so công bằng. Mỗi căn chỉ cần một trang ghi chú và một tập ảnh có ghi vị trí.
Ví dụ giả định: căn A hướng hợp ý gia đình, nhưng nhà vệ sinh tầng hai nằm ngay trên bếp và trần bếp có vệt ố. Căn B hướng không như mong muốn, nhưng bố cục thông thoáng, mái mới làm lại, ngõ rộng. Nếu chỉ nhìn hướng, căn A thắng. Nếu cộng cả công sửa đường ống, chống thấm và những tháng sống trong bụi, căn B có thể hợp lý hơn. Không có đáp án chung; điều quan trọng là bạn thấy hết các yếu tố trước khi chọn.
Nhiều người cũng hỏi thêm người thân lớn tuổi trong nhà, vì cảm giác yên tâm của cả gia đình là một phần của chỗ ở. Phong thủy theo nghĩa rộng chính là sự yên ổn ấy: nhà khô, sáng, thoáng, lối đi rõ ràng, ở lâu không phải lo. Những vật phẩm bày trí có thể thêm sau, và nếu muốn, bạn xem loại có ghi rõ chất liệu tại Vật Phẩm Phong Thủy; còn phần nền thì phải chọn đúng ngay từ lúc mua.
Câu hỏi thường gặp
Xem phong thủy nhà cũ có cần mời thầy không?
Không bắt buộc. Phần lớn điểm cần xem như đường vào, cửa, bếp, vệ sinh, ánh sáng, gió, thấm dột bạn tự quan sát được. Nếu gia đình muốn tham khảo thêm một trường phái cụ thể, đó là lựa chọn riêng, nhưng nên giữ quyết định ở mình và không chi tiền cho lời hứa may mắn.
Nên đi xem nhà cũ vào giờ nào?
Nên đi ít nhất hai lần ở hai giờ khác nhau, một lần buổi sáng và một lần buổi chiều, để thấy nắng chiếu vào hướng nào. Nếu có thể, xem thêm sau một trận mưa lớn để biết nước có dồn vào ngõ, vào nhà và chỗ nào trên trần, tường bị thấm.
Nhà cũ đã sửa nhiều lần thì có nên lo không?
Sửa nhiều lần không có nghĩa là nhà xấu, nhưng bạn cần biết đã sửa gì. Hỏi cụ thể từng lần: thay mái, chống thấm, nâng nền, cơi nới tầng, đổi cầu thang. Phần sửa liên quan kết cấu hoặc đường ống nên được xem kỹ, và phần xây thêm cần đối chiếu với giấy phép, giấy chứng nhận.
Có nên mua nhà cũ hướng không hợp tuổi chủ nhà?
Đây là quyết định theo niềm tin của từng gia đình. Theo Bát trạch, có thể điều chỉnh cửa, bếp, giường về hướng hợp; theo cách nhìn khí hậu, cần cân nắng và gió của hướng đó ở từng miền. Đừng để hướng lấn át pháp lý, kết cấu và vị trí, vì đó là những điều không sửa được.
Thấy lớp sơn mới toàn bộ nhà cũ thì nên nghĩ gì?
Sơn mới làm nhà đẹp hơn khi rao bán, nhưng cũng có thể che vết ố, vết nứt. Bạn hỏi sơn lại khi nào, trước đó có vết loang ở đâu, và xem kỹ trần dưới nhà vệ sinh, chân tường, góc mái. Nếu được, quay lại xem sau một trận mưa.
Đi xem nhà cũ nên mang theo những gì?
Điện thoại có la bàn và máy ảnh, một đèn pin nhỏ để soi gầm cầu thang và trần, một viên bi hoặc chai nước để thử độ dốc sàn, sổ ghi chép. Nếu có máy đo độ ẩm cầm tay thì càng tốt, giúp so các bức tường với nhau thay vì đoán bằng tay.