Khi xem nhà cũ, phần lớn vết nứt là nứt bề mặt lớp vữa, sửa được nhẹ nhàng; điều cần chú ý là những vết nứt chéo ở góc cửa, nứt ngang chân tường, nứt dầm, cùng các dấu hiệu lún lệch như sàn dốc, cửa kẹt, khe hở với nhà bên mở rộng dần. Nhóm sau liên quan tới móng và kết cấu, cần người có chuyên môn đánh giá trước khi bạn quyết định mua.
Phong thủy dân gian chuộng nhà vững chãi, ngay ngắn; nhà nghiêng, mái võng, cột lệch bị xem là thế nhà không yên. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người, nhưng nó trùng với một yêu cầu không ai bàn cãi: nhà phải an toàn. Bài này không thay cho kiểm định của kỹ sư, chỉ giúp bạn nhìn đúng chỗ, mô tả đúng hiện tượng và biết lúc nào phải dừng lại hỏi người làm nghề.
Vì sao nhà cũ nứt và vì sao không phải vết nứt nào cũng đáng lo
Vật liệu xây dựng co giãn theo nhiệt độ và độ ẩm. Lớp vữa trát, nhất là vữa trát dày hoặc trát lúc trời nắng gắt, thường xuất hiện những vết nứt mảnh, đan nhau như mạng nhện, dân thợ gọi là nứt chân chim. Loại này nằm ở lớp ngoài, không đi vào khối tường gạch hay bê tông bên trong, và thường không lan rộng theo thời gian.
Những vết nứt đáng lo là những vết phản ánh chuyển động của kết cấu: móng lún không đều, dầm chịu tải quá mức, tường bị kéo lệch vì nhà bên đào móng, hay phần cơi nới đè lên phần cũ. Các vết này có hình dạng và vị trí đặc trưng, thường đi kèm dấu hiệu khác như cửa kẹt, sàn dốc, khe hở bất thường.
Phong thủy Loan đầu nói về thế đất và thế nhà: nhà tựa vững, đất không sụt lở là cát. Đọc theo ngôn ngữ kỹ thuật, đó là nền đất ổn định và móng làm đúng. Nhà cũ trên nền ao lấp, gần sông, hoặc cạnh công trình mới đào hầm thường có nguy cơ lún cao hơn, và đó là những thứ bạn nên hỏi về lịch sử khu đất trước cả khi soi vết nứt.
Đọc vết nứt theo hình dạng và vị trí
Bảng dưới gom các dạng nứt hay gặp ở nhà cũ, ý nghĩa thường được các kỹ sư nhắc tới, và việc bạn nên làm. Đây là gợi ý quan sát, không phải chẩn đoán; cùng một dạng nứt có thể có nhiều nguyên nhân.
| Dạng nứt | Thường liên quan tới | Nên làm gì |
|---|---|---|
| Nứt mảnh đan lưới trên mặt tường | Co ngót lớp vữa trát | Ghi lại; thường xử lý khi sơn bả |
| Nứt chéo từ góc cửa đi, cửa sổ | Lún không đều, ứng suất tập trung ở góc ô cửa | Chụp ảnh, đo độ rộng; hỏi kỹ sư nếu rộng hoặc dài |
| Nứt ngang chạy dọc chân tường hoặc dưới dầm | Lún móng, tường bị kéo, ẩm làm vữa yếu | Cần người có chuyên môn xem |
| Nứt dọc tại chỗ giáp phần cũ và phần xây thêm | Hai phần có móng khác nhau, lún khác nhau | Hỏi lịch sử cơi nới, xem móng phần mới |
| Nứt ở dầm, sàn, có vệt gỉ chạy theo | Thép bên trong bị gỉ, nở làm bê tông bong | Ưu tiên kiểm định, có thể phải gia cố |
| Nứt ở tường giáp nhà bên mới xây | Ảnh hưởng thi công nhà bên | Hỏi thời điểm xuất hiện, có biên bản hiện trạng không |
Một cách đơn giản để đánh giá độ rộng: thử nhét một tờ giấy, một thẻ nhựa mỏng vào vết nứt. Vết nứt nhỏ như sợi tóc khác hẳn vết nứt nhét lọt thẻ. Chụp ảnh cạnh một vật có kích thước quen như đồng xu để sau này so sánh được.
Dấu hiệu lún lệch và nghiêng không cần dụng cụ đặc biệt
Cửa đi, cửa sổ kẹt hoặc hở không đều. Cửa trước kia đóng khít nay phải nhấc mới đóng được, hoặc khe hở phía trên lệch hẳn một bên. Khung cửa bị kéo méo là dấu hiệu tường chuyển động.
Sàn dốc. Đặt một viên bi hoặc chai nước tròn lên sàn ở vài chỗ. Bi lăn mạnh về một phía, hoặc đứng giữa phòng thấy hơi chúi, là dấu hiệu sàn lệch. Nhiều nhà cũ dốc nhẹ vì lớp lát nền, nhưng dốc rõ ở nhiều tầng cùng một hướng thì đáng lưu ý.
Khe hở với nhà bên. Nhìn khe giữa hai nhà ở mặt tiền và trên sân thượng. Khe mở rộng dần từ dưới lên trên, hoặc hai nhà chạm vào nhau ở đỉnh, cho thấy một trong hai đang nghiêng.
Đường chỉ, gạch ốp lệch. Đường ron gạch ốp tường, mép trần, mép cầu thang vốn thẳng nay cong, gạch ốp bị bong hoặc nứt chéo theo một hướng.
Dây dọi tự làm. Treo một vật nặng bằng sợi chỉ từ mép trần hoặc khung cửa, so với mép tường. Đây là cách thợ xưa vẫn dùng để kiểm độ thẳng đứng; chênh lệch nhìn thấy bằng mắt là đủ để bạn ghi lại và hỏi kỹ sư.
Hỏi về nền đất và công trình bên cạnh: phần nhìn không thấy
Nhiều nguyên nhân lún nằm dưới mặt đất, nên câu hỏi về lịch sử khu đất quan trọng không kém việc soi tường. Khu phố trước kia là ao, ruộng trũng, bãi bồi ven sông thường có lớp đất yếu dày; nhà xây trên đó với móng đơn giản dễ lún dần theo năm tháng. Người lớn tuổi trong ngõ thường nhớ rõ chỗ nào xưa là ao, chỗ nào được san lấp năm nào. Danh mục chọn đất trên trang có bài riêng về đất từng là ao hồ; với nhà cũ, bạn chỉ cần hỏi để biết mình đang đứng trên loại nền nào.
Công trình bên cạnh là nguồn rủi ro thứ hai. Nhà bên đào móng sâu, làm tầng hầm, ép cọc có thể làm nền dưới nhà cũ dịch chuyển, nhất là khi hai nhà sát vách. Hỏi chủ cũ nhà bên xây năm nào, lúc đó nhà mình có nứt thêm không, có biên bản ghi hiện trạng trước khi họ thi công không. Nếu khu đất trống bên cạnh sắp có công trình, bạn cũng nên biết trước, vì giai đoạn thi công sắp tới có thể ảnh hưởng tới căn nhà bạn định mua.
Phong thủy gọi việc đào bới đất cạnh nhà là động thổ, nhiều người kiêng. Đặt sang ngôn ngữ kỹ thuật, điều cần quan tâm là rung động, hạ mực nước ngầm và mất đất bên hông móng, những thứ có thể đo và phòng ngừa bằng biện pháp thi công đúng.
Nhà lệch trong quan niệm phong thủy và cách hiểu cho đúng mức
Dân gian có những câu như nhà nghiêng thì người không yên, mái võng thì nhà sa sút. Những câu ấy dựa trên một trực giác dễ hiểu: người ta khó yên lòng trong một căn nhà mà mình không tin nó vững. Phong thủy coi trọng cảm giác an toàn, nên nhà ngay ngắn, cột thẳng, mái phẳng được xem là cát. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người; điều không cần bàn là nhà có dấu hiệu kết cấu thì phải xử lý vì an toàn.
Cũng có những chuyện được gán cho phong thủy mà thật ra là kỹ thuật. Ví dụ: một số người cho rằng vết nứt ở tường giữa nhà là điềm chia rẽ trong gia đình. Không có cơ sở nào cho mối liên hệ ấy; vết nứt ở tường giữa có thể chỉ là co ngót vữa, cũng có thể do dầm phía trên quá tải. Gán ý nghĩa cho vết nứt vừa làm bạn lo không cần thiết, vừa có thể khiến bạn bỏ qua nguyên nhân thật.
Ngược lại, đừng để vẻ ngoài phong thủy đẹp che mất vấn đề kết cấu. Một căn nhà hướng tốt, bố cục gọn mà móng đang lún thì mọi thứ khác đều đứng sau. Thứ tự đúng khi xem nhà cũ là an toàn trước, rồi mới tới hướng, bố cục và bày trí.
Khi nào nên mời kỹ sư hoặc đơn vị kiểm định
Nếu gặp một trong các tình huống dưới đây, bạn nên mời người có chuyên môn xem trước khi đặt cọc. Chi phí khảo sát thường nhỏ so với rủi ro mua phải căn nhà cần gia cố lớn.
- Có vết nứt chéo ở nhiều góc cửa trên nhiều tầng, hoặc vết nứt nhét lọt thẻ nhựa.
- Có vết nứt ở dầm, cột, sàn kèm vệt gỉ hoặc bê tông bong lộ thép.
- Sàn dốc rõ, cửa kẹt ở nhiều phòng, khe với nhà bên mở rộng dần lên trên.
- Nhà đã nâng tầng, cơi nới, hoặc đặt bồn nước lớn trên mái mà không rõ ai thiết kế.
- Nhà nằm trên nền ao hồ cũ, sát sông, hoặc cạnh công trình đang hay vừa đào móng sâu.
- Chủ nhà kể đã từng gia cố, đổ thêm cột, nhưng không có hồ sơ thiết kế.
Khi mời, bạn hỏi rõ người khảo sát sẽ xem những phần nào, có đưa ra văn bản không, có đo nghiêng, đo độ rộng vết nứt không. Một bản nhận xét bằng văn bản giúp bạn bàn với bên bán và lên kế hoạch sửa chữa sau này.
Nếu vẫn muốn mua: theo dõi và sửa cho đúng
Có nhiều căn nhà cũ có vết nứt nhưng đã ổn định từ lâu. Kỹ sư thường khuyên theo dõi: đánh dấu hai đầu vết nứt, ghi ngày, chụp ảnh định kỳ, hoặc gắn mốc thạch cao mỏng ngang vết nứt; nếu mốc không bị nứt sau vài tháng thì chuyển động đã dừng. Cách theo dõi này nên được bàn với người có chuyên môn để làm đúng.
Với nứt bề mặt, việc sửa đơn giản: đục mở rộng vết nứt, trám lại bằng vật liệu phù hợp, rồi bả sơn. Với nứt kết cấu, phải xử lý nguyên nhân trước như gia cố móng, giảm tải, thay dầm, thì việc trám mới có ý nghĩa. Trám vết nứt kết cấu mà không xử lý nguyên nhân giống như dán băng lên chỗ đau mà không chữa bệnh.
Mọi việc sửa kết cấu phải đúng quy chuẩn xây dựng và có người thiết kế chịu trách nhiệm; phong thủy không thay cho những yêu cầu ấy. Khi đã chắc phần kết cấu, bạn mới yên tâm bàn tới cửa, bếp, giường hay chuyện bày trí. Ví dụ giả định: một gia đình mua căn nhà ống có nứt chéo góc cửa tầng hai, kỹ sư kết luận móng đã ổn định, chỉ cần trám và thay khung cửa; sau khi sửa, căn nhà ở yên nhiều năm. Kết quả ấy đến từ khảo sát, không đến từ may rủi.
Câu hỏi thường gặp
Nứt chân chim trên tường nhà cũ có nguy hiểm không?
Thường không. Nứt chân chim là vết nứt mảnh, đan lưới trên lớp vữa trát do co ngót, không đi vào khối tường bên trong. Bạn có thể xử lý khi sơn bả lại. Nếu vết nứt mở rộng dần hoặc kèm dấu hiệu khác như cửa kẹt, nên hỏi người có chuyên môn.
Nhà nghiêng có phải phong thủy xấu không?
Theo quan niệm dân gian, nhà nghiêng là thế nhà không yên. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Về thực tế, nhà nghiêng là dấu hiệu móng hoặc kết cấu có vấn đề, ảnh hưởng an toàn, nên cần kỹ sư đánh giá chứ không cần thêm lời phán.
Làm sao tự kiểm sàn nhà có dốc không?
Đặt viên bi hoặc chai nước tròn ở vài vị trí trên sàn mỗi tầng xem nó lăn về đâu. Có thể dùng ứng dụng đo thăng bằng trên điện thoại đặt lên sàn. Dốc nhẹ có thể do lớp lát, nhưng dốc rõ cùng hướng ở nhiều tầng thì nên hỏi kỹ sư.
Nhà bên xây làm nứt nhà mình thì người mua nên biết gì?
Hỏi chủ cũ thời điểm vết nứt xuất hiện, có biên bản hiện trạng trước khi nhà bên thi công không, đã thoả thuận bồi thường hay sửa chữa chưa. Những thông tin này ảnh hưởng tới trách nhiệm sửa về sau. Nên hỏi luật sư nếu vụ việc chưa giải quyết xong.
Có nên mua nhà cũ đã được gia cố móng?
Có thể, nếu việc gia cố có hồ sơ thiết kế, đơn vị thi công rõ ràng và nhà đã ổn định sau gia cố. Bạn xin xem hồ sơ, hỏi thời điểm làm, và nhờ người có chuyên môn xem lại hiện trạng. Gia cố không hồ sơ thì nên thận trọng hơn.
Theo dõi vết nứt sau khi mua làm thế nào?
Đánh dấu hai đầu vết nứt bằng bút, ghi ngày, chụp ảnh cạnh một vật làm thước so sánh, lặp lại sau vài tuần, vài tháng. Vết nứt không dài thêm, không rộng thêm thì nhiều khả năng đã ổn định. Nên bàn cách theo dõi với kỹ sư để làm đúng.