Nhà cũ ẩm mốc, thấm dột thường để lại dấu ở năm chỗ: trần tầng trên cùng, trần ngay dưới nhà vệ sinh tầng trên, chân tường tầng trệt, quanh khung cửa sổ và tường chung với nhà bên. Một lớp sơn mới có thể che vết ố vài tuần, nhưng không che được mùi, độ ẩm đo bằng máy và những chỗ phồng rộp quay lại sau mưa. Biết nhìn đúng chỗ, bạn phát hiện được phần lớn vấn đề ngay trong buổi xem đầu tiên.
Phong thủy hay mô tả nhà ẩm tối là âm khí nặng, âm thịnh dương suy, coi đó là điều nên tránh. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người, nhưng ở điểm này quan niệm và thực tế gặp nhau khá rõ: ẩm kéo dài làm hỏng vữa, gỉ thép, mục gỗ, sinh nấm mốc ảnh hưởng hô hấp. Bài này đi từ dấu hiệu, cách thử, tới mức khó khi sửa, để bạn đánh giá trước khi mua.
Vì sao nhà cũ hay ẩm: ba con đường của nước
Nước vào nhà theo ba con đường chính. Con đường thứ nhất là từ trên xuống: mái ngói xô, mái tôn gỉ đinh, lớp chống thấm sân thượng đã nứt, máng xối tắc làm nước tràn vào đỉnh tường. Con đường thứ hai là từ bên trong: ống cấp thoát nước âm tường, âm sàn bị rò, nhất là ở nhà vệ sinh, bếp, chỗ đặt máy giặt. Con đường thứ ba là từ dưới lên: hơi ẩm trong đất theo mao dẫn đi lên chân tường khi nền không có lớp ngăn ẩm, hay gặp ở nhà cũ xây trực tiếp trên đất.
Ngoài ba đường ấy còn có hiện tượng nồm ở miền Bắc: không khí ẩm gặp bề mặt lạnh, đọng nước trên tường, sàn. Nồm là chuyện theo mùa, gần như mọi nhà đều gặp, khác với thấm do hư hỏng. Phân biệt hai thứ này giúp bạn khỏi bỏ một căn nhà tốt vì gặp đúng hôm nồm, và khỏi bỏ qua một căn thấm thật vì đi xem giữa mùa khô.
Phong thủy chuộng nhà âm dương cân bằng, có nắng có gió. Nhà ẩm thường cũng là nhà thiếu nắng, thiếu gió: giếng trời bị lợp, cửa sổ phía sau bị nhà bên xây áp sát, tầng trệt bị nâng đường nên thấp hơn mặt đường. Vì vậy khi xem ẩm, bạn xem luôn ánh sáng và đường gió, vì sửa thấm mà không cải thiện thông gió thì ẩm sẽ quay lại.
Người xưa giữ nhà khô thế nào: đọc lại vài nếp nhà cũ
Nhà truyền thống Việt có nhiều chi tiết sinh ra để giữ khô, và phong thủy dân gian khoác lên chúng lớp nghĩa riêng. Nền nhà ba gian ở đồng bằng Bắc Bộ thường tôn cao hơn sân vài bậc, được xem là thế nhà vững, không bị nước sân dồn vào; về kỹ thuật, đó là cách tránh nước mưa và hơi ẩm từ đất. Mái ngói vươn rộng thành hiên che mưa hắt vào chân tường. Sân gạch dốc nhẹ ra ao, nước mưa có đường đi rõ ràng, quan niệm gọi là thuỷ có lối ra.
Nhà phố cũ xây trong vài chục năm gần đây thì thường thiếu những chi tiết ấy: nền ngang mặt đường, rồi đường được nâng; tường đặt thẳng trên móng không có lớp ngăn ẩm; mái bằng đổ bê tông không có độ dốc đủ. Khi đi xem, nhìn những chi tiết nhỏ này giúp bạn đoán căn nhà được làm cẩn thận tới đâu. Một căn có bậc thềm, có gờ hắt nước trên cửa sổ, có máng xối rõ ràng thường được xây bởi người hiểu chuyện nước, và các phần khác của nhà cũng hay được làm kỹ hơn.
Năm chỗ cần soi kỹ khi đi xem
Danh sách dưới sắp theo thứ tự bạn sẽ đi qua trong một buổi xem. Mỗi chỗ có dấu hiệu riêng; ghi lại và chụp ảnh từng chỗ.
- Trần tầng trên cùng và chỗ giáp mái. Vệt ố vàng hình vòng, lớp sơn bong vảy, vữa trần mủn khi chạm. Ở nhà mái ngói, soi đèn lên các góc xem có vệt nước chảy theo xà gồ không.
- Trần ngay dưới nhà vệ sinh tầng trên. Đây là nơi hay thấm nhất ở nhà phố cũ. Vết ố thường có hình dáng theo vị trí bồn cầu hoặc chỗ thoát sàn phía trên. Nhiều nhà làm trần thạch cao che lại; bạn hỏi có lỗ thăm trần không và soi vào.
- Chân tường tầng trệt. Một dải loang đều cao khoảng một gang tay tới nửa mét, sơn phồng, có lớp bột trắng mặn trên bề mặt. Đây là dấu hiệu hơi ẩm từ dưới lên hoặc nhà từng ngập.
- Quanh khung cửa sổ và cửa đi. Vệt nước chảy xuống từ góc khung, gỗ khung mục, khe giữa khung và tường bị nứt. Nước mưa hắt vào qua khe này rồi lan trong tường.
- Tường chung với nhà bên. Đặc biệt khi nhà bên cao hơn: nước từ mái nhà bên chảy xuống khe giữa hai nhà rồi thấm sang. Loại thấm này khó sửa vì phải làm việc với hàng xóm.
Ngoài năm chỗ trên, bạn nhìn thêm sau tủ âm tường, gầm cầu thang, và mặt sau các tấm ốp gỗ trang trí. Đồ đạc kê sát tường lâu năm hay giấu những vệt mốc đen mà người bán có khi cũng không biết.
Dấu hiệu bị lớp sơn mới che và cách nhận ra
Sơn mới chỉ ở vài mảng. Một bức tường có một mảng sơn trắng tinh khác hẳn phần còn lại thường là chỗ vừa được xử lý. Hỏi thẳng chỗ đó trước kia bị gì.
Mùi vẫn còn. Sơn che được màu nhưng không che được mùi ẩm mốc lâu ngày. Đóng cửa phòng vài phút rồi mở ra ngửi, hoặc ngửi sát góc tủ, gầm giường. Mùi sơn mới quá nồng cũng có thể đang lấn mùi khác.
Bề mặt phồng nhẹ khi sờ. Lướt lòng bàn tay dọc chân tường và trần thấp. Chỗ có hơi nước bên dưới lớp sơn thường phồng nhẹ, ấn vào thấy mềm hoặc nghe tiếng lép bép.
Chân tường được ốp gạch cao bất thường. Ốp gạch chân tường cao gần một mét ở phòng khách có thể là thẩm mỹ, cũng có thể là cách che vệt ẩm. Gõ nhẹ lên gạch ốp nghe tiếng bộp là gạch đã bong lớp vữa phía sau.
Máy đo độ ẩm cầm tay. Thiết bị nhỏ, không đắt, cho số so sánh giữa các bức tường. Bạn không cần biết con số tuyệt đối đúng sai, chỉ cần thấy một vùng cao hơn hẳn các vùng xung quanh là biết chỗ đáng nghi.
Mức khó khi sửa từng loại thấm
Không phải vết ố nào cũng là lý do để bỏ một căn nhà. Bảng dưới xếp các loại thấm hay gặp theo mức khó sửa tương đối, để bạn ước lượng công sức trước khi quyết định. Mức chính xác phải do thợ hoặc kỹ sư đánh giá sau khảo sát.
| Loại thấm | Nguyên nhân thường gặp | Mức khó | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thấm quanh khung cửa | Khe hở giữa khung và tường | Nhẹ | Trám khe, làm lại gờ hắt nước |
| Thấm trần tầng mái | Lớp chống thấm sân thượng hỏng, máng tắc | Vừa | Làm lại lớp chống thấm, vệ sinh máng; cần trời khô |
| Thấm trần dưới nhà vệ sinh | Rò ống, lớp chống thấm sàn vệ sinh hỏng | Vừa đến nặng | Thường phải đục sàn vệ sinh làm lại |
| Ẩm chân tường từ dưới lên | Nền không có lớp ngăn ẩm, nhà từng ngập | Nặng | Xử lý ngăn ẩm chân tường, có khi nâng nền |
| Thấm tường chung với nhà bên | Nước từ mái nhà bên, khe hai nhà | Nặng | Cần thoả thuận với hàng xóm để làm diềm che khe |
| Rò ống âm tường | Ống cũ gỉ, mối nối hở | Vừa | Dò điểm rò, đục thay đoạn ống |
Ví dụ giả định: hai căn cùng có vết ố trên trần. Căn A ố quanh khung cửa sổ tầng hai, căn B ố ngay dưới nhà vệ sinh tầng ba và ở chân tường tầng trệt. Hai căn trông giống nhau trong ảnh rao bán, nhưng công sửa căn B nhiều hơn hẳn và kéo theo những tuần không dùng được nhà vệ sinh.
Cách thử khi đi xem để không bị đánh lừa bởi thời tiết
Ẩm và thấm thay đổi theo mùa, nên một lần xem không đủ. Các bước sau giúp bạn có bức tranh gần đúng hơn.
- Lần đầu xem bình thường, ghi lại mọi vết ố, chỗ phồng, mùi.
- Hỏi chủ nhà chỗ nào thấm vào mùa mưa, đã xử lý gì và khi nào.
- Hẹn xem lại sau một trận mưa lớn, tốt nhất trong vòng một ngày sau mưa, đi thẳng lên tầng mái và các trần đã ghi.
- Xả nước ở nhà vệ sinh tầng trên vài phút, rồi xuống tầng dưới nhìn trần ngay bên dưới.
- Mở tủ âm tường, kéo nhẹ đồ đạc kê sát tường để xem phía sau.
- Nếu ở miền Bắc và đang mùa nồm, phân biệt nước đọng đều trên mặt sàn, tường (nồm) với vệt loang cục bộ có viền (thấm).
- Có nhiều chỗ nghi ngờ thì mời thợ chống thấm hoặc kỹ sư khảo sát trước khi đặt cọc.
Nếu người bán không cho xem lại sau mưa hoặc không cho mở lỗ thăm trần, bạn không cần suy diễn điều xấu, nhưng nên tính phần rủi ro ấy vào quyết định, giống như khi mua một món đồ không được thử trước.
Sau khi mua: sửa theo thứ tự nào
Nhiều người mua nhà cũ muốn sơn lại ngay cho sạch đẹp, nhưng sơn trước khi sửa nguồn thấm thì vài tháng sau vết ố quay lại. Thứ tự hợp lý là chặn nước từ trên trước (mái, sân thượng, máng), rồi tới đường ống và sàn vệ sinh, rồi tới chân tường, cuối cùng mới tới sơn bả. Để tường khô hẳn một thời gian trước khi sơn.
Song song là cải thiện thông gió và ánh sáng, phần phong thủy gọi là đưa dương khí vào nhà: mở lại giếng trời bị lợp kín, thay mái tôn kín bằng mái lấy sáng có khe thoát gió, lắp quạt hút ở nhà vệ sinh không có cửa sổ, mở cửa sổ hướng có gió. Nhà khô và thoáng thì cảm giác âm u cũng giảm theo, và đó là lúc lời quan niệm dân gian với kỹ thuật xây dựng nói cùng một điều.
Cây xanh trong nhà là trang trí tốt nhưng không thay được việc chống thấm. Đặt chậu cây sát tường ẩm còn làm tường ẩm thêm. Chờ nhà khô hẳn rồi hãy bày biện, và để khoảng hở giữa đồ gỗ với tường để không khí đi được.
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ ẩm mốc có phải phong thủy xấu không?
Theo quan niệm, nhà ẩm tối là âm khí nặng, nên tránh. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Về thực tế, ẩm kéo dài làm hỏng tường, gỗ, sinh nấm mốc ảnh hưởng hô hấp. Điều cần biết là nguồn ẩm ở đâu và sửa được không, chứ không phải gán cho căn nhà một nhãn xấu.
Làm sao phân biệt nồm và thấm?
Nồm làm nước đọng đều trên nhiều bề mặt cùng lúc, nhất là sàn đá, tường lạnh, và hết khi trời hanh trở lại. Thấm tạo vệt loang cục bộ có viền, thường ở vị trí cố định như dưới nhà vệ sinh, chân tường, góc mái, và để lại vết ố kể cả khi trời khô.
Có nên mua nhà cũ đang bị thấm trần nhà vệ sinh?
Có thể, nếu bạn đã ước lượng được công sửa và tính vào quyết định. Thấm dưới nhà vệ sinh thường phải đục sàn làm lại chống thấm và đường ống. Nên mời thợ khảo sát trước, và bàn với bên bán nếu chi phí sửa đáng kể.
Máy đo độ ẩm tường có đáng mua không khi đi xem nhà?
Đáng, nếu bạn xem nhiều căn. Máy cho số so sánh giữa các vùng tường, giúp phát hiện chỗ ẩm bị sơn che. Không cần tin tuyệt đối con số, chỉ cần so tương đối: vùng nào cao hơn hẳn xung quanh là vùng cần soi kỹ.
Ẩm chân tường tầng trệt có sửa được không?
Sửa được nhưng tốn công. Tuỳ nguyên nhân, có thể làm lớp ngăn ẩm chân tường, đục bỏ lớp vữa nhiễm muối trát lại bằng vữa phù hợp, hoặc nâng nền nếu nhà thấp hơn mặt đường. Nên hỏi thợ chuyên chống thấm sau khi khảo sát.
Đặt cây, đá muối hay vật phẩm có giảm ẩm không?
Cây xanh không giảm được ẩm do thấm, đặt sát tường ẩm còn làm ẩm thêm. Vật phẩm bày trí không có tác dụng chống thấm. Cách hiệu quả là chặn nguồn nước, tăng thông gió, dùng máy hút ẩm vào mùa nồm.