Mua thêm một phần đất liền kề rồi làm thủ tục nhập vào thửa của mình là cách duy nhất đổi hẳn hình dáng một lô méo, khuyết góc hay tóp hậu; mọi cách khác như tường giả, cây, vật trang trí chỉ đổi cảm giác bên ngoài. Với nhiều gia đình, đây là lời giải được tính tới khi hàng xóm có một mẩu đất vừa khít chỗ khuyết.
Nhưng mua thêm đất không đơn giản là trả tiền và dời hàng rào. Cần tính phần mua thêm thật sự đem lại bao nhiêu diện tích dùng được, và cần đi đúng trình tự giấy tờ để phần đất ấy trở thành một phần của thửa. Bài này trình bày cả hai việc ở mức nguyên lý; thủ tục cụ thể phải theo pháp luật đất đai hiện hành và quy định của tỉnh, thành nơi có đất. Những nhận xét về đất "trọn" hay "khuyết" là quan niệm phong thủy, mức tin tuỳ mỗi người.
Khi nào nên nghĩ tới chuyện mua thêm
Không phải lô méo nào cũng đáng mua thêm đất để sửa. Nhiều dáng méo xử lý tốt bằng thiết kế, như các bài khác trong danh mục này đã chỉ. Mua thêm chỉ đáng cân nhắc khi phần thiếu nằm đúng chỗ làm hỏng bố cục, ví dụ một góc khuyết khiến khối nhà chính không thể vuông, một phần tóp hậu khiến phòng sau quá hẹp, hoặc một lối vào quá hẹp không đủ cho xe.
Điều kiện thứ hai là có người bán. Phần đất bạn cần thuộc về hàng xóm, và họ có thể không muốn bán, hoặc chỉ bán với giá cao hơn hẳn mặt bằng vì biết bạn cần. Điều kiện thứ ba là phần đất ấy về pháp lý có thể tách ra và nhập vào lô của bạn. Ba điều kiện cùng thoả mới nên bắt đầu đàm phán nghiêm túc.
Trong phong thủy dân gian, một lô được bù góc khuyết, nối dài phần tóp hậu thành lô vuông vức được coi là "trọn" hơn. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Nhưng ngay cả người không quan tâm phong thủy cũng thấy lợi rõ ràng khi một mẩu đất nhỏ biến một khối nhà méo thành khối vuông, vì diện tích dùng được tăng nhiều hơn diện tích mua thêm.
Phần mua thêm đáng giá bao nhiêu: tính theo diện tích dùng được
Cách tính hay bị bỏ qua là so diện tích dùng được trước và sau khi mua, thay vì chỉ nhìn số mét vuông mua thêm. Bảng dưới gồm các ví dụ giả định để thấy sự khác biệt.
| Ví dụ giả định | Diện tích mua thêm | Thay đổi về diện tích dùng được | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Lô tóp hậu, mua mẩu tam giác phía sau | Khoảng 6 mét vuông | Khối nhà chính dài thêm, có thêm một phòng vuông | Lợi rõ, đáng cân nhắc kể cả giá cao hơn mặt bằng |
| Lô chữ L, mua phần khuyết cho thành chữ nhật | Khoảng 20 mét vuông | Khối nhà có thể xây trọn, không còn góc lõm | Lợi lớn nếu quy định mật độ cho phép xây thêm |
| Lô hẹp 3 m, mua thêm dải 1 m dọc cạnh | Khoảng 18 mét vuông | Cầu thang và phòng rộng ra rõ rệt | Mỗi mét ngang ở nhà hẹp rất quý |
| Lô vuông, mua thêm mẩu lồi ra ngoài | Khoảng 8 mét vuông | Tạo ra góc lồi mới, khối nhà không lợi gì | Làm lô kém vuông hơn, ít đáng mua |
| Mua phần nằm trong khoảng lùi | Khoảng 10 mét vuông | Không xây được, chỉ thêm sân | Chỉ đáng nếu cần sân, không vì diện tích xây |
Nguyên tắc rút ra: một mẩu đất nhỏ đúng chỗ có thể đáng hơn một mẩu lớn sai chỗ. Trước khi đàm phán giá, hãy phác mặt bằng trước và sau để biết mình mua cái gì.
Tách thửa và hợp thửa: hiểu ở mức nguyên lý
Về giấy tờ, mua một mẩu đất của hàng xóm là hai việc nối nhau: phần đất ấy được tách ra khỏi thửa của họ, rồi được nhập vào thửa của bạn. Pháp luật đất đai có quy định về tách thửa và hợp thửa, kèm điều kiện về mục đích sử dụng đất, diện tích, kích thước, tình trạng pháp lý của các thửa. Từng tỉnh, thành còn có quy định chi tiết riêng, nhất là về diện tích tối thiểu khi tách.
Một điểm hay gây lo lắng là mẩu đất cần mua thường nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thành thửa độc lập. Theo những gì đã được nhiều nơi áp dụng, có trường hợp cho phép tách phần nhỏ hơn mức tối thiểu nếu đồng thời hợp ngay vào thửa liền kề trong cùng một hồ sơ. Điều kiện cụ thể khác nhau theo thời điểm và địa phương, nên bạn cần hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trước khi đặt cọc.
Một lưu ý nữa: hai thửa muốn hợp thường phải cùng loại đất và cùng tình trạng pháp lý. Mẩu đất mua thêm là đất vườn, đất nông nghiệp trong khi lô của bạn là đất ở, thì có thể phải chuyển mục đích sử dụng trước hoặc cùng lúc, kèm nghĩa vụ tài chính. Đây là phần nhiều gia đình không tính tới khi chỉ nhìn hình dáng.
Nói chuyện với hàng xóm về một mẩu đất
Mẩu đất bạn cần thường chỉ có giá trị đặc biệt với chính bạn, còn với hàng xóm nó là một góc vườn bình thường. Sự chênh lệch ấy khiến cuộc đàm phán dễ lệch: nếu bạn tỏ ra quá cần, giá sẽ bị đẩy lên; nếu bạn ép giá theo mặt bằng chung, hàng xóm thấy không đáng để bận tâm làm thủ tục. Cách tiếp cận hợp lý là nói rõ vì sao mình cần, đưa bản phác mặt bằng để họ thấy mẩu đất ảnh hưởng thế nào, và đề nghị một mức giá có phần bù cho công sức thủ tục của họ.
Hãy nghĩ tới lợi ích của hàng xóm. Có khi việc bán mẩu đất cũng giúp lô của họ vuông hơn, hoặc họ được bạn chịu toàn bộ chi phí đo đạc, thuế phí. Có khi đổi đất qua lại, mỗi nhà nhường nhau một mẩu, lại hợp hơn mua bán. Một cuộc nói chuyện thẳng thắn, có số liệu, thường đi xa hơn những lời bóng gió.
Phong thủy dân gian luôn đề cao hoà khí với láng giềng như một phần của nhà ở yên ổn. Một mẩu đất mua được bằng cách khiến hàng xóm khó chịu sẽ để lại một ranh giới căng thẳng suốt nhiều năm. Nếu đàm phán không thành, quay lại phương án thiết kế bù vẫn là lựa chọn tử tế.
Thứ tự làm cho chắc
Trình tự dưới đây là khung tham khảo; tên gọi thủ tục và giấy tờ cụ thể theo hướng dẫn của cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.
- Đo và phác mặt bằng: xác định chính xác mẩu đất cần mua, kích thước, diện tích và lợi ích về khối nhà.
- Kiểm tra pháp lý thửa của hàng xóm: đã có giấy chứng nhận chưa, có đang thế chấp không, đứng tên một người hay nhiều người, có tranh chấp không.
- Hỏi cơ quan đăng ký đất đai về khả năng tách phần đất ấy và hợp vào thửa của bạn, điều kiện và giấy tờ cần có.
- Thoả thuận giá và các điều kiện, ghi rõ ai chịu chi phí đo đạc, thuế, phí; ghi rõ ranh mới bằng sơ đồ có kích thước.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng theo hình thức pháp luật yêu cầu, có đủ chữ ký của mọi người cùng quyền sử dụng phần đất bán.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động, tách và hợp thửa; nhận giấy chứng nhận mới thể hiện hình dáng thửa sau khi hợp.
- Cắm mốc ranh mới với sự chứng kiến của hai bên, rồi mới thiết kế và xin phép xây dựng theo hình dáng mới.
Đi đúng thứ tự này mất thời gian hơn, nhưng mẩu đất mua thêm sẽ thực sự thuộc về lô của bạn, xây được, bán lại được.
Những cách làm nên tránh
Vì muốn nhanh, không ít gia đình chọn các cách làm tắt. Những kiểu sau đây hay để lại hậu quả:
- Mua bằng giấy tay rồi dời hàng rào: trên giấy tờ, mẩu đất vẫn thuộc hàng xóm; khi họ bán nhà hoặc qua đời, người kế tiếp có thể đòi lại.
- Đổi đất qua lại bằng lời nói: hai nhà đổi cho nhau hai mẩu để cả hai cùng vuông, nhưng không làm thủ tục; vài chục năm sau không ai chứng minh được.
- Xây nhà vắt qua ranh trước khi hợp thửa: công trình có thể không được cấp phép hoặc không được ghi nhận, khó bán, khó thế chấp.
- Bỏ qua người cùng đứng tên: phần đất của hàng xóm có thể thuộc nhiều người, chỉ một người ký là chưa đủ.
- Trả hết tiền trước khi biết có hợp thửa được không: nên gắn các đợt thanh toán với các bước thủ tục.
Những rủi ro này không liên quan gì tới phong thủy, nhưng chúng quyết định việc "sửa hình dáng đất" có thành công thật hay chỉ là trên hàng rào.
Ví dụ giả định: bù góc khuyết của một lô ở thị trấn
Ví dụ giả định: một lô đất ở thị trấn rộng 7 m, sâu 16 m, nhưng góc sau bên phải bị khuyết một hình chữ nhật 2 m x 4 m thuộc vườn nhà bên cạnh. Khối nhà định xây phải lùi lại hoặc có một phòng thiếu góc. Hàng xóm đồng ý bán đúng mẩu 8 mét vuông ấy.
Gia đình đo lại, phác hai phương án: không mua thì khối nhà chính sâu 12 m, phần sau thành sân lệch; mua thì khối nhà sâu trọn 14 m, sân sau vuông. Diện tích sàn mỗi tầng tăng khoảng 14 mét vuông, nhiều hơn diện tích mua thêm, vì góc khuyết làm mất cả một dải. Họ hỏi văn phòng đăng ký đất đai, được hướng dẫn làm hồ sơ tách và hợp trong cùng một lần vì hai thửa liền kề, cùng là đất ở.
Sau khi có giấy chứng nhận mới, lô trở thành hình chữ nhật trọn. Người nhà theo quan niệm khuyết góc yên tâm; kiến trúc sư có một mặt bằng vuông để làm việc. Mấy tháng chờ thủ tục được bù bằng một căn nhà không phải vẽ lại.
Câu hỏi thường gặp
Mua thêm đất của hàng xóm có cần làm thủ tục không?
Cần. Phần đất mua thêm phải được tách khỏi thửa của hàng xóm và hợp vào thửa của bạn theo thủ tục đăng ký đất đai. Nếu chỉ mua bằng giấy tay, trên giấy tờ phần đất ấy vẫn thuộc người bán, rủi ro khi họ bán nhà hoặc khi có thừa kế.
Mẩu đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có tách được không?
Có trường hợp được phép nếu tách ra và hợp ngay vào thửa liền kề trong cùng hồ sơ. Điều kiện cụ thể khác nhau theo thời điểm và từng tỉnh, thành. Hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trước khi đặt cọc.
Đất mua thêm là đất vườn, đất của mình là đất ở thì sao?
Thường phải xử lý mục đích sử dụng đất trước hoặc cùng lúc khi hợp thửa, và có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích. Hỏi cơ quan quản lý đất đai để biết điều kiện và chi phí cụ thể.
Mua thêm đất để bù góc khuyết có giúp phong thủy tốt hơn không?
Theo quan niệm dân gian, lô được bù góc khuyết là lô trọn hơn. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Lợi ích chắc chắn là khối nhà vuông hơn, diện tích dùng được tăng, thường nhiều hơn số mét vuông mua thêm.
Nên trả tiền mua đất thêm theo cách nào cho an toàn?
Nên chia thanh toán theo từng bước: đặt cọc khi đã ký thoả thuận, thanh toán phần lớn khi ký hợp đồng theo đúng hình thức pháp luật yêu cầu, phần còn lại khi hồ sơ biến động được tiếp nhận. Ghi rõ điều kiện hoàn cọc nếu thủ tục không thực hiện được.
Hai nhà đổi đất cho nhau để cùng vuông có được không?
Được, nhưng nên làm thủ tục chuyển đổi hoặc chuyển nhượng và đăng ký biến động cho cả hai thửa. Đổi bằng lời nói hay giấy tay rất dễ thành tranh chấp khi một trong hai nhà bán đất hoặc chia thừa kế.