Để soát phong thủy một căn hộ trên giấy, cần đọc ba lớp: mặt bằng tầng điển hình (căn nằm đâu so với thang máy, phòng rác, hành lang), mặt bằng căn (cột, vách, hộp kỹ thuật, cửa, lô gia) và hướng (mũi tên chỉ bắc trên mặt bằng tổng thể dự án). Tài liệu bán hàng thường in đẹp phần thứ hai, sơ lược phần thứ nhất và ít khi có đủ phần thứ ba. Biết thiếu gì thì hỏi đúng cái đó.
Bài này đi qua từng lớp, chỉ ra các chi tiết hay bị bỏ sót và cách đối chiếu với hợp đồng. Bài không chọn căn thay bạn, không xếp hạng hướng nào tốt cho tuổi nào. Phong thủy trong căn hộ là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người; còn kết cấu, hộp kỹ thuật và lối thoát nạn là phần cố định mà người mua căn không thay đổi được.
Tài liệu bán hàng có gì và thiếu gì
Một bộ tài liệu bán hàng dự án căn hộ thường gồm phối cảnh toàn dự án, mặt bằng tổng thể, mặt bằng tầng điển hình của từng toà và mặt bằng các loại căn có vẽ sẵn đồ nội thất. Hình ảnh trau chuốt, màu sắc dễ chịu, và gần như luôn có dòng chữ nhỏ cho biết hình ảnh mang tính minh hoạ.
Thứ hay thiếu là chính những gì phong thủy cần: mũi tên chỉ bắc trên mặt bằng tầng, vị trí ống đứng trong hộp kỹ thuật, dầm dưới sàn tầng trên, phòng kỹ thuật và phòng rác ở mỗi tầng, kích thước cụ thể của từng phòng. Mặt bằng căn vẽ sẵn giường, sofa, bàn ăn theo cách đẹp nhất, nhưng đồ có thể được vẽ nhỏ hơn thật để phòng trông rộng.
Vì vậy, tài liệu bán hàng là điểm khởi đầu để đặt câu hỏi, không phải nguồn để kết luận. Bản vẽ có giá trị khi so sánh là mặt bằng căn hộ đính kèm hợp đồng mua bán, có kích thước và diện tích được ghi rõ.
Nếu dự án có nhà mẫu, hãy mang theo bản in mặt bằng căn khi tham quan. Đứng trong căn mẫu, đánh dấu lên bản in những gì giấy không cho thấy: dầm lộ ở đâu, cửa sổ nhìn ra gì, tiếng ồn từ phía nào. Chỉ cần nhớ căn mẫu thường được trang trí và chiếu sáng tối ưu, có khi nằm ở tầng thấp hoặc ngoài toà nhà, nên cảnh nhìn ra ngoài và ánh sáng không giống căn thật.
Lớp thứ nhất: mặt bằng tầng điển hình
Mặt bằng tầng cho thấy căn của bạn đứng đâu giữa các căn khác và các khu chung. Khoanh căn mình lại rồi đọc quanh nó:
- Khoảng cách tới thang máy: cửa căn đối diện cửa thang, nằm sát, hay cách một đoạn hành lang. Phong thủy hay nhắc cửa căn đối thang máy; thực tế là tiếng ồn và người qua lại.
- Phòng rác, phòng kỹ thuật điện nước: nằm cạnh căn nào. Đây là thông tin tài liệu hay vẽ mờ hoặc không ghi chú.
- Hành lang: hành lang dài chạy thẳng tới cửa căn cuối được ví như "đường đâm"; về thực tế, cửa căn đó nhận gió và tiếng vọng dọc hành lang.
- Thang bộ thoát hiểm: ở gần hay xa, cửa thang có đối cửa căn không. Gần thang thoát hiểm là điểm cộng về an toàn.
- Căn góc, căn giữa: căn góc có hai mặt thoáng, căn giữa chỉ có một mặt; đọc từ mặt bằng tầng là thấy ngay.
- Khe thông tầng, giếng kỹ thuật: một số toà có khe hở giữa các cánh nhà; căn nhìn ra khe hẹp sẽ ít sáng hơn căn nhìn ra ngoài.
Mặt bằng tầng điển hình có thể khác với một số tầng đặc biệt như tầng kỹ thuật, tầng lánh nạn hay tầng có sân vườn. Nếu căn bạn quan tâm nằm gần những tầng này, hỏi mặt bằng riêng của chính tầng đó.
Lớp thứ hai: mặt bằng căn và những chi tiết cố định
Trong căn hộ, có những thứ bạn sửa được và những thứ không. Phân biệt từ đầu giúp bạn đọc phong thủy thực tế hơn.
| Chi tiết | Nhận ra trên mặt bằng | Quan niệm phong thủy hay nhắc | Có sửa được không |
|---|---|---|---|
| Cột và vách chịu lực | Ô tô đặc ở góc, giữa tường hoặc lồi vào phòng | Góc cột lồi vào phòng ngủ như "sát góc" | Không; chỉ bọc, che bằng tủ |
| Hộp kỹ thuật | Ô nhỏ gạch chéo cạnh bếp, nhà vệ sinh | Uế khí sát đầu giường hay bàn thờ | Không; xoay đồ đạc tránh |
| Vị trí nhà vệ sinh | Ô có bồn cầu, lavabo | Cửa nhà vệ sinh nhìn ra bàn ăn, giường | Đổi chiều cửa có thể được, dời phòng thường không |
| Bếp | Ô có ký hiệu bếp nấu, chậu rửa | Bếp đối cửa chính, kẹp giữa hai nguồn nước | Đổi bố trí tủ trong khu bếp được |
| Cửa chính căn và lô gia | Ký hiệu cửa, vách kính | Cửa chính thẳng cửa lô gia | Thêm vách, kệ ở lối vào |
| Vách ngăn nhẹ | Nét mảnh giữa các phòng | Phòng méo, góc nhọn | Thường sửa được, theo quy định toà nhà |
Cột ở các toà chung cư thường lớn hơn cột nhà phố và hay nằm lấn vào góc phòng. Trên mặt bằng tài liệu bán hàng, cột đôi khi được vẽ chìm trong tường dày nên khó thấy. Hỏi bản vẽ có tô đậm cột, hoặc đo khi tham quan căn mẫu.
Lớp thứ ba: hướng căn hộ trên giấy
Tài liệu bán hàng hay ghi "hướng ban công Đông Nam" hay "cửa chính hướng Tây Bắc". Con số này hữu ích nhưng nên kiểm lại. Trên mặt bằng tổng thể dự án, tìm mũi tên chỉ bắc, rồi xem trục toà nhà xoay bao nhiêu độ so với hướng bắc. Nếu toà nhà không quay đúng tám hướng chính, cách gọi "Đông Nam" có thể là làm tròn từ một góc lệch đáng kể.
Các trường phái phong thủy chưa thống nhất nên lấy hướng căn hộ theo cửa chính căn, theo ban công hay lô gia, hay theo cửa chính của toà nhà. Bài này không chọn thay bạn; chỉ lưu ý rằng khi đọc tài liệu, hãy ghi riêng cả ba thông tin để sau này dùng với bất kỳ cách nào. Về khí hậu, hướng của mặt kính lớn (ban công, lô gia) mới quyết định căn hộ nóng hay mát buổi chiều.
Một cách kiểm đơn giản khi đi xem dự án là đứng ở ban công căn mẫu hoặc căn thật, đo bằng la bàn điện thoại ở vài điểm xa khung kim loại, rồi so với tài liệu. Sai lệch vài độ là bình thường; sai lệch tới mức đổi tên hướng thì cần hỏi lại đơn vị bán hàng.
Ví dụ giả định: so hai căn cùng loại trên một mặt bằng tầng
Ví dụ giả định: một tầng điển hình có tám căn xếp quanh lõi thang máy. Hai căn cùng loại hai phòng ngủ, cùng diện tích, cùng thiết kế đối xứng: căn A nằm ngay cạnh sảnh thang, căn B ở cuối cánh nhà. Tài liệu bán hàng in một mặt bằng chung cho cả hai, chỉ lật ngược.
Đọc mặt bằng tầng, căn A có cửa chính nhìn chéo sang cửa thang máy, sát phòng rác của tầng; căn B nằm cuối một hành lang dài khoảng hai mươi mét chạy thẳng tới cửa. Vì là bản đối xứng, căn A có lô gia quay về phía tây, căn B quay về phía đông. Hộp kỹ thuật của căn A nằm sát phòng ngủ nhỏ, của căn B lại sát phòng ngủ lớn do bản lật.
Hai căn "giống hệt" trên giấy hoá ra khác nhau ở ba điểm: căn A ồn hơn và gần uế khí theo quan niệm; căn B chịu luồng hành lang đâm thẳng nhưng yên tĩnh hơn; lô gia căn A hứng nắng chiều. Không căn nào hoàn hảo. Điều quan trọng là bạn nhìn ra được khác biệt trước khi chọn, rồi cân với nhu cầu gia đình như trẻ nhỏ cần ngủ trưa yên hay người già ngại nắng chiều.
Những câu nên hỏi đơn vị bán hàng
Từ ba lớp đã đọc, chuẩn bị sẵn danh sách câu hỏi. Đề nghị trả lời bằng văn bản hoặc bản vẽ, không chỉ bằng lời.
- Mặt bằng tầng của chính tầng căn hộ có khác tầng điển hình không, nhất là quanh phòng rác và phòng kỹ thuật?
- Mũi tên chỉ bắc và góc xoay của toà nhà trên mặt bằng tổng thể là bao nhiêu độ?
- Hộp kỹ thuật trong căn chứa những ống gì, có ống thoát của các tầng trên đi qua không?
- Cột và vách chịu lực trong căn nằm ở đâu, kích thước bao nhiêu?
- Dầm dưới sàn tầng trên có chạy ngang phòng ngủ, phòng khách không, trần hoàn thiện cao bao nhiêu?
- Mặt bằng nào sẽ đính kèm hợp đồng, có ghi kích thước thông thủy từng phòng không?
- Những vách nào được phép sửa, theo quy định quản lý của toà nhà?
Những câu này không chỉ phục vụ phong thủy. Chúng cũng là câu hỏi một người mua căn hộ cẩn thận nên đặt ra, và câu trả lời rõ ràng là dấu hiệu tốt về sự minh bạch của dự án.
Diện tích trên tài liệu và trong hợp đồng: đừng nhầm hai con số
Diện tích tim tường. Đo từ tim các bức tường bao, tức tính cả một nửa bề dày tường và cột. Con số này lớn hơn và hay xuất hiện trong tài liệu quảng bá.
Diện tích thông thủy. Đo theo mép trong của tường, phần sàn bạn thật sự sử dụng. Theo quy định hiện hành, hợp đồng mua bán căn hộ ghi diện tích sử dụng tính theo kích thước thông thủy; hãy kiểm văn bản đang có hiệu lực khi ký.
Vì sao liên quan phong thủy. Khi tính tâm căn hộ, đặt lưới cửu cung hay đo kích thước theo thước Lỗ Ban, bạn cần kích thước thông thủy. Dùng nhầm kích thước tim tường sẽ làm lệch tâm và lệch mọi phép đo theo sau.
Mặt bằng trong phụ lục hợp đồng. Đây là bản có giá trị ràng buộc. So nó với mặt bằng trong tài liệu bán hàng: vị trí cột, hộp kỹ thuật, cửa có khớp không. Khác biệt nào cũng nên được giải thích bằng văn bản.
Câu hỏi thường gặp
Mặt bằng căn hộ trong tài liệu bán hàng có đủ để xem phong thủy không?
Đủ để sàng lọc ban đầu như vị trí căn, cửa, bếp, nhà vệ sinh, phòng ngủ. Chưa đủ để kết luận vì thiếu hướng chính xác, dầm, ống đứng và kích thước thông thủy. Hãy dùng thêm mặt bằng trong phụ lục hợp đồng và quan sát căn thật.
Căn hộ có cột lồi vào phòng ngủ thì xử lý thế nào?
Cột không đục được. Cách hay dùng là đóng tủ âm hoặc kệ ôm lấy cột để mất góc cạnh, hoặc kê giường sao cho đầu giường không hướng vào góc cột. Cần tính trước khi đặt nội thất.
Tài liệu ghi hướng ban công khác với la bàn điện thoại thì tin bên nào?
Kiểm lại la bàn ở nhiều điểm, tránh gần khung thép, lan can kim loại và thiết bị điện. Nếu vẫn lệch nhiều, hỏi đơn vị bán hàng cơ sở xác định hướng trong tài liệu và đề nghị ghi hướng vào phụ lục hợp đồng nếu đó là yếu tố quan trọng với bạn.
Có nên chọn căn gần phòng rác không?
Theo quan niệm, khu chứa rác là nơi uế khí nên nhiều người tránh. Thực tế còn có mùi, tiếng ồn khi thu gom và côn trùng nếu quản lý kém. Mức độ phụ thuộc thiết kế thông gió của phòng rác và cách vận hành của ban quản lý.
Mặt bằng căn đã vẽ sẵn nội thất có cần làm theo không?
Không cần. Đồ nội thất trong tài liệu chỉ là gợi ý minh hoạ. Bạn có thể bố trí lại giường, bàn thờ, sofa theo nhu cầu và quan niệm của gia đình, miễn không đụng vào kết cấu, hộp kỹ thuật và hệ thống chung của toà nhà.