Chọn văn phòng thuê theo phong thủy nên xem bốn lớp theo thứ tự từ ngoài vào trong: toà nhà và con đường trước mặt, tầng định thuê, vị trí của diện tích thuê trên sàn so với lõi thang và hành lang, và cuối cùng là cửa vào văn phòng. Ba lớp đầu bạn không sửa được sau khi ký, lớp cuối sửa được một phần. Vì thế thời gian đi xem nên dồn vào những thứ không đổi được.
Bài này viết cho người đi tìm văn phòng trong toà nhà, kiểu phổ biến nhất ở các thành phố lớn. Mỗi lớp có phần quan niệm phong thủy và phần kiểm tra thực tế đi kèm; phần quan niệm là tham khảo, mức tin tuỳ mỗi người, còn phần thực tế thì nên kiểm dù bạn có tin phong thủy hay không. Chi phí thuê, cách tính diện tích và pháp lý hợp đồng là chuyện riêng, nên hỏi người làm nghề bất động sản và luật.
Lớp ngoài cùng: toà nhà và con đường trước mặt
Phong thủy loan đầu nhìn toà nhà như nhìn một thế đất. Toà có khoảng lùi trước sảnh, đường trước mặt đủ rộng và không có ngã ba đâm thẳng vào sảnh thường được đánh giá cao. Toà nằm ngay đầu một con đường dài chĩa thẳng vào, kiểu "lộ xung", hoặc kẹt giữa hai khối cao tạo khe gió hẹp, kiểu "thiên trảm", bị coi là kém. Một toà đứng một mình cao vượt hẳn khu xung quanh bị nói là "cô phong", chịu gió và thiếu chỗ dựa.
Đổi sang ngôn ngữ thực tế, những điều trên ứng với: xe cộ lao thẳng về phía sảnh lúc đèn đỏ chuyển xanh, gió giật mạnh ở khe giữa hai toà, mặt kính phía tây nóng không chịu nổi vì không có gì che. Khi đi xem, bạn nên đứng trước sảnh vào giờ cao điểm sáng và chiều: xe vào hầm có dồn ra đường không, chỗ dừng đón khách có không, vỉa hè có bị chiếm làm bãi xe máy không.
Hình dáng toà cũng được bàn. Toà vuông vức, cân đối được ưa hơn toà cắt xéo, nhọn góc. Tuy vậy, hình dáng là thứ bạn không chọn được nhiều; điều quan trọng hơn là diện tích bạn thuê có nằm ở phần vuông vức của sàn hay không, điều được bàn ở lớp thứ ba.
Lớp thứ hai: chọn tầng
Câu hỏi "thuê tầng mấy" thường lẫn ba chuyện: con số theo quan niệm dân gian, ngũ hành của tầng theo một số tài liệu, và chuyện thực tế của tầng cao – tầng thấp. Bảng dưới tách ba chuyện ra để bạn tự cân.
| Tầng | Điều hay được nói theo quan niệm | Kiểm tra thực tế |
|---|---|---|
| Trệt, tầng hai | Gần "địa khí", hợp ngành cần khách ghé | Ồn, bụi, dễ bị nhìn vào; tiện cho khách không đi thang |
| Tầng giữa | Được cho là "vừa", không quá động không quá tĩnh | Thường cân bằng giữa view, giá và thời gian chờ thang |
| Tầng cao | Thoáng, xa ồn; một số người lo "khí khó tụ" | Gió mạnh, nắng gắt hơn, thời gian thoát nạn dài hơn |
| Tầng có số kiêng | Số 4, 13 bị kiêng ở nhiều nơi | Có toà đổi tên thành 3A, 12A; kiểm số tầng thật khi thoát nạn |
| Tầng ngay dưới tầng kỹ thuật, sân thượng | Bị nói là bị đè, động trên đầu | Tiếng máy, rung, nguy cơ thấm từ sàn trên |
Một số tài liệu gán tầng với ngũ hành theo chữ số cuối (1 và 6 là Thủy, 2 và 7 là Hỏa…) rồi so với mệnh người chủ. Cách gán này đến từ Hà đồ và không thống nhất giữa các thầy; nếu áp dụng, nên coi là lớp tham khảo cuối cùng, sau các kiểm tra thực tế ở cột bên phải.
Lớp thứ ba: vị trí diện tích thuê trên sàn
Một sàn văn phòng điển hình có lõi ở giữa gồm thang máy, thang bộ, nhà vệ sinh, phòng rác, trục kỹ thuật; diện tích cho thuê bao quanh lõi. Vị trí phần diện tích của bạn so với lõi quyết định nhiều điều về phong thủy lẫn công năng. Phần diện tích có cửa nằm ngay đối diện cửa thang máy bị coi là chịu xung, vì thang máy mở – đóng liên tục như một cái miệng; thực tế là ồn và thiếu riêng tư. Phần nằm cạnh nhà vệ sinh chung, phòng rác hay trục thoát nước bị coi là gần uế khí; thực tế là mùi và tiếng nước.
Phần ở cuối hành lang cụt được một số người ưa vì yên, một số người lại kiêng vì "khí không tới". Ở góc thực tế, cuối hành lang yên tĩnh nhưng xa lối thoát nạn hơn, và khách khó tìm hơn. Phần góc toà có hai mặt kính thường sáng và đẹp, nhưng nóng hơn và khó kê bàn sát kính.
Hình dạng phần diện tích cũng nên xem kỹ: vuông vức, ít cột lọt giữa phòng là dễ dùng nhất. Diện tích hình chữ L, có góc nhọn do mặt toà cắt xéo, hay có cột lớn đứng giữa đều bị phong thủy cho là khuyết góc hoặc có sát. Bạn vẫn thuê được, nhưng nên phác ngay tại chỗ: phần khuyết hay phần nhọn sẽ dùng làm gì, kho, máy in hay góc cây, chứ không để thành chỗ ngồi cố định của ai.
Lớp thứ tư: cửa vào văn phòng và tầm nhìn đầu tiên
Cửa vào là lớp bạn có thể sửa một phần, tuỳ hợp đồng và quy định của toà nhà. Khi đi xem, đứng ở cửa và nhìn vào: thấy gì đầu tiên? Nếu thấy ngay cửa sổ phía đối diện, ánh sáng hắt vào mắt và cả phòng bị nhìn xuyên; nếu thấy một bức tường đặc cách cửa hơn hai mét, đó là chỗ đặt quầy lễ tân hay vách nhận diện rất tự nhiên. Nếu cửa mở ra là một hành lang hẹp dài trong văn phòng, cảm giác bước vào sẽ bí; phong thủy gọi là cửa vào chật, khí khó vào.
Hỏi ban quản lý toà nhà xem có được dời cửa, đổi cửa kính sang cửa đặc hay ngược lại, thêm vách bên trong, và quy trình duyệt thiết kế ra sao. Nhiều toà quy định thống nhất cửa trên hành lang để giữ mặt đứng chung và an toàn cháy; khi đó bạn chỉ chỉnh được phía trong.
Hướng của cửa so với tuổi người đứng đầu là chuyện của trường phái Bát trạch, và nó phức tạp hơn với văn phòng thuê vì có ba "cửa" để tính: cửa toà, cửa văn phòng và hướng bàn. Phần này được bàn riêng; ở bước đi xem, chỉ cần ghi lại hướng cửa văn phòng bằng la bàn để xét sau.
Quy trình đi xem một văn phòng trong 45 phút
Để không bị cảm giác "đẹp quá" che mất những điểm cần kiểm, bạn có thể theo trình tự dưới. Đem theo la bàn hoặc điện thoại có la bàn, thước dây và bản vẽ sàn nếu bên cho thuê cung cấp.
- Đứng trước sảnh 5 phút: đường, xe vào hầm, chỗ dừng xe, vỉa hè, toà đối diện có kính phản chiếu không.
- Đi thang lên vào giờ đông người: thời gian chờ, thang có chật không, có thang riêng cho hàng hoá không.
- Ra khỏi thang, đi bộ tới cửa văn phòng: qua những gì, nhà vệ sinh, phòng rác, cửa thoát hiểm ở đâu.
- Đứng ở cửa văn phòng nhìn vào, chụp ảnh tầm nhìn đầu tiên; đo hướng cửa bằng la bàn, đứng lùi xa khung cửa kim loại để giảm nhiễu.
- Đi quanh phần diện tích: đếm cột, đo các phần khuyết, ghi các vị trí có dầm thấp hoặc ống kỹ thuật chạy dưới trần.
- Đứng ở góc sâu nhất, nơi định đặt phòng lãnh đạo: có tường đặc không, nhìn được cửa không, ồn từ đâu tới.
- Hỏi giờ chạy điều hoà trung tâm, quy định làm ngoài giờ, quy định đốt nhang hay đặt bàn thờ trong văn phòng.
- Ghi lại cảm nhận của ít nhất hai người cùng đi, rồi mới so các văn phòng với nhau.
Câu hỏi về nhang đèn ở bước bảy hay bị bỏ qua, nhưng nhiều toà nhà cấm đốt lửa trong văn phòng vì hệ thống báo cháy. Biết trước giúp bạn chuẩn bị bàn thờ dùng đèn điện, tránh rắc rối về sau.
Câu hỏi nên đặt cho bên cho thuê và ban quản lý toà nhà
Phần lớn thông tin quyết định văn phòng có dùng tốt hay không nằm trong câu trả lời của ban quản lý, không nằm trên ảnh quảng cáo. Những câu dưới vừa phục vụ việc xét phong thủy, vừa là câu hỏi vận hành mà doanh nghiệp nào cũng cần biết:
- Diện tích thuê đã gồm phần hành lang, khu chung hay chưa, và bản vẽ sàn có ghi rõ vị trí cột, dầm, trục kỹ thuật không.
- Được phép dựng vách, đổi vị trí cửa, khoan trần treo đèn tới mức nào, và hồ sơ thiết kế phải duyệt qua những bước gì.
- Điều hoà trung tâm chạy khung giờ nào, làm thêm giờ tính thế nào, có được lắp thêm máy riêng cho phòng máy chủ không.
- Toà nhà có quy định về bàn thờ, nhang đèn, hoa tươi, bể cá, cây lớn trong văn phòng không.
- Lối thoát nạn gần nhất, điểm tập trung khi có báo cháy, lịch diễn tập phòng cháy của toà nhà.
- Các đơn vị đang thuê ở hai bên và tầng trên là ngành gì, có phát sinh tiếng ồn, mùi hay lượng khách lớn không.
- Toà nhà đã từng thấm dột, mất điện kéo dài hay sửa lớn mặt kính chưa, và kế hoạch bảo trì sắp tới.
Câu về đơn vị bên cạnh thường bị bỏ qua. Theo quan niệm, hàng xóm là một phần của "hình thế"; theo thực tế, một phòng tập, một lớp dạy nhạc hay một bếp ăn ngay sát vách ảnh hưởng tới văn phòng bạn nhiều hơn mọi chi tiết trang trí.
Những điều dễ bị đánh giá sai khi đi xem
"View đẹp" che mất nắng chiều. Mặt kính nhìn ra sông hay công viên rất hấp dẫn, nhưng nếu đó là mặt tây thì từ khoảng ba giờ chiều trở đi nắng chiếu ngang. Hỏi về loại kính, rèm và đi xem lại vào buổi chiều nếu có thể.
Văn phòng trống trông rộng hơn thật. Sàn bê tông trống thường cho cảm giác rộng gấp rưỡi so với khi đã kê bàn. Phác nhanh số chỗ ngồi trên bản vẽ để biết có đủ chỗ cho khu tĩnh và khu động không.
Tin tuyệt đối vào một lời phán. Có người nghe "toà này phạm sát" là bỏ, dù mọi kiểm tra thực tế đều tốt. Phong thủy có nhiều trường phái và nhiều cách đọc; một nhận định đơn lẻ không nên quyết thay toàn bộ các yếu tố khác.
Bỏ qua pháp lý vì thấy hợp phong thủy. Một văn phòng rất hợp ý nhưng toà nhà chưa được nghiệm thu phòng cháy, hoặc diện tích là căn hộ chung cư vốn để ở, có thể gây rắc rối khi đăng ký địa chỉ trụ sở. Phần này nên kiểm với người làm luật và cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành.
Câu hỏi thường gặp
Văn phòng có cửa đối diện thang máy thì xử lý thế nào?
Cách thường dùng là đặt quầy lễ tân hoặc vách lửng lệch khỏi trục cửa thang, dùng cửa kính mờ ở nửa dưới, hoặc đặt cửa lùi vào một khoảng nếu toà cho phép. Mục tiêu là người bước ra thang máy không nhìn thẳng vào chỗ làm việc của ai.
Có nên thuê văn phòng ở tầng 13 hay tầng 4 không?
Đó là kiêng kỵ con số tuỳ văn hoá, mức tin tuỳ mỗi người. Nếu bạn và đối tác không bận tâm, các yếu tố như thang máy, ánh sáng, giá thuê quan trọng hơn. Nếu đối tác chính của bạn kiêng con số này, nên tính tới cảm nhận của họ.
Văn phòng ở góc toà có hai mặt kính có tốt không?
Theo quan niệm, góc sáng và thoáng là điểm cộng, nhưng hai mặt kính khiến thiếu chỗ tựa và nóng hơn. Góc toà hợp làm phòng họp, khu tiếp khách hơn là chỗ ngồi cố định cả ngày, nhất là khi một mặt là hướng tây.
Toà nhà đối diện có mặt kính phản chiếu nắng vào văn phòng thì sao?
Phong thủy gọi đây là quang sát. Thực tế là chói và nóng vào một khung giờ nhất định. Xử lý bằng rèm cuốn, phim cách nhiệt, lam che, và tránh đặt chỗ ngồi quay mặt hoặc quay màn hình vào hướng đó.
Cần mời người xem phong thủy trước khi ký hợp đồng thuê không?
Không bắt buộc. Danh sách kiểm tra bốn lớp giúp bạn tự loại được phần lớn văn phòng kém. Nếu doanh nghiệp vẫn muốn hỏi thêm, nên hỏi về những điều cụ thể, có lý giải, và không để lời khuyên dẫn tới việc sửa trái quy định của toà nhà.
Diện tích thuê có cột lớn ở giữa có nên tránh không?
Không nhất thiết. Cột giữa phòng bị coi là có sát khi góc cột chĩa vào chỗ ngồi. Bạn có thể bọc cột tròn, dùng cột làm điểm tựa cho kệ hoặc quầy, và không kê bàn để góc cột nhắm thẳng vào người ngồi.