Tổng mặt bằng là tờ bản vẽ cho thấy ngôi nhà đặt ở đâu trên lô đất: khoảng lùi trước và sau, sân, cổng, lối xe, đường phía trước và hướng bắc. Với phong thủy, đây là tờ đọc ngoại cảnh trên giấy, gồm minh đường trước nhà, hai bên tả hữu, đường đi tới cổng và những gì đối diện. Nhiều điểm phong thủy hay nhắc như đường đâm thẳng vào nhà hay cổng lệch cửa đều bắt đầu từ tờ này.
Tổng mặt bằng nhà ở thường vẽ ở tỷ lệ nhỏ như 1/200 hay 1/500 và tập trung vào lô đất của bạn, nên hay thiếu nhà hàng xóm, cột điện, cây lớn, mương rãnh. Bài này chỉ cách đọc những gì có trên giấy, nhận ra những gì giấy không vẽ, và bổ sung bằng quan sát thực địa. Như mọi phần khác của phong thủy, đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người; quy hoạch, khoảng lùi và mật độ xây dựng thì theo quy định của địa phương.
Các thông tin có trên tổng mặt bằng
Một tổng mặt bằng nhà ở đầy đủ, đặc biệt trong hồ sơ xin phép xây dựng, thường có:
- Ranh giới lô đất với kích thước các cạnh, đôi khi kèm số hiệu điểm góc lấy từ bản vẽ địa chính.
- Chỉ giới đường đỏ: đường phân định phần đất dành cho đường giao thông. Bạn không được xây vượt đường này.
- Chỉ giới xây dựng: đường giới hạn cho phép xây công trình. Khoảng giữa hai chỉ giới là khoảng lùi phía trước.
- Đường bao công trình: hình chiếu ngôi nhà trên lô đất, thường tô đậm, ghi số tầng.
- Sân, lối đi, cổng, tường rào, bồn cây, đôi khi cả hướng dốc sân và vị trí hố ga.
- Đường và vỉa hè phía trước, tên đường, bề rộng mặt cắt đường nếu có.
- Mũi tên chỉ bắc và bảng chỉ tiêu: diện tích đất, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, số tầng.
Nếu tổng mặt bằng của bạn thiếu chỉ giới, hỏi đơn vị thiết kế; con số khoảng lùi quyết định nhà đứng ở đâu trên đất, mà nhà đứng ở đâu thì minh đường còn lại bao nhiêu.
Minh đường và khoảng lùi: đo khoảng trống trước nhà trên giấy
Minh đường, theo nghĩa đơn giản nhất, là khoảng trống phía trước nhà. Quan niệm phong thủy ưa minh đường rộng vừa phải, bằng phẳng, sáng sủa, cho khí "tụ" lại trước khi vào cửa. Về kiến trúc, khoảng trống trước nhà là chỗ để xe, đón khách, đón nắng gió và lùi cửa chính khỏi bụi đường. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người.
Trên tổng mặt bằng, đo khoảng từ mép tường mặt tiền tới chỉ giới đường đỏ hoặc tới tường rào. Với nhà phố trong đô thị, khoảng này có thể bằng không, cửa chính mở thẳng ra vỉa hè; lúc đó vỉa hè và lòng đường chính là minh đường ngoài của ngôi nhà. Với nhà vườn hay biệt thự, khoảng lùi vài mét tạo một sân trước rõ ràng.
Điều đáng đọc kỹ là sân trước có bị chiếm bởi thứ gì cao, nặng, chắn tầm nhìn không: bồn nước, bể ngầm có nắp nổi, nhà xe, cây lớn trồng ngay giữa sân. Phong thủy hay nhắc chuyện "minh đường bị chặn"; thực tế, một khối đặc sát cửa chính làm lối vào tối và chật. Tổng mặt bằng cho thấy rõ những khối này nằm đâu, cách cửa bao xa.
Đọc tả hữu và hậu chẩm từ tổng mặt bằng
Phong thủy loan đầu dùng hình ảnh tứ linh: Huyền Vũ phía sau, Chu Tước phía trước, Thanh Long bên trái, Bạch Hổ bên phải, tính khi đứng trong nhà nhìn ra cửa. Áp vào nhà phố hiện đại, người ta thường đọc nhà kề và khối công trình xung quanh thay cho núi đồi. Bảng dưới gợi ý cách đọc trên tổng mặt bằng.
| Phía (đứng trong nhìn ra) | Tên gọi theo quan niệm | Đọc gì trên tổng mặt bằng | Lý do thực tế đi kèm |
|---|---|---|---|
| Phía sau | Huyền Vũ, hậu chẩm | Nhà phía sau có cao hơn, có sát không, có ngõ hay khoảng trống | Chắn gió, chắn nắng chiều nếu nhà quay hướng đông |
| Phía trước | Chu Tước, minh đường | Khoảng lùi, sân, đường, nhà đối diện | Ánh sáng, tầm nhìn, tiếng ồn từ đường |
| Bên trái | Thanh Long | Nhà kề bên trái cao hay thấp, sát hay có khe | Thông gió hông, ánh sáng cửa sổ bên |
| Bên phải | Bạch Hổ | Nhà kề bên phải cao hay thấp, có khối nhô ra | Như trên, thêm khả năng che khuất |
Khẩu quyết dân gian hay nói bên trái nên cao hơn hoặc dài hơn bên phải, phía sau nên có chỗ dựa. Đây là quan niệm; trong phố, bạn không chọn được nhà kề cao hay thấp. Thứ đọc được và dùng được là: phía nào có khe thoáng để mở cửa sổ, phía nào sát vách cần chống thấm và cách âm, phía sau có ngõ hay không để thông gió.
Lưu ý rằng tổng mặt bằng nhà ở thường chỉ vẽ đường bao nhà kề bằng nét mảnh hoặc không vẽ. Số tầng và chiều cao nhà kề gần như không bao giờ có. Phần này phải đi thực địa và chụp ảnh.
Những tình huống ngoại cảnh dễ nhận ra trên giấy
Đường đâm thẳng vào cổng hoặc cửa chính. Trên tổng mặt bằng thấy rõ một con đường hay ngõ chạy vuông góc, trục của nó trỏ thẳng vào lô đất. Phong thủy gọi là lộ xung; thực tế là xe cộ lao về phía cổng, đèn pha chiếu thẳng vào nhà ban đêm, bụi và tiếng ồn tập trung.
Nhà nằm ở ngã ba, ngã tư hay cuối ngõ cụt. Vị trí lô đất trong mạng đường lộ ra ngay. Nhà cuối ngõ cụt yên tĩnh nhưng có thể là chỗ dòng nước mưa của cả ngõ dồn về; nhà góc ngã tư thoáng nhưng ồn và ít riêng tư.
Góc nhọn của công trình đối diện. Nếu tổng mặt bằng có vẽ nhà đối diện, để ý góc tường hay mép mái chĩa về phía cửa chính. Quan niệm gọi là sát góc nhọn; thực tế đôi khi chỉ là cảm giác khó chịu khi nhìn ra.
Cổng lệch hay thẳng cửa chính. Vị trí cổng so với cửa chính, chiều dài lối đi, lối xe có cắt ngang lối người không. Nhiều người ưa cổng hơi lệch để lối vào uốn nhẹ.
Đường cong ôm hay quay lưng. Với lô đất cạnh đường cong, phía lòng cong được coi là "ôm" nhà, phía lưng cong bị coi là bất lợi. Về giao thông, phía lưng cong thường là phía xe dễ văng ra khi vào cua nhanh.
Bổ sung những gì bản vẽ không có bằng một buổi thực địa
Tổng mặt bằng là khung; thực địa là thịt. Mang bản in tổng mặt bằng ra lô đất và ghi trực tiếp lên đó.
- Đứng ở vị trí cửa chính dự kiến, nhìn ra: ghi những gì đối diện như nhà cao tầng, cột điện, trạm biến áp, cây lớn, góc tường, biển quảng cáo lớn.
- Đi dọc hai bên lô đất: ghi số tầng nhà kề, có cửa sổ mở sang đất mình không, mái nhà kề dốc về phía nào.
- Đứng ở góc sau lô đất: ghi phía sau là nhà, ngõ, ao hay đất trống.
- Quan sát nước: khi mưa, nước trên đường chảy về đâu, có đọng trước lô đất không. Hỏi hàng xóm mức ngập lớn nhất.
- Ghi giờ nắng: buổi sáng và buổi chiều nắng rơi vào phía nào của lô đất.
- Về nhà, chuyển các ghi chú lên bản tổng mặt bằng, dùng ký hiệu đơn giản thống nhất.
Ảnh vệ tinh trên các ứng dụng bản đồ cũng giúp bổ sung nhà xung quanh và mạng đường, nhưng ảnh có thể cũ vài năm. Lấy nó làm gợi ý, kiểm lại bằng mắt.
Ví dụ giả định: một lô đất cuối ngõ trên tổng mặt bằng
Ví dụ giả định: lô đất rộng 7 m, sâu 20 m, nằm cuối một ngõ rộng 4 m. Tổng mặt bằng cho thấy ngõ chạy thẳng từ đường lớn vào, kết thúc đúng trước mặt tiền lô đất; nhà thiết kế lùi 3 m so với ranh trước, sân trước có cổng đặt chính giữa, cửa chính cũng chính giữa mặt tiền. Phía sau lô đất là một ngõ thoát nước nhỏ. Mũi tên chỉ bắc cho thấy mặt tiền quay về hướng nam lệch tây một chút.
Đọc theo các điểm trong bài: ngõ chạy thẳng vào cổng là trường hợp đường đâm, mức nhẹ vì ngõ hẹp và xe qua lại ít. Cổng và cửa chính thẳng hàng nhau, nên từ đầu ngõ nhìn xuyên được vào nhà. Phía sau có ngõ thoát nước, cần hỏi cao độ và hướng chảy để biết mưa lớn có tràn ngược không. Mặt tiền hướng nam lệch tây sẽ nhận nắng chiều, sân trước 3 m là khoảng đệm tốt để trồng cây che.
Phương án chỉnh trên giấy: dịch cổng sang trái khoảng 1,5 m, giữ cửa chính ở giữa, lối đi từ cổng tới cửa thành một đường xiên nhẹ; trồng một hàng cây bụi thấp dọc mép sân phía ngõ; đề nghị kỹ sư kiểm cốt nền so với ngõ sau. Không có gì phải đập phá, và mỗi thay đổi đều có lý do kép: quan niệm lộ xung, minh đường và lý do thực tế về tầm nhìn, nắng, nước.
Khi bản vẽ và thực địa cho thấy điểm bất lợi
Tổng mặt bằng là chỗ có nhiều cách xử lý nhất, vì bạn còn đang quyết định nhà đứng ở đâu và cổng mở phía nào. Với đường đâm, có thể lệch cổng, lùi nhà sâu hơn, thêm bồn cây hay tường thấp làm lớp đệm, miễn không vi phạm chỉ giới và không lấn ra phần đường. Với nhà kề cao chắn hậu, có thể bố trí giếng trời hay sân sau để lấy sáng thay vì trông vào cửa sổ hông.
Có những điểm không xử lý được ở tổng mặt bằng, như cột điện trước nhà thuộc quản lý của ngành điện hay đường quy hoạch sắp mở. Với những điểm đó, hãy ghi lại, tìm hiểu kế hoạch của địa phương ở mức có thể, và cân nhắc khi quyết định mua hay xây. Phong thủy ở đây đóng vai một danh sách câu hỏi hơn là một phán quyết.
Cuối cùng, giữ bản tổng mặt bằng có ghi chú thực địa cùng hồ sơ nhà. Ngoại cảnh thay đổi theo thời gian: nhà kề xây cao thêm, ngõ được mở rộng, cây lớn bị chặt. Mỗi lần có thay đổi lớn, ghi thêm một dòng kèm ngày. Vài năm sau, bản vẽ đó cho bạn biết ngôi nhà đã sống trong khung cảnh nào, điều mà không ảnh vệ tinh nào kể lại đầy đủ.
Câu hỏi thường gặp
Bản vẽ xin phép xây dựng có bắt buộc tổng mặt bằng không?
Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở thường yêu cầu bản vẽ thể hiện vị trí công trình trên lô đất, có thể gọi là tổng mặt bằng hay mặt bằng định vị. Yêu cầu cụ thể theo quy định hiện hành và cơ quan cấp phép địa phương, nên kiểm với đơn vị thiết kế hoặc bộ phận một cửa.
Khoảng lùi phía trước có được dùng làm sân không?
Thường được dùng làm sân, chỗ để xe, bồn cây, miễn không xây công trình kiên cố vượt chỉ giới xây dựng. Một số khu đô thị có quy định riêng về tường rào, mái che trong phần khoảng lùi, nên đọc kỹ quy định của dự án hoặc địa phương.
Nhà kề cao hơn nhiều có phải là bất lợi không?
Theo quan niệm, nhà kề cao bên phải hay chắn ngay trước mặt thường bị nhắc tới. Về thực tế, nhà kề cao làm mất ánh sáng và gió từ phía đó. Nên đánh giá bằng giờ nắng và hướng gió thật, rồi bù bằng giếng trời, cửa sổ phía khác.
Tổng mặt bằng không có mũi tên chỉ bắc thì sao?
Đề nghị đơn vị thiết kế bổ sung. Mũi tên chỉ bắc trên tổng mặt bằng là cơ sở để đọc hướng nhà và hướng nắng. Trong lúc chờ, có thể đo hướng tại thực địa và ghi lên bản in, nhớ ghi rõ là số đo thực địa.
Có nên mua lô đất bị đường đâm thẳng vào không?
Câu trả lời tuỳ mức độ và mục đích sử dụng. Với nhà ở, nhiều người tránh vì cả quan niệm lẫn tiếng ồn, an toàn. Với kinh doanh, vị trí đó lại dễ được nhìn thấy. Hãy cân cùng các yếu tố pháp lý, giá, nhu cầu, và xem khả năng làm lớp đệm phía trước.