Hình thế quanh một ngôi nhà không đứng yên: khoảng đất trống phía trước hôm nay có thể thành toà nhà 30 tầng, con hẻm sau nhà có thể thành đường lớn, cánh đồng bên cạnh có thể thành hồ điều hoà. Muốn biết "núi" và "nước" quanh nhà sau mười năm sẽ ra sao, nguồn đáng tin nhất là đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đã được duyệt.
Bài này hướng dẫn cách đọc các lớp quy hoạch theo câu hỏi của phong thủy: phía trước có còn thoáng không, phía sau có chỗ tựa không, đường nào sẽ đâm vào nhà, mặt nước và cây xanh ở đâu. Đây không phải hướng dẫn pháp lý; mọi thông tin quy hoạch nên được xác nhận tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương hoặc cổng tra cứu chính thức. Nhận định tốt xấu theo trường phái là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người.
Vì sao phải nhìn quy hoạch khi xem hình thế
Phái Loan đầu đọc hình thế qua những gì đang có: núi, nước, đường, công trình. Ở vùng quê, những thứ này thay đổi chậm, đọc một lần dùng được lâu. Ở đô thị đang phát triển, hình thế đổi theo từng năm. Một căn nhà được khen có minh đường rộng vì trước mặt là bãi đất trống, có thể chỉ vài năm sau bị toà nhà cao chắn trọn.
Vì vậy, đọc hình thế đô thị mà chỉ nhìn hiện trạng là đọc nửa câu chuyện. Nửa còn lại nằm trong hồ sơ quy hoạch: lô đất trống kia được quy hoạch để làm gì, cao bao nhiêu tầng, con đường nào sẽ mở, mở rộng bao nhiêu mét. Người làm phong thủy cẩn thận hiện nay thường đề nghị chủ nhà kiểm quy hoạch trước khi bàn tới hướng và cung.
Ngoài ra, quy hoạch còn trả lời câu hỏi quan trọng hơn mọi lời bàn về khí: nhà có bị vướng lộ giới, có nằm trong diện giải toả, có được xây cao bao nhiêu. Một lô đất "đẹp thế" mà bị cắt một nửa khi mở đường thì mọi bố cục phong thủy cũng phải làm lại. Bài về đất vướng quy hoạch trong chuyên mục chọn đất bàn kỹ thứ tự kiểm pháp lý; bài này tập trung đọc quy hoạch để hình dung cảnh quan tương lai.
Các lớp quy hoạch cần biết
Ở Việt Nam, quy hoạch đô thị được lập theo nhiều cấp, từ tổng thể tới chi tiết. Người dân thường cần đọc hai cấp dưới cùng. Tên gọi và tỉ lệ có thể khác theo quy định hiện hành, nên kiểm lại tại địa phương:
- Quy hoạch chung: định hướng cả thành phố, đô thị: các khu chức năng lớn, trục giao thông chính, vùng phát triển, vùng bảo vệ. Dùng để biết khu mình nằm trong vùng định hướng gì.
- Quy hoạch phân khu: thường ở tỉ lệ 1/2000 hoặc 1/5000, chia khu vực thành các ô phố với chức năng đất, mạng đường chính, chỉ tiêu mật độ, tầng cao. Đây là lớp quan trọng nhất để đoán hình thế tương lai.
- Quy hoạch chi tiết: thường ở tỉ lệ 1/500, thể hiện từng lô, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, hình khối công trình. Có ở các dự án, khu đô thị mới, khu vực đã được lập chi tiết.
- Thông tin quy hoạch của từng thửa: một số địa phương cấp thông tin quy hoạch cho thửa đất theo đề nghị, hoặc tích hợp trên cổng tra cứu trực tuyến chính thức.
Khi đọc, luôn xem năm phê duyệt và tình trạng điều chỉnh. Quy hoạch có thể được điều chỉnh, và bản cũ trên mạng không phải lúc nào cũng còn hiệu lực.
Đọc bản vẽ theo câu hỏi của phong thủy
Mỗi câu hỏi quen thuộc của phong thủy có thể được trả lời bằng một thông tin trên bản vẽ quy hoạch. Bảng dưới là cách chuyển đổi.
| Câu hỏi phong thủy | Tìm gì trên bản vẽ | Ý nghĩa thực tế |
|---|---|---|
| Phía trước có minh đường không | Chức năng lô đối diện: cây xanh, mặt nước, quảng trường hay đất ở cao tầng | Còn thoáng, còn nắng gió hay sẽ bị chắn |
| Phía sau có chỗ tựa không | Tầng cao tối đa của lô phía sau, có đường mở sau nhà không | Có khối đặc che chắn hay sẽ thành hai mặt đường |
| Có đường đâm thẳng vào nhà không | Đường quy hoạch mới, nút giao, đường nối dài | Dòng xe tương lai, ồn, nguy cơ va chạm |
| Nước ở đâu, chảy về đâu | Hồ điều hoà, kênh, hành lang thoát nước, cao độ san nền | Ngập hay không, có cảnh mặt nước không |
| Thanh long, Bạch hổ hai bên | Tầng cao, chức năng hai lô bên cạnh | Hai bên cân hay lệch, bóng đổ từ phía nào |
| Nhà có bị "cắt" không | Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng qua lô | Diện tích còn lại, khoảng lùi bắt buộc |
Bảng giúp biến những câu hỏi mơ hồ thành việc tra cứu cụ thể. Phần cột giữa có thể đọc được trên bản vẽ có chú giải; phần cột cuối là điều thực sự ảnh hưởng tới cuộc sống của bạn.
Các bước đọc một bản vẽ quy hoạch phân khu
Bản vẽ quy hoạch có nhiều màu, nhiều ký hiệu, dễ làm người mới rối. Trình tự dưới đây giúp đọc theo thứ tự từ chung tới riêng.
- Đọc tên đồ án, cơ quan phê duyệt, năm phê duyệt và các lần điều chỉnh, để chắc mình đang xem bản có hiệu lực.
- Đọc chú giải trước khi nhìn bản vẽ: màu nào là đất ở, đất cây xanh, mặt nước, đất công cộng, đất hỗn hợp; ký hiệu nào là đường, nút giao, ranh giới ô phố.
- Tìm vị trí nhà mình: dựa vào đường lớn, sông, hồ, công trình quen thuộc làm mốc, rồi khoanh vùng bán kính vài trăm mét.
- Xem chức năng các ô xung quanh, chú ý ô phía trước và phía sau nhà theo hướng mặt tiền.
- Đọc bảng chỉ tiêu của từng ô: mật độ xây dựng, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng đất, để hình dung khối nhà tương lai.
- Đánh dấu các đường dự kiến mở hoặc mở rộng, xem đường nào đi ngang, đi dọc hay đâm thẳng vào khu nhà.
- Tìm mặt nước, cây xanh, hành lang thoát nước, và so cao độ san nền dự kiến với nền nhà hiện tại.
- Mang các điểm còn thắc mắc tới cơ quan quản lý xây dựng địa phương để hỏi và xin thông tin chính thức.
Đọc xong, bạn sẽ có một hình dung tương đối về hình thế quanh nhà trong tương lai. Hình dung này đáng tin hơn mọi lời đoán dựa trên hiện trạng.
Những tình huống hay gặp và cách nhìn
Đất trống phía trước được quy hoạch cao tầng. Minh đường hiện tại sẽ mất. Theo quan niệm, đó là thêm một "núi" phía trước, dễ thành áp lực. Thực tế cần tính bóng đổ, tầm nhìn, gió. Nếu mua nhà để ở lâu dài, nên cân nhắc cách bố trí phòng sinh hoạt về phía khác.
Phía sau nhà sẽ mở một con đường. Nhà thành hai mặt đường, mất chỗ tựa theo quan niệm. Thực tế có thể thêm lối ra vào, tăng giá trị kinh doanh, nhưng mất yên tĩnh, an ninh phía sau cần tính lại. Bài về nhà thông hai mặt đường ở chuyên mục nhà phố bàn kỹ cách dùng.
Có hồ điều hoà hoặc công viên được quy hoạch gần nhà. Phong thủy coi là có minh đường, tụ thủy; thực tế là cảnh quan và chỗ thoát nước. Tuy vậy, cần theo dõi tiến độ thực hiện; nhiều dự án công viên, hồ chậm triển khai nhiều năm.
Nút giao lớn được quy hoạch sát khu nhà. Theo quan niệm, khí xung và hỗn loạn. Thực tế là ồn, bụi, có thể có cầu vượt, hầm chui. Xem kỹ phạm vi nút giao để biết nhà có nằm trong vùng giải phóng mặt bằng hay không.
Lô bên cạnh quy hoạch đất công cộng. Trường học, trạm y tế, nhà văn hoá đem lại tiện ích. Phong thủy có nơi kiêng nhà sát trường, bệnh viện vì ồn; thực tế cần xét giờ cao điểm đưa đón và lối ra vào.
Ví dụ giả định: một căn nhà phố trước và sau quy hoạch
Ví dụ giả định: một gia đình định mua căn nhà ba tầng quay mặt hướng Đông Nam, trước mặt là bãi đất trống rộng, sau lưng là dãy nhà hai tầng. Hiện trạng rất đẹp theo cách đọc hình thế: phía trước thoáng như minh đường, phía sau có nhà thấp làm chỗ tựa, nắng sáng vào nhà, gió mát mùa hè thổi tới.
Khi tra quy hoạch phân khu, gia đình thấy bãi đất trống phía trước là ô đất hỗn hợp, tầng cao tối đa hai mươi lăm tầng, còn dãy nhà phía sau có một con đường quy hoạch mười ba mét chạy qua. Nghĩa là sau khi quy hoạch được thực hiện, phía trước sẽ có khối nhà cao chắn nắng sáng và gió, phía sau thành mặt đường. Hình thế đảo ngược gần như hoàn toàn.
Gia đình không nhất thiết phải bỏ căn nhà. Họ có thể thương lượng lại giá dựa trên thông tin này, tính trước cách thiết kế: đưa phòng ngủ lên tầng cao, làm giếng trời lấy sáng, chuẩn bị lối ra phía sau cho tương lai. Điều quan trọng là quyết định được đưa ra khi đã biết, không phải bất ngờ vài năm sau. Đó là giá trị thực sự của việc đọc quy hoạch.
Giới hạn của việc đọc quy hoạch
Quy hoạch là kế hoạch, không phải hiện thực chắc chắn. Có những đồ án thực hiện nhanh, có những đồ án nằm trên giấy nhiều năm hay được điều chỉnh. Khi đọc, nên coi đó là kịch bản có khả năng cao, không phải lời hứa. Theo dõi tiến độ đầu tư hạ tầng thực tế, như đã có vốn, đã khởi công, giúp đánh giá thời điểm thay đổi.
Bản vẽ quy hoạch cũng không thể hiện hết chi tiết kiến trúc. Một ô đất ở cao tầng có thể được xây thành một khối tháp mảnh hay một khối đế dày, tác động rất khác nhau tới nhà bên cạnh. Chỉ khi có thiết kế cụ thể của dự án mới biết chính xác.
Cuối cùng, đọc quy hoạch để hiểu hình thế tương lai là cách dùng phong thủy đô thị tỉnh táo nhất cho người dân, vì nó đặt quan niệm lên trên dữ liệu chính thức. Nếu bản vẽ khó hiểu, nhờ kiến trúc sư hoặc kỹ sư có kinh nghiệm đọc cùng, và luôn xác nhận tại cơ quan quản lý trước khi xuống tiền.
Câu hỏi thường gặp
Tra quy hoạch phân khu ở đâu?
Nhiều tỉnh, thành phố có cổng thông tin hoặc ứng dụng tra cứu quy hoạch chính thức, cùng bộ phận tiếp dân của cơ quan quản lý xây dựng, quy hoạch. Bạn cũng có thể đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch cho thửa đất cụ thể. Nên tránh dựa hoàn toàn vào hình ảnh quy hoạch do môi giới gửi.
Bản vẽ ghi đất hỗn hợp nghĩa là sao?
Đất hỗn hợp thường cho phép nhiều chức năng trong một ô như ở, thương mại, văn phòng. Về hình thế, ô này có thể mọc toà nhà cao kết hợp cửa hàng ở đế, đông người qua lại. Chỉ tiêu tầng cao và mật độ trong bảng của ô sẽ cho hình dung rõ hơn về khối nhà tương lai.
Nhà nằm cạnh ô đất cây xanh có chắc được thoáng mãi không?
Đất cây xanh trong quy hoạch là định hướng, có thể bị điều chỉnh theo quy trình, và có thể chậm thực hiện. Nên kiểm quy hoạch có hiệu lực, theo dõi các đợt lấy ý kiến điều chỉnh. Theo quan niệm, minh đường cây xanh là điểm cộng, nhưng không nên trả giá quá cao chỉ vì yếu tố này.
Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng khác nhau thế nào?
Chỉ giới đường đỏ là ranh giới giữa phần đất dành cho đường và phần đất của lô. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn mà công trình được xây tới, có thể lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Khoảng giữa hai đường là khoảng lùi, thường dùng làm sân trước, cây xanh.
Có nên nhờ thầy phong thủy đọc quy hoạch không?
Đọc quy hoạch là việc kỹ thuật, nên nhờ kiến trúc sư, kỹ sư hoặc hỏi cơ quan quản lý. Nếu muốn tham khảo phong thủy, hãy mang kết quả đọc quy hoạch tới để người tư vấn dựa trên dữ liệu thật. Ý kiến phong thủy là quan niệm, không thay được thông tin quy hoạch chính thức.
Quy hoạch thay đổi sau khi mua nhà thì sao?
Quy hoạch có thể được điều chỉnh theo quy trình có lấy ý kiến cộng đồng. Bạn có quyền theo dõi và góp ý trong các đợt lấy ý kiến đó. Nếu thay đổi ảnh hưởng quyền lợi về đất, cần tìm hiểu quy định bồi thường, hỗ trợ hiện hành và hỏi cơ quan có thẩm quyền.