Ở mặt bằng thuê, mọi thay đổi chạm tới tường, cửa, sàn, điện nước hay mặt tiền đều phải được chủ nhà đồng ý bằng văn bản trước khi làm, dù lý do là phong thủy hay công năng. Những thay đổi chỉ là đồ rời như kệ, quầy, đèn bàn, rèm, cây thì thường tự làm được. Ở giữa là nhóm việc nên báo trước cho êm, như sơn lại tường hay khoan vài lỗ treo đồ.
Bài này dành cho chủ cửa hàng vừa nghe lời khuyên phong thủy, chẳng hạn dời cửa sang một bên, đổi cửa cuốn thành cửa kính, xây bậc tam cấp, lập bàn thờ Thần Tài ở góc trong, rồi băn khoăn không biết có được làm không. Phần quan niệm phong thủy chỉ được nhắc ở mức đủ hiểu; trọng tâm là cách thương lượng và những dòng nên có trong hợp đồng để khỏi rắc rối lúc trả mặt bằng.
Ba mức thay đổi: tự làm, nên báo, phải xin phép
Chia việc thành ba nhóm giúp bạn biết lúc nào cần cầm điện thoại gọi chủ nhà. Ranh giới cụ thể còn tuỳ hợp đồng; nếu hợp đồng đã ghi khác thì theo hợp đồng.
| Mức | Ví dụ thường gặp | Vì sao |
|---|---|---|
| Tự làm | Đổi chỗ kệ, quầy rời; thêm đèn cắm điện; rèm treo bằng thanh căng; thảm; cây chậu; tranh dựng trên kệ | Không để lại dấu vết, tháo ra là xong |
| Nên báo trước | Sơn lại tường cùng tông; khoan vài lỗ treo kệ, treo tranh; dán phim kính; thay bóng đèn trần cùng loại | Có dấu vết nhỏ, dễ khôi phục nhưng chủ nhà có quyền biết |
| Phải xin phép bằng văn bản | Dời hoặc mở rộng cửa; đổi cửa cuốn, cửa kính; đục, xây tường; kéo lại điện, nước; làm mái hiên, lam, bậc thềm; đổi màu mặt tiền; đóng trần | Chạm tới kết cấu, mặt đứng, hệ thống kỹ thuật; ảnh hưởng an toàn và giá trị tài sản |
Một mẹo nhỏ: khi đi xem mặt bằng, hãy chụp ảnh và quay video toàn bộ hiện trạng, có ngày giờ. Lúc trả mặt bằng, đây là bằng chứng để hai bên đối chiếu, tránh tranh cãi về vết khoan hay mảng tường.
Những việc phong thủy hay khuyên sửa ở cửa hàng thuê và mức độ của từng việc
Dời cửa chính sang vị trí "hợp hướng". Đây là thay đổi lớn nhất, chạm vào mặt đứng và đôi khi vào kết cấu. Với nhà phố, mở cửa ở vị trí mới có thể ảnh hưởng tới cột, dầm, và quy định về mặt đứng khu phố. Hầu như luôn phải có sự đồng ý rõ ràng của chủ nhà, thường kèm bản vẽ.
Đổi cửa cuốn thành cửa kính, hoặc thêm lớp cửa kính phía trong. Lý do phong thủy là để khí khẩu "sáng", nhìn thấy được bên trong. Lý do bán hàng còn rõ hơn. Thêm cửa kính phía trong cửa cuốn ít can thiệp hơn thay hẳn cửa cuốn, nên dễ được chủ nhà đồng ý.
Lập bàn thờ Thần Tài, Thổ Địa. Phần lớn chủ nhà không phản đối, nhưng nên báo trước vì có khoan treo kệ, có thắp hương, liên quan tới an toàn cháy. Khi trả mặt bằng, việc thỉnh bàn thờ đi theo tập quán của gia đình bạn; chi tiết nghi thức nên hỏi người lớn tuổi hoặc tham khảo các trang chuyên về đồ thờ.
Sơn lại tường, đổi màu mặt tiền theo ngũ hành. Sơn bên trong cùng tông nhạt thường chỉ cần báo. Đổi màu mặt tiền sang màu đậm, nổi bật thì nên xin phép, vì ảnh hưởng tới diện mạo ngôi nhà và có khi tới quy định chung của dãy phố.
Xây bậc tam cấp, nâng nền, làm ngưỡng cửa. Theo quan niệm, bậc thềm giữ khí không trôi ra; thực tế còn giúp chống nước tràn. Đây là việc xây cố định, có thể lấn vỉa hè, nên phải xin phép chủ nhà và kiểm quy định về vỉa hè ở địa phương.
Đặt bể cá lớn, thác nước. Không chạm kết cấu nhưng nặng và có nước. Bể lớn đặt trên sàn tầng hai trở lên cần xem sàn có chịu được không; rò nước có thể làm hỏng sàn gỗ, trần tầng dưới. Nên báo trước và cam kết chịu trách nhiệm nếu rò.
Nói với chủ nhà thế nào cho dễ được đồng ý
Chủ nhà quan tâm ba điều: ngôi nhà có bị hỏng không, có làm giảm giá trị không, và ai trả tiền. Cuộc nói chuyện nên trả lời đủ ba điều đó.
- Nói lý do bằng công năng trước. "Mở thêm cửa kính để khách nhìn thấy hàng" dễ nghe hơn "thầy bảo cửa này phạm hướng". Nếu chủ nhà cũng quan tâm phong thủy, có thể kể thêm, nhưng đừng dùng nó làm lý do duy nhất.
- Mang theo hình ảnh hoặc phác thảo. Một bản vẽ tay có kích thước, vài tấm ảnh mẫu cửa, mẫu mái hiên giúp chủ nhà hình dung, đỡ lo bạn sẽ làm gì đó khó coi.
- Nói rõ ai làm và làm thế nào. Thợ có kinh nghiệm, thời gian thi công, giờ ồn, cách che bụi cho hàng xóm.
- Đề nghị phương án hoàn trạng. Cam kết khi trả mặt bằng sẽ khôi phục như cũ, hoặc để lại phần cải tạo cho chủ nhà nếu họ muốn giữ.
- Chia sẻ chi phí khi thay đổi làm tăng giá trị nhà. Cửa kính tốt, mái hiên chắc, hệ thống điện mới đều có lợi cho chủ nhà về lâu dài; có thể đề nghị họ góp một phần hoặc miễn tiền thuê trong thời gian sửa.
- Chấp nhận phương án thay thế. Nếu chủ nhà không cho dời cửa, hỏi xem có được dựng vách, đặt quầy, làm lối dẫn bên trong không; nhiều khi kết quả gần giống mà không đụng kết cấu.
Ghi lại kết quả thoả thuận bằng văn bản, kể cả khi chủ nhà là người quen. Lời hứa miệng hay bị quên hoặc hiểu khác sau vài năm, nhất là khi nhà được bán hay giao cho con cháu quản lý.
Các điều khoản cải tạo nên có trong hợp đồng thuê
Nếu hợp đồng đã ký mà chưa có các điều này, có thể làm phụ lục. Đây là danh mục để bạn rà, không thay cho tư vấn của luật sư khi giá trị hợp đồng lớn.
- Phạm vi cải tạo được phép: liệt kê cụ thể hạng mục, vị trí, kèm bản vẽ hoặc ảnh minh hoạ làm phụ lục.
- Điều kiện kỹ thuật: không thay đổi kết cấu chịu lực; tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn điện; tự chịu trách nhiệm xin giấy phép nếu hạng mục thuộc diện phải xin theo quy định hiện hành.
- Chi phí: bên nào trả hạng mục nào, có trừ vào tiền thuê không, có thời gian miễn tiền thuê lúc thi công không.
- Quyền sở hữu phần cải tạo: khi hết hạn, phần nào người thuê được tháo mang đi, phần nào để lại, có được bồi hoàn không.
- Nghĩa vụ hoàn trạng: mức khôi phục khi trả mặt bằng, ví dụ trát lại lỗ khoan, sơn lại màu cũ, tháo mái hiên.
- Trách nhiệm khi có hư hỏng: rò nước, nứt tường, ảnh hưởng nhà bên cạnh trong quá trình thi công hay sử dụng thì ai chịu.
- Chấm dứt sớm: nếu một bên chấm dứt hợp đồng trước hạn, chi phí cải tạo còn lại được xử lý thế nào.
Điều khoản về chấm dứt sớm hay bị bỏ qua nhất mà lại gây tranh chấp nhiều nhất. Người thuê bỏ nhiều tiền làm cửa, mái, trần rồi bị lấy lại mặt bằng sau một năm thì thiệt nặng nếu hợp đồng không nói gì.
Giới hạn mà phong thủy không vượt qua được
Phong thủy là kiến thức văn hoá – kiến trúc để tham khảo, nó không thay được quy chuẩn xây dựng, quy định phòng cháy chữa cháy hay giấy phép. Một lời khuyên đục tường, mở cửa, xây thêm bậc, dù nghe hợp lý đến đâu, vẫn phải qua được ba câu hỏi: có an toàn cho kết cấu không, có đúng quy định của địa phương không, và chủ nhà có đồng ý không.
Có những hạng mục cần người có chuyên môn xem trước. Đục tường có thể chạm vào cột, dầm, đường ống, dây điện âm. Mở rộng cửa ở tầng trệt nhà phố có thể ảnh hưởng tới tầng trên. Kéo lại điện cho bếp, máy lạnh, tủ đông cần tính lại tải. Các quy định về giấy phép sửa chữa, cải tạo cũng thay đổi theo thời gian và khác nhau giữa nơi này với nơi khác; nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương hoặc người làm nghề trước khi bắt tay.
Riêng chuyện lối thoát nạn: đừng vì muốn "giữ khí" mà chặn cửa sau, khoá cửa phụ, đặt vách chắn ngay lối ra. Cửa hàng nhỏ cũng cần đường thoát khi có cháy. Một vách bình phong đặt sao cho người vẫn đi qua được là đủ ý nghĩa theo quan niệm, mà không đánh đổi an toàn.
Khi chủ nhà không đồng ý: chỉnh bằng đồ rời và bố trí
Nhiều lời khuyên phong thủy có thể thực hiện gần đúng mà không đục khoét. Với cửa hàng, các cách sau thường đủ:
- Không dời được cửa thì dời quầy và lối đi bên trong, để luồng khách đi theo hướng bạn muốn.
- Không đổi được cửa cuốn thì giữ cửa mở trong giờ bán, chiếu đèn sáng vào lối vào, dùng rèm kính hoặc tủ trưng bày sáng sát cửa.
- Không xây được bậc thềm thì dùng tấm chắn nước rời cho mùa mưa và thảm chùi chân dày ở ngưỡng cửa.
- Không sơn lại được thì đổi màu bằng vải, kệ, đèn, đồ trang trí; màu nằm ở đồ đạc dễ đổi hơn màu nằm trên tường.
- Không treo được kệ bàn thờ lên tường thì dùng tủ thờ đặt sàn, chọn vị trí vững, tránh lối đi và xa vật dễ cháy.
- Không làm mái hiên cố định thì dùng ô che lớn, bạt dựng rời có chân đế, cây chậu lớn.
Các thay đổi rời này còn có lợi khi bạn chuyển đi: mang theo được, không mất tiền hoàn trạng. Nếu muốn mua thêm vật phẩm bày trí, có thể xem các món có ghi rõ chất liệu tại Vật Phẩm Phong Thủy; chỉ nên chọn món có ích cho không gian, không chọn vì lời hứa hẹn.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà có quyền yêu cầu tháo bàn thờ Thần Tài khi trả mặt bằng không?
Bàn thờ là đồ của người thuê nên thông thường người thuê tự thỉnh đi khi chuyển. Phần chủ nhà quan tâm là kệ, vết khoan, vết khói hương trên tường. Nên thoả thuận trước về việc hoàn trạng khu vực đặt bàn thờ.
Đã tự sửa cửa mà chưa hỏi chủ nhà thì nên làm gì?
Nên chủ động báo ngay, giải thích lý do, cho xem hiện trạng và đề nghị cách xử lý như giữ lại, hoàn trạng, hay chịu thêm chi phí. Để chủ nhà tự phát hiện thường làm mất lòng tin và dễ dẫn tới chấm dứt hợp đồng.
Có nên ghi lý do phong thủy vào hợp đồng không?
Không cần. Hợp đồng chỉ nên ghi hạng mục, vị trí, điều kiện kỹ thuật, chi phí và trách nhiệm. Lý do sửa là chuyện riêng của bạn; ghi vào chỉ thêm chỗ để hiểu khác nhau sau này.
Thầy phong thủy khuyên dời cửa nhưng thợ nói có cột ở đó thì nghe ai?
Nghe người có chuyên môn kết cấu. Cột, dầm chịu lực của cả ngôi nhà không được cắt hay dời tuỳ tiện. Hãy hỏi lại thầy xem có cách bố trí bên trong để thay thế; phong thủy không đòi hỏi đánh đổi an toàn.
Mặt bằng trong trung tâm thương mại có tự sửa được không?
Thường không. Trung tâm thương mại có quy chế riêng về thiết kế gian hàng, giờ thi công, vật liệu và phòng cháy. Mọi thay đổi phải nộp bản vẽ cho ban quản lý duyệt trước. Đọc kỹ quy chế trước khi lên kế hoạch.
Có nên đề nghị chủ nhà giảm tiền thuê vì phải tốn tiền sửa theo phong thủy?
Có thể đề nghị, nhưng nên lấy lý do là các hạng mục làm tăng giá trị nhà hoặc giúp mặt bằng dễ cho thuê hơn, như cửa kính tốt, điện mới, mái hiên chắc. Phần trang trí theo sở thích riêng thì khó đòi chủ nhà chia sẻ.