Nhà cũ đã cơi nới cần được xem ở bốn góc: phần xây thêm làm hình nhà và đường sáng, đường gió thay đổi ra sao; kết cấu cũ có đỡ được phần mới không; vật liệu tạm có an toàn không; và phần ấy có khớp với giấy phép, giấy chứng nhận hay không. Nhiều căn nhà trông rộng rãi hơn diện tích ghi trên giấy tờ chính là nhờ cơi nới, và đó vừa là điểm cộng vừa là rủi ro.
Phong thủy chú ý tới hình nhà: nhà vuông vức, cân đối được xem là ổn; phần nhô ra, phần thiếu một góc, phần chắp vá làm lệch tâm nhà được bàn nhiều. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Bài này không thay cho tư vấn pháp lý hay kiểm định kết cấu, và phong thủy cũng không thay cho quy chuẩn xây dựng; mục đích là giúp bạn thấy hết những gì phần cơi nới mang theo.
Những kiểu cơi nới hay gặp ở nhà cũ
Trước khi đánh giá, bạn cần nhận ra đâu là phần xây ban đầu, đâu là phần thêm. Dưới đây là các kiểu cơi nới phổ biến ở nhà phố, nhà tập thể thấp tầng và nhà ở quê.
- Phòng xây thêm trên sân thượng. Thường là khung thép, tường gạch nhẹ hoặc tấm panel, mái tôn. Có khi là cả một tầng tum lớn hơn thiết kế ban đầu.
- Ban công, lô gia bị bịt kín thành phòng. Mặt tiền nhô ra, cửa sổ cũ thành cửa trong nhà.
- Mái tôn hoặc mái kính che giếng trời, sân sau. Lấy thêm diện tích sử dụng, nhưng thường biến phần giữa nhà thành vùng tối, nóng.
- Nhà vệ sinh, bếp làm thêm ở sân sau hoặc gầm cầu thang. Đường ống đi tạm, chống thấm sơ sài.
- Phần lấn ra ngõ, ra hành lang chung. Bậc thềm, mái hiên, phòng nhỏ lấn ra phần không thuộc quyền sử dụng của nhà.
- Nâng thêm tầng trên móng cũ. Phần nặng nhất, ảnh hưởng toàn bộ kết cấu.
- Gác lửng, gác xép tự đóng. Sàn gỗ, sàn thép nhẹ chen vào giữa chiều cao tầng.
Cách nhận nhanh: vật liệu khác hẳn phần còn lại, tường mỏng hơn, mái thấp và dốc khác, cửa sổ cũ nay nằm trong nhà, cột thép lộ ra ngoài. Hỏi chủ cũ từng phần làm năm nào, ai thiết kế, có xin phép không.
Phần xây thêm làm đổi hình nhà và đường khí
Phong thủy, nhất là khi áp lưới cửu cung lên mặt bằng, coi hình nhà là yếu tố quan trọng. Một phòng nhô hẳn ra một góc làm nhà không còn vuông; một phần sân sau bị lợp kín làm tâm nhà dịch đi. Danh mục bát quái – cửu cung trên trang có bài riêng về nhà khuyết góc và cách thiết kế bù; với nhà cũ cơi nới, bạn chỉ cần nhìn ra phần thêm đã làm hình nhà lệch tới đâu.
Phần dễ thấy hơn là ánh sáng và gió. Giếng trời bị lợp tôn làm khoảng giữa nhà ống mất nguồn sáng duy nhất; ban công bị bịt kín làm phòng phía trong không còn cửa sổ ra trời; phòng xây trên sân thượng chắn đường gió đối lưu từ cầu thang lên. Quan niệm gọi là khí bị bế tắc. Về thực tế, đó là căn nhà nóng hơn, ẩm hơn, phải bật đèn ban ngày.
Một chi tiết hay bị bỏ qua: phần cơi nới thường làm đổi đường nước mưa. Mái tôn mới đổ nước vào máng không đủ lớn, nước tràn vào tường cũ; phòng trên sân thượng làm lớp chống thấm cũ bị đục thủng ở chân cột. Khi xem, bạn soi trần ngay dưới phần cơi nới và chỗ giao giữa mái mới với tường cũ.
Ví dụ giả định: căn nhà ống bốn tầng có giếng trời ở giữa, chủ cũ lợp mái tôn kín lên giếng trời để làm thêm chỗ phơi đồ. Muốn trả lại ánh sáng, bạn có thể thay bằng mái lấy sáng có khe thoát gió, công không lớn mà phần giữa nhà đổi hẳn. Đó là kiểu cơi nới dễ sửa.
Kết cấu: phần mới có đè lên phần cũ quá sức không
Phần cơi nới nặng nhất là nâng tầng và xây phòng trên sân thượng. Bảng dưới gợi ý những điểm bạn quan sát được và điều chúng có thể cho biết. Đánh giá chịu lực thật phải do kỹ sư có chuyên môn thực hiện.
| Điều quan sát được | Có thể cho biết | Việc nên làm |
|---|---|---|
| Tầng thêm xây gạch nặng trên nhà vốn thiết kế ít tầng | Tải tăng lên móng cũ | Hỏi hồ sơ thiết kế; nhờ kỹ sư đánh giá |
| Vết nứt ở dầm, tường tầng dưới cùng thời điểm xây thêm | Kết cấu cũ chịu không nổi phần mới | Ưu tiên kiểm định trước khi quyết định |
| Cột thép phần mới đặt thẳng lên sàn mái cũ | Tải tập trung lên sàn không thiết kế cho nó | Xem vị trí cột có trùng cột cũ không |
| Bồn nước lớn đặt trên phòng cơi nới | Tải nặng ở vị trí cao nhất | Hỏi ai lắp, có tính tải không |
| Khe nứt dọc chỗ giáp phần cũ và phần mới | Hai phần lún khác nhau | Theo dõi, nhờ kỹ sư xem móng phần mới |
| Khung thép gỉ, mối hàn bong | Phần tạm đã xuống cấp | Tính chi phí thay khung hoặc dỡ bỏ |
Phần cơi nới bằng vật liệu nhẹ như khung thép, tấm panel thường ít nguy hiểm về tải, nhưng hay có vấn đề về chống thấm, cách nhiệt, chống cháy. Phòng mái tôn trên sân thượng mùa hè rất nóng; dùng làm phòng ngủ cần tính thêm cách nhiệt và lối thoát.
Phòng mái tôn, gác xép tự đóng: chuyện nóng, cháy và lối thoát
Phòng xây thêm bằng mái tôn trên sân thượng và gác xép tự đóng là hai kiểu cơi nới hay được dùng làm chỗ ngủ, chỗ học cho con, hoặc cho thuê. Cả hai có chung ba vấn đề. Thứ nhất là nóng: mái tôn không cách nhiệt hấp nhiệt rất mạnh vào buổi trưa và chiều, phòng ngay dưới mái có thể nóng hơn hẳn các tầng dưới. Thứ hai là cháy: vật liệu nhẹ, dây điện đi tạm, ổ cắm chồng chéo trong không gian kín là tổ hợp đáng lo. Thứ ba là lối thoát: phòng trên cùng chỉ có một cầu thang, cửa sổ bịt khung sắt kín.
Phong thủy gọi phòng sát mái nóng gắt là hoả khí quá vượng, gác xép thấp đè trên đầu là áp đỉnh; đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Về thực tế, nếu căn nhà bạn định mua có những không gian này, hãy tính trước việc làm lớp cách nhiệt, đi lại điện cho đúng, và mở ít nhất một ô cửa thoát hiểm không bị khoá cứng. Việc này nên làm trước khi cho ai ngủ ở đó, nhất là trẻ nhỏ và người lớn tuổi.
Giấy tờ: diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy chứng nhận
Đây là phần quan trọng nhất về pháp lý. Diện tích xây dựng, diện tích sàn, số tầng ghi trên giấy chứng nhận có thể khác với thực tế sau nhiều lần cơi nới. Phần không có trong giấy tờ thường không được ghi nhận khi mua bán; khi có quy hoạch, giải toả, hoặc khi cơ quan quản lý kiểm tra, phần xây không phép có thể phải xử lý theo quy định.
Bạn nên so từng tầng: số tầng thực tế, diện tích mỗi tầng, chiều cao, có phần nào lấn ra ngoài ranh đất hay lấn không gian chung không. Hỏi chủ cũ phần nào đã được hoàn công, phần nào chưa. Nếu bên bán nói sẽ hợp thức hoá, hỏi cụ thể thời gian, ai chịu chi phí, và ghi vào hợp đồng.
Quy định về cấp phép xây dựng, hoàn công, xử lý công trình sai phép thay đổi theo thời gian và khác nhau giữa các địa phương, vì vậy bài này chỉ nêu nguyên lý. Trước khi đặt cọc một căn nhà có cơi nới đáng kể, bạn nên hỏi văn phòng công chứng, luật sư hoặc cơ quan quản lý xây dựng địa phương về tình trạng cụ thể. Phong thủy đẹp tới đâu cũng không bù được rủi ro pháp lý.
Giữ, sửa hay dỡ phần cơi nới: cách cân nhắc
Giữ nguyên khi. Phần cơi nới hợp pháp hoặc đã hoàn công, kết cấu được đánh giá ổn, không làm mất sáng, mất gió quan trọng. Khi đó chỉ cần bảo dưỡng chống thấm, cách nhiệt.
Sửa khi. Phần cơi nới có ích nhưng làm tối, nóng, thấm. Ví dụ thay mái tôn kín bằng mái lấy sáng, mở lại một phần ban công đã bịt, làm lại chống thấm chỗ giao mái mới với tường cũ.
Dỡ bỏ khi. Phần cơi nới gây nguy cơ kết cấu, lấn ra không gian chung, sai phép nghiêm trọng, hoặc khung đã gỉ mục. Dỡ bỏ cũng cần làm đúng cách, có khi cần xin phép và thông báo hàng xóm.
Theo quan niệm phong thủy. Nhiều người thích dỡ phần chắp vá để nhà trở lại hình vuông vức, mở lại giếng trời cho khí lưu thông. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người, nhưng ở nhà cũ cơi nới, hướng sửa này thường cũng trùng với cải thiện ánh sáng và thông gió.
Theo ngân sách. Tính chi phí sửa hoặc dỡ vào quyết định mua. Một căn nhà rẻ hơn nhưng phải dỡ cả tầng tum có thể không còn rẻ.
Trình tự xem một căn nhà cũ có cơi nới
Khi phát hiện căn nhà có phần xây thêm đáng kể, bạn có thể đi theo các bước sau trước khi đặt cọc.
- Đánh dấu trên một bản phác mặt bằng từng phần là xây ban đầu, phần nào là cơi nới.
- Hỏi chủ cũ năm làm, người thiết kế, giấy phép, hoàn công của từng phần.
- So số tầng, diện tích thực tế với giấy chứng nhận; ghi lại chỗ chênh lệch.
- Soi trần, tường dưới và quanh phần cơi nới tìm vết nứt, vết thấm.
- Đánh giá ánh sáng, gió giữa nhà trước và sau phần cơi nới, xem có giếng trời bị lợp không.
- Nếu có nâng tầng hoặc phòng nặng trên mái, mời kỹ sư đánh giá kết cấu.
- Hỏi luật sư hoặc công chứng viên về rủi ro pháp lý của phần chưa có giấy tờ, rồi mới bàn giá và đặt cọc.
Bản phác mặt bằng ở bước đầu không cần đẹp, chỉ cần đủ để bạn nhìn ra phần cũ và phần mới nằm ở đâu. Chính tờ giấy ấy sẽ giúp kỹ sư, luật sư và thợ hiểu nhanh căn nhà khi bạn hỏi họ, và giúp bạn nhớ chính xác sau khi đã xem nhiều căn.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua nhà cũ có phần cơi nới không có trong giấy tờ?
Có thể, nhưng cần hiểu rủi ro: phần không có trong giấy tờ thường không được ghi nhận khi mua bán và có thể phải xử lý theo quy định khi cơ quan quản lý kiểm tra. Nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên về trường hợp cụ thể trước khi đặt cọc.
Phòng xây thêm trên sân thượng có ảnh hưởng phong thủy không?
Theo quan niệm, phần xây thêm làm đổi hình nhà và có thể chắn đường khí từ cầu thang lên. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Về thực tế, cần xem tải trọng lên sàn mái cũ, chống thấm chỗ chân cột, cách nhiệt và lối thoát khi có cháy.
Mái tôn che giếng trời có nên giữ không?
Mái tôn kín thường làm phần giữa nhà tối và nóng. Nhiều gia đình thay bằng mái lấy sáng có khe thoát gió hoặc mái che di động. Cách này vừa giữ được che mưa, vừa trả lại ánh sáng và thông gió cho nhà ống.
Làm sao biết nhà đã nâng tầng có an toàn không?
Xin hồ sơ thiết kế phần nâng tầng, hỏi ai thi công, rồi mời kỹ sư có chuyên môn đánh giá. Tự quan sát được những dấu hiệu như nứt dầm, nứt chéo góc cửa tầng dưới, sàn dốc, nhưng không thay được tính toán kết cấu.
Nhà cơi nới làm khuyết góc hoặc nhô góc thì xử lý sao?
Theo phong thủy, người ta thường bù bằng bố trí, vật liệu, cây xanh hoặc dỡ phần chắp vá cho nhà vuông lại. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Nên ưu tiên giải pháp cải thiện ánh sáng, gió và kết cấu trước, rồi mới tới bày trí.
Phần cơi nới lấn ra ngõ chung có rủi ro gì?
Phần lấn ra không gian chung có thể bị hàng xóm khiếu nại hoặc cơ quan quản lý yêu cầu tháo dỡ, và thường không được công nhận khi mua bán. Hỏi rõ ranh giới đất, xem giấy tờ, và cân nhắc phần này như không thuộc về căn nhà.