Trong mua bán nhà đất, phong thủy hay bị dùng như một đòn mặc cả theo hai chiều: lời khen "đất tụ khí, long mạch đẹp, minh đường rộng" để đẩy giá lên với người mua, và lời chê "nhà phạm, đất có chuyện, hướng xấu" để ép giá người bán. Cả hai chiều đều dựa trên một điểm chung: lời phong thủy khó kiểm, nên được dùng thay cho những dữ kiện kiểm được như quy hoạch, ngập nước, tiếng ồn, pháp lý.
Bài này không bàn mảnh đất nào tốt hay xấu theo phong thủy. Bài chỉ ra các cụm từ hay gặp trong lời rao và lời chê, cách dịch chúng sang câu hỏi kiểm được, và cách đàm phán tỉnh táo khi bạn là người mua hay người bán. Đánh giá phong thủy về một mảnh đất là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người; giá trị pháp lý và kỹ thuật của mảnh đất thì đo đếm được.
Hai chiều của cùng một chiêu
Chiều thứ nhất là nâng giá. Một mảnh đất bình thường được mô tả là "nằm trên long mạch", "tựa sơn hướng thuỷ", "thế đất rồng cuộn hổ ngồi". Những từ ngữ này đến từ trường phái loan đầu, vốn đánh giá đất qua hình thế xung quanh. Khi được dùng đúng, chúng mô tả những điều có thật như nền cao ráo, phía sau có khối che chắn, phía trước thoáng. Khi bị dùng làm quảng cáo, chúng trở thành lý do để thêm vào giá một khoản không thể so sánh với mảnh đất bên cạnh.
Chiều thứ hai là ép giá. Người mua hoặc người môi giới phía mua chê căn nhà "đâm đường", "phạm góc nhọn", "hướng không hợp ai trong nhà", hoặc thả tin đồn "nhà này từng có chuyện". Người bán, nhất là người lớn tuổi hoặc đang cần tiền gấp, dễ bị lung lay. Có khi chính người chê lại mua căn nhà đó và bán lại sau một thời gian với một câu chuyện khác.
Điều đáng chú ý là cùng một đặc điểm có thể được kể theo cả hai chiều. Nhà ở ngã ba được khen là "đón khí từ ba phía, buôn bán tốt", cũng có thể bị chê là "lộ xung". Khi một lời phong thủy luôn tình cờ nghiêng về phía có lợi cho người nói, bạn nên nghe nó như một chiến thuật đàm phán hơn là một nhận định.
Cụm từ hay gặp và cách dịch sang câu hỏi kiểm được
Mỗi lời khen hay chê theo phong thủy thường có một phần thực tế phía sau. Bảng dưới giúp bạn tìm phần đó và kiểm bằng giấy tờ, bằng mắt hoặc bằng người có chuyên môn.
| Cụm từ nghe được | Phần thực tế có thể có | Kiểm bằng gì |
|---|---|---|
| Đất tựa sơn, có hậu chẩm | Phía sau có nhà cao hoặc đồi che, ít gió lùa | Đi xem tận nơi, hỏi quy hoạch khu đất phía sau |
| Minh đường rộng, tụ khí | Phía trước thoáng, có sân, đường không quá sát | Đo lộ giới, chỉ giới xây dựng, kiểm quy hoạch mở đường |
| Hướng thuỷ, gần sông hồ tụ tài | Gần mặt nước, cảnh quan đẹp | Hỏi lịch sử ngập lụt, sạt lở bờ, mùi nước, muỗi |
| Nằm trên long mạch | Thường chỉ là lời quảng cáo, khó gắn với dữ kiện cụ thể | Bỏ qua phần này; kiểm nền đất, địa chất nếu xây lớn |
| Đất nở hậu, làm ăn lên | Mặt sau rộng hơn mặt trước | Đối chiếu sổ và hiện trạng, xem diện tích thực tế |
| Nhà đâm đường, lộ xung | Nhà ở cuối đường đâm thẳng vào, xe cộ hướng thẳng vào cửa | Quan sát lưu lượng xe giờ cao điểm, đèn xe ban đêm, an toàn |
| Nhà có chuyện, không ai ở được | Có thể là tin đồn, có thể có sự việc thật | Hỏi hàng xóm, chính quyền địa phương; phân biệt sự việc với lời đồn |
| Hướng xấu cho tuổi chủ | Không có phần thực tế chung; tuỳ người mua | Xem hướng nắng, gió theo khí hậu thay vì theo tuổi người khác |
Khi dịch xong, bạn sẽ thấy nhiều lời khen hoặc chê chỉ còn lại một phần rất nhỏ kiểm được. Giá nên được thương lượng dựa trên phần đó, không phải dựa trên phần còn lại.
Khi bạn là người mua: đừng trả thêm cho chữ
Tách giá đất khỏi lời kể. Hỏi giá các mảnh đất lân cận có diện tích, mặt tiền, pháp lý tương đương. Nếu mảnh đất được khen phong thủy đắt hơn rõ rệt mà không có ưu điểm kiểm được, khoản chênh lệch đó là giá của lời kể.
Coi lời khen phong thủy như lời quảng cáo. Người bán, người môi giới có quyền giới thiệu ưu điểm. Nhưng "long mạch" hay "vượng khí" là thứ không ghi trong sổ, không có ai chịu trách nhiệm nếu nó không đúng. Bạn không thể đòi lại tiền vì đất "không vượng như lời hứa".
Kiểm những điều quan trọng hơn trước. Pháp lý, quy hoạch, lộ giới, ngập nước, tiếng ồn, an ninh, khoảng cách đến trường học, chợ, bệnh viện. Những yếu tố này ảnh hưởng đời sống hằng ngày và giá bán lại sau này nhiều hơn mọi lời khen.
Cảnh giác với thầy đi cùng môi giới. Có trường hợp người môi giới đưa theo "thầy" để xem đất cho khách, và thầy luôn khen đúng mảnh đất đang cần bán. Nếu muốn nghe ý kiến phong thủy, hãy tự mời người không có quan hệ với bên bán.
Nếu tin phong thủy, xem cho mình. Nếu gia đình bạn coi trọng phong thủy, đánh giá dựa trên cách hiểu của chính gia đình, sau khi đã kiểm phần kỹ thuật và pháp lý. Đó là tiêu chí bổ sung của bạn, không phải lý do để người bán đòi thêm tiền.
Khi bạn là người bán: đừng để lời đồn hạ giá nhà
Hỏi lại lời chê bằng câu hỏi cụ thể. Khi người mua nói "nhà này phạm", hãy hỏi "phạm cụ thể là gì, theo cách xem nào". Thường lời chê sẽ quy về một đặc điểm nhìn thấy được như cửa đối diện cột điện, nhà cuối ngõ. Đặc điểm đó có thể bàn bằng giá thị trường của các căn tương tự, không phải bằng mức độ đáng sợ của lời chê.
Đừng vội hạ giá vì tin đồn. Lời đồn "nhà có chuyện" có thể lan nhanh trong một con ngõ và hạ giá nhà vô lý. Nếu không có sự việc thật, bạn có quyền nói rõ với người mua và giữ mức giá hợp lý. Nếu có sự việc thật, bạn trung thực kể lại; nhiều người mua không bận tâm, và sự trung thực tránh tranh chấp sau này.
Hỏi giá ở nhiều kênh. Một người mua chê phong thủy để ép giá chưa chắc đại diện cho thị trường. Đăng bán ở nhiều nơi, hỏi nhiều người môi giới độc lập, so với các giao dịch thật trong khu vực.
Đề phòng vòng mua rẻ bán đắt. Có kịch bản người ép giá mua được nhà, sửa vài chỗ, rồi bán lại với câu chuyện "đã hoá giải". Nếu thấy người mua quá nhiệt tình chê mà vẫn muốn mua ngay, đó là dấu hiệu họ thấy giá trị mà muốn bạn không thấy.
Tin đồn "nhà có chuyện": tôn trọng mà không để bị lợi dụng
Ở Việt Nam, nhiều gia đình ngại mua nhà từng có người mất trong nhà, nhất là mất đột ngột. Đây là tâm lý văn hoá cần được tôn trọng: ai cũng có quyền chọn ngôi nhà mình thấy yên lòng. Danh mục "Mua nhà cũ" trên trang có bài riêng về cách cân nhắc chuyện này.
Vấn đề nảy sinh khi tâm lý đó bị biến thành công cụ. Người muốn ép giá có thể thêu dệt câu chuyện về một căn nhà, hoặc phóng đại một sự việc bình thường như người già mất vì tuổi cao. Người muốn bán nhanh căn nhà có sự việc thật lại có thể giấu đi, để người mua biết sau khi đã chuyển tiền.
Cách xử lý công bằng cho cả hai bên là dựa trên thông tin xác thực. Người mua có thể hỏi hàng xóm, hỏi tổ dân phố, tìm hiểu lịch sử căn nhà; người bán nên nói thật những gì mình biết. Trong hợp đồng, các bên có thể ghi rõ những thông tin đã được cung cấp. Khi hai bên cùng biết sự thật, giá được thoả thuận trên cơ sở rõ ràng, và không ai phải dùng lời đồn để giành lợi thế.
Môi giới tử tế nói về phong thủy thế nào
Không phải người môi giới nào nhắc đến phong thủy cũng có ý xấu. Nhiều khách hàng hỏi về hướng nhà, thế đất, và người môi giới có kinh nghiệm biết rằng đó là mối quan tâm thật. Cách làm tử tế thường dễ nhận ra: họ mô tả đặc điểm cụ thể như hướng cửa, độ thoáng phía trước, khoảng cách tới sông, rồi để khách tự đánh giá theo quan niệm của mình. Họ không gán cho mảnh đất những lời hứa về tài lộc hay sức khoẻ.
Người môi giới tử tế cũng đặt phong thủy ở đúng thứ tự: pháp lý, quy hoạch, hiện trạng trước, phong thủy sau. Khi khách hỏi "đất này phong thủy có tốt không", họ có thể trả lời "theo cách xem thông thường, mặt tiền này thoáng, hướng đón gió mát; còn hợp với gia đình anh chị hay không thì nên hỏi người anh chị tin". Câu trả lời đó trung thực, không né tránh, và không biến quan niệm thành cam kết.
Ngược lại, nếu người môi giới dùng phong thủy để lấp những câu hỏi khó về pháp lý hay quy hoạch, chẳng hạn trả lời câu hỏi về lộ giới bằng câu "đất này vượng lắm, ai mua cũng phát", đó là dấu hiệu bạn nên hỏi kỹ hơn hoặc tìm thêm nguồn khác.
Quy trình xem một mảnh đất được rao "phong thủy đẹp"
Khi gặp một lời rao nhấn mạnh phong thủy, bạn có thể đi theo thứ tự dưới đây để giữ đầu óc tỉnh táo:
- Gạch bỏ toàn bộ lời phong thủy trong tin rao và đọc lại phần còn lại: diện tích, mặt tiền, pháp lý, vị trí. Phần còn lại có đáng với giá chào không?
- Kiểm pháp lý: sổ, quy hoạch, lộ giới, tranh chấp. Đây là bước không thể bỏ, và lời phong thủy không thay được nó.
- Đi xem nhiều lần, vào các khung giờ khác nhau: sáng sớm, giờ cao điểm, buổi tối, ngày mưa. Ghi lại tiếng ồn, ánh sáng, nước đọng, mùi.
- Hỏi hàng xóm về ngập lụt, an ninh, lịch sử khu đất.
- Nếu muốn nghe phong thủy, mời người độc lập, nói rõ bạn muốn nghe nhận xét kèm lý giải thực tế.
- So giá với các giao dịch thật gần đó. Phần chênh lệch không giải thích được bằng dữ kiện là phần bạn có quyền mặc cả.
Ở mỗi bước, hãy ghi chú bằng chữ của mình. Đến lúc đàm phán, một danh sách dữ kiện cụ thể có sức nặng hơn mọi lời khen hay chê về khí và mạch.
Câu hỏi thường gặp
Người môi giới nói đất có phong thủy tốt thì có phạm luật không?
Giới thiệu ưu điểm là quyền của người bán và môi giới. Tuy vậy, thông tin về pháp lý, quy hoạch, diện tích phải trung thực. Lời phong thủy là ý kiến mang tính quan niệm, không có giá trị cam kết, nên bạn không nên trả tiền dựa trên nó.
Có nên nhờ thầy phong thủy đi xem đất trước khi mua không?
Nếu gia đình coi trọng phong thủy, có thể mời người độc lập, không do bên bán giới thiệu, và chỉ sau khi đã kiểm pháp lý, quy hoạch. Hỏi nhận xét kèm lý giải thực tế, và coi đó là một trong nhiều tiêu chí.
Nhà ở ngã ba, cuối đường đâm thẳng có nên mua không?
Theo quan niệm phong thủy, nhà bị đường đâm thẳng thường được coi là chưa tốt; lý giải thực tế là xe cộ hướng thẳng vào nhà, đèn xe chiếu vào ban đêm, tiếng ồn. Bạn đánh giá các yếu tố đó tại chỗ và quyết định theo mức tin của mình.
Bị người mua chê nhà phạm phong thủy, có nên hạ giá không?
Không nên hạ giá chỉ vì lời chê. Hãy hỏi cụ thể đặc điểm bị chê, so với giá các căn tương tự có cùng đặc điểm. Nếu thị trường thật sự trả thấp hơn vì đặc điểm đó, cân nhắc điều chỉnh dựa trên dữ kiện thị trường.
Làm sao biết một căn nhà có thật sự từng có chuyện?
Hỏi hàng xóm lâu năm, tổ dân phố, người quản lý khu. Thông tin từ nhiều nguồn độc lập trùng nhau đáng tin hơn một lời đồn. Nếu cần, hỏi thẳng người bán và đề nghị ghi các thông tin quan trọng vào hợp đồng.
Đất "nằm trên long mạch" có giá trị cao hơn thật không?
Không có thước đo chung nào cho long mạch. Giá trị thật của mảnh đất nằm ở vị trí, pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thị trường. Lời "long mạch" có thể làm người mua thích hơn, nhưng không nên là lý do để trả thêm một khoản lớn.