Nhà cũ ở vùng hay ngập thường để lại dấu vết ở bốn chỗ: vệt nước ngang trên tường, ổ cắm và tủ điện được nâng cao bất thường, bậc cửa hoặc máng chắn nước ở lối vào, và chênh lệch giữa nền nhà với mặt đường đã được nâng. Đọc được những dấu này, cộng với vài câu hỏi đúng cho chủ cũ và hàng xóm, bạn biết khá chắc nhà ngập bao nhiêu, bao lâu một lần, trước khi đặt cọc.
Trong phong thủy, nước là yếu tố được bàn nhiều: nước tụ trước nhà, nước uốn quanh được xem là tốt; nước dồn thẳng vào nhà, nước đọng trong nhà bị coi là không nên. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Ở chuyện ngập, quan niệm ấy gặp thực tế rất rõ: nước tràn vào nhà làm hỏng nền, tường, đồ đạc, điện, và làm cuộc sống mỗi mùa mưa thành nỗi lo.
Vì sao nhà cũ hay ngập hơn nhà mới cùng khu
Ở nhiều đô thị Việt Nam, đường phố được nâng cốt sau mỗi lần cải tạo, còn nền nhà dân xây từ trước thì giữ nguyên. Kết quả là những căn nhà cũ dần thấp hơn mặt đường, nước mưa từ đường chảy ngược vào nhà. Nhà mới xây sau cùng khu thường đặt nền cao hơn, nên hai căn sát nhau có thể khác hẳn nhau về chuyện ngập.
Thứ hai, hệ thống thoát nước của khu cũ thường nhỏ, xuống cấp, có chỗ bị lấn chiếm. Trận mưa lớn trùng với triều cường ở các thành phố ven sông, ven biển làm nước không kịp thoát. Thứ ba, chính căn nhà cũ có thể có đường thoát nước trong nhà đi ngược ra cống chung mà không có van một chiều, nên khi cống đầy, nước trào ngược qua lỗ thoát sàn.
Phong thủy Loan đầu chuộng nhà ở chỗ cao ráo, có lối thoát thủy rõ ràng. Thế đất trũng, nước tụ quanh nhà mà không có lối ra bị xem là kém. Với nhà phố cũ, thế trũng ấy thường do con người tạo ra qua các lần nâng đường, và một phần có thể khắc phục được bằng kỹ thuật, khác với một vùng đất trũng tự nhiên.
Nước trong phong thủy: nước tụ trước nhà khác nước tràn vào nhà
Thủy pháp là một phần lớn của phong thủy. Sách vở và lời truyền miệng đều chuộng nước chảy chậm, uốn quanh, tụ lại ở phía trước nhà như hồ, ao, dòng sông lượn; người ta gọi đó là thế nước hữu tình. Nước chảy xiết thẳng vào nhà, hoặc chảy thẳng đi mất ở phía sau, bị coi là không giữ được. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người.
Chuyện ngập thì khác hẳn hình ảnh nước tụ trước nhà. Nước tràn qua ngưỡng cửa, ngấm vào nền, đọng trong nhà nhiều giờ, kéo theo bùn và rác, là thứ mà mọi trường phái đều không mong. Một số người diễn giải con đường dốc xuống phía nhà là nước dồn vào, coi đó là tài lộc đổ về; cách diễn giải ấy dễ khiến người mua bỏ qua rủi ro ngập thật. Khi xem nhà cũ, bạn nên tách bạch: nước ở ngoài, có lối thoát, là cảnh quan; nước vào trong nhà là vấn đề kỹ thuật cần giải quyết.
Đi xem vào đúng mùa mưa giúp bạn thấy điều này tận mắt. Nếu có thể, quay lại ngay sau một trận mưa lớn, đứng ở đầu ngõ xem nước chảy về đâu, rút nhanh hay chậm, các nhà xung quanh phản ứng thế nào: có ai đang tát nước, kê đồ, đóng tấm chắn không.
Bốn dấu vết ngập đọc được ngay trong buổi xem
Vệt nước ngang trên tường. Một đường ngang mờ, đều ở cùng độ cao quanh các bức tường tầng trệt, có khi kèm lớp muối trắng hoặc vệt mốc. Nhìn sau tủ, trong gầm cầu thang, nơi ít được sơn lại. Có nhà có vài vệt ở độ cao khác nhau, tương ứng với các trận ngập khác nhau.
Ổ điện và tủ điện được nâng cao. Ổ cắm tầng trệt đặt cao ngang bụng hoặc cao hơn, tủ điện đặt tận gần trần, dây điện tầng trệt đi nổi phía trên. Đó thường là cách chủ nhà thích nghi với ngập.
Lối vào có máng, khe cài ván chắn nước. Hai bên khung cửa có rãnh để cài tấm chắn nước, bậc cửa được đổ thêm, có dốc ngược từ đường lên rồi mới xuống nền nhà. Những chi tiết này cho thấy nước đã từng, và có thể vẫn, tràn vào.
Đồ đạc kê cao, chân bàn ghế bằng vật liệu chịu nước. Tủ kê trên bệ xây, kệ để đồ tầng trệt trống phần dưới, sàn lát gạch thay vì gỗ. Đây là dấu hiệu gia đình đã sống chung với ngập nhiều năm.
Câu hỏi cho chủ cũ và hàng xóm về ngập
Dấu vết cho biết đã từng ngập; câu hỏi giúp biết ngập thường xuyên tới đâu. Bảng dưới gợi ý câu hỏi và điều bạn rút ra được. Hỏi ít nhất hai người để đối chiếu.
| Câu hỏi | Điều rút ra | Đối chiếu thêm |
|---|---|---|
| Mỗi năm ngập mấy lần, thường vào tháng nào? | Tần suất, ngập theo mưa hay theo triều | Hỏi hàng xóm hai bên |
| Ngập sâu nhất tới đâu, năm nào? | Mức nước tối đa đã gặp | Vệt cao nhất trên tường |
| Nước rút mất bao lâu? | Thời gian nhà bị ảnh hưởng | Hỏi thêm người bán hàng đầu ngõ |
| Nước vào từ cửa hay trào lên từ lỗ thoát sàn? | Ngập do mặt đường cao hay do cống trào ngược | Kiểm lỗ thoát sàn có van chặn không |
| Đường trước nhà nâng lần cuối khi nào, có kế hoạch nâng tiếp không? | Chênh lệch có thể tăng thêm | Hỏi tổ dân phố, thông tin quy hoạch |
| Nhà đã nâng nền chưa, nâng bao nhiêu? | Mức đã xử lý và chiều cao trần còn lại | Đo chiều cao trần tầng trệt |
Ví dụ giả định: chủ cũ nói nhà chỉ ngập khi có mưa rất to, nhưng hàng xóm kể mùa mưa năm nào cũng có vài lần nước tràn vào nhà. Lời kể khác nhau là chuyện thường; vệt nước trên tường và ổ điện nâng cao sẽ cho bạn biết bên nào gần sự thật hơn.
Nâng nền nhà cũ: cái được và cái mất
Cách phổ biến để chống ngập cho nhà cũ là nâng nền tầng trệt. Cách này hiệu quả với ngập do mặt đường cao, nhưng có giới hạn. Nâng nền làm giảm chiều cao trần tầng trệt; nhà cũ vốn trần không cao, nâng thêm có thể làm tầng trệt bí, thấp, cầu thang phải sửa lại bậc đầu, cửa đi phải thay. Nền mới cũng tăng tải lên móng cũ, cần người có chuyên môn xem.
Một số nhà chọn nâng cả tầng trệt bằng cách cải tạo kết cấu, tốn kém hơn nhiều và cần giấy phép. Một số khác chấp nhận tầng trệt là không gian chịu ngập: để xe, kho đồ chịu nước, chuyển phòng khách, bếp, bàn thờ lên tầng trên. Cách thứ hai không chặn nước, nhưng giảm thiệt hại.
Theo phong thủy, nhiều gia đình ngại đặt bàn thờ, bếp ở tầng có thể bị ngập vì quan niệm nơi thờ, nơi nấu phải khô ráo, sạch sẽ. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người, nhưng lý do thực tế cũng rõ: đồ thờ, bếp, thiết bị điện bị ngập là hỏng, dọn dẹp sau ngập rất vất vả. Nếu căn nhà cũ bạn định mua có bàn thờ ở tầng trệt trong vùng hay ngập, hãy tính trước phương án chuyển lên trên.
Giải pháp kỹ thuật thường gặp và việc cần cân nhắc
Ngoài nâng nền, có một số giải pháp nhỏ hơn mà gia đình ở vùng ngập hay dùng. Mỗi giải pháp có giới hạn, nên bàn với thợ có kinh nghiệm trước khi làm.
- Van một chiều ở đường thoát nước ra cống chung. Giúp chặn nước cống trào ngược qua lỗ thoát sàn khi cống đầy.
- Tấm chắn nước ở cửa. Hiệu quả với ngập nông, ngắn; không chặn được nước thấm qua nền và tường.
- Đi lại điện tầng trệt. Đưa ổ cắm, công tắc lên cao, tách mạch tầng trệt để có thể ngắt riêng khi ngập, lắp thiết bị chống giật.
- Vật liệu chịu nước ở tầng trệt. Sàn gạch, chân tường ốp, cửa khung kim loại hoặc nhựa, đồ đạc kê cao.
- Máy bơm thoát nước. Dùng cho hố thu nước trong nhà; cần nguồn điện an toàn khi ngập.
An toàn điện là điều phải đặt lên trước tiên. Mỗi mùa mưa có những tai nạn điện giật trong nhà ngập; nếu căn nhà cũ có điện tầng trệt đi chìm thấp, việc đi lại hệ thống điện nên làm ngay sau khi mua, trước cả chuyện sơn sửa hay bày trí.
Cân nhắc cuối cùng: chấp nhận ngập ở mức nào
Không phải căn nhà nào ở vùng ngập cũng nên bỏ. Nhiều khu trung tâm có vị trí tốt, tiện đi lại, gần trường, gần chợ, chỉ ngập vài lần mỗi năm với mức nước nông và rút nhanh. Với những nhà như vậy, nhiều gia đình chọn sống chung bằng các giải pháp kỹ thuật. Ngược lại, căn nhà ngập sâu, ngập lâu, nằm cuối dốc, đường sắp nâng tiếp, thì chi phí sống chung có thể vượt xa lợi thế vị trí.
Bạn có thể tự đặt ba câu hỏi. Mức ngập này có làm gián đoạn sinh hoạt không, ví dụ không ra vào được, phải ngắt điện. Gia đình có người già, trẻ nhỏ, người đi lại khó khăn không. Công nâng nền, sửa điện, thay vật liệu có nằm trong khả năng không. Trả lời xong ba câu, quyết định thường rõ ràng hơn so với việc chỉ nghe một lời phán nhà trũng là xấu.
Phong thủy chuộng chỗ ở yên ổn; một căn nhà mà mỗi mùa mưa cả nhà phải thức canh nước thì khó gọi là yên. Nhưng một căn nhà đã được xử lý tốt, nước có lối thoát, điện an toàn, thì vùng ngập cũng có thể là chỗ ở dễ chịu.
Nếu quyết định mua, hãy ghi lại mức nước cao nhất đã biết, các giải pháp chủ cũ đã làm, và đưa việc đi lại điện, lắp van chặn trào ngược vào danh sách việc làm trước khi dọn vào. Mùa mưa đầu tiên ở nhà mới là dịp để bạn tự quan sát, ghi lại đường nước, và điều chỉnh tiếp cho mùa sau.
Câu hỏi thường gặp
Nhà thấp hơn mặt đường có phải phong thủy xấu không?
Theo quan niệm, nhà trũng để nước dồn vào là không tốt. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người. Về thực tế, nhà thấp hơn đường dễ ngập, ẩm, hỏng điện và đồ đạc. Nếu có giải pháp nâng nền, thoát nước, điện an toàn thì có thể sống ổn.
Làm sao biết nhà cũ từng ngập khi chủ nhà nói không?
Tìm vệt nước ngang trên tường sau tủ, gầm cầu thang, nhìn ổ điện tầng trệt có đặt cao bất thường không, lối vào có khe cài tấm chắn nước không. Hỏi thêm hàng xóm hai bên và người bán hàng trong ngõ. Nhiều dấu hiệu trùng nhau thì đáng tin hơn lời kể.
Nâng nền nhà cũ bao nhiêu là đủ?
Không có con số chung. Mức nâng phụ thuộc mức ngập cao nhất đã gặp, kế hoạch nâng đường sắp tới và chiều cao trần còn lại. Nâng quá nhiều làm tầng trệt thấp, bí. Nên nhờ kỹ sư khảo sát móng và tính phương án tổng thể.
Nhà hay ngập có nên đặt bàn thờ tầng trệt không?
Nhiều gia đình chuyển bàn thờ lên tầng trên vì quan niệm nơi thờ phải khô ráo, sạch sẽ, và vì đồ thờ bị ngập rất khó dọn. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người, nhưng về thực tế, đặt bàn thờ ở tầng không bị ngập là lựa chọn an toàn hơn.
Nước trào lên từ lỗ thoát sàn thì xử lý thế nào?
Đó thường là do cống chung đầy, nước chảy ngược vào nhà. Giải pháp phổ biến là lắp van một chiều ở đường thoát ra cống, có thể kèm hố thu và máy bơm. Nên nhờ thợ có kinh nghiệm khảo sát đường ống trước khi làm.
Mua nhà vùng ngập cần chú ý điện thế nào?
Ưu tiên đi lại điện tầng trệt: đưa ổ cắm, công tắc lên cao, tách mạch tầng trệt để ngắt riêng, lắp thiết bị chống giật. Khi nước vào nhà, ngắt điện tầng bị ngập trước khi lội nước. An toàn điện quan trọng hơn mọi việc sửa sang khác.