Khi mua lại hoặc thuê một nhà máy cũ, phần phong thủy đáng xem là bố cục đã có sẵn: cổng, trục, khối điều hành, khu sản xuất, công trình kỹ thuật; còn chuyện "nhà máy cũ làm ăn thua lỗ" là quan niệm, nên nghe với sự tôn trọng nhưng tỉnh táo. Phần lớn lý do khiến một nhà máy đóng cửa nằm ở thị trường, quản trị, tài chính, không nằm ở mảnh đất. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người.
Nhà máy cũ có lợi thế lớn: đã có giấy phép, đã có hạ tầng, đã có công trình, vào sản xuất nhanh hơn xây mới. Nhưng nó cũng mang theo những thứ không thấy được qua ảnh: kết cấu xuống cấp, hệ thống điện cũ, chất thải để lại, những chỉnh sửa không có trong hồ sơ. Bài này đi qua những câu hỏi nên đặt, từ phong thủy tới hiện trạng, trước khi ký hợp đồng.
Ba câu hỏi trước khi bước vào nhà máy cũ
Câu hỏi thứ nhất: bố cục hiện có có hợp với dây chuyền của mình không. Một nhà máy dệt có xưởng dài, nền chịu tải vừa phải; một nhà máy cơ khí cần cầu trục, nền chịu tải nặng. Mua một nhà máy có bố cục không hợp rồi sửa lại toàn bộ có khi đắt hơn xây mới. Đây cũng là câu mà người xem phong thủy hỏi theo cách riêng: khu đất này có "hợp" với việc mình định làm không.
Câu hỏi thứ hai: hiện trạng thật của công trình và hạ tầng ra sao. Hồ sơ có thể ghi một đằng, thực tế một nẻo: mái đã thay một phần, có xưởng tạm không phép, đường điện đã kéo thêm mà không cập nhật bản vẽ. Cần đi kiểm thực địa với kỹ sư kết cấu, kỹ sư điện, người làm môi trường.
Câu hỏi thứ ba: nhà máy này đã từng làm gì và để lại gì. Một nhà máy từng sản xuất hoá chất, mạ điện, thuộc da có thể để lại ô nhiễm trong đất và nước ngầm. Trách nhiệm xử lý có thể được chuyển sang người mua tuỳ hợp đồng và quy định. Đây là câu hỏi pháp lý, tài chính, và cũng là câu hỏi mà quan niệm dân gian gọi bằng chữ "đất có uế khí".
Quan niệm "đất nhà máy từng phá sản": nghe thế nào cho tỉnh
Ở nhiều nơi, người ta truyền tai nhau rằng một nhà máy đóng cửa là do đất "không hợp", "bị phạm", và ai vào sau cũng gặp chuyện tương tự. Một số người xem phong thủy cũng nói về "khí suy" của một công trình bỏ hoang lâu. Đây là quan niệm có trong văn hoá dân gian, và nhiều chủ doanh nghiệp vẫn để ý. Bạn có quyền để ý hoặc không; điều quan trọng là đừng để nó thay thế việc tìm hiểu nguyên nhân thật.
Nguyên nhân thật của việc một nhà máy đóng cửa thường có thể tìm hiểu được: mất khách hàng lớn, giá nguyên liệu tăng, ngành bị thu hẹp, công ty mẹ rút vốn, tranh chấp giữa cổ đông, vi phạm môi trường bị đình chỉ. Hỏi ban quản lý khu công nghiệp, hỏi các nhà máy lân cận, đọc thông tin công khai về doanh nghiệp cũ. Nếu lý do là vi phạm môi trường, đó là cảnh báo thật về khu đất; nếu là thị trường, nó ít liên quan tới bạn.
Nếu doanh nghiệp vẫn muốn làm một lễ nhỏ khi tiếp nhận để mọi người yên tâm, đó là lựa chọn văn hoá. Không nên chi tiền lớn cho những dịch vụ "giải đất", "trấn trạch" kèm lời đe doạ hậu quả nếu không làm. Một nhà máy cũ được dọn sạch, sửa chữa đàng hoàng, sáng sủa và có người làm việc trở lại tự nó đã thay đổi hoàn toàn cảm giác của nơi đó.
Đi một vòng ngoài hàng rào
Trước khi vào bên trong, đi một vòng quanh lô giúp bạn đọc phần hình thế mà phong thủy gọi là loan đầu, đồng thời phát hiện nhiều vấn đề thực tế:
- Đường trước lô có đâm thẳng vào cổng không, xe container vào cổng có thuận không.
- Nhà máy hai bên và phía sau đang làm gì, có ống khói, mùi, tiếng ồn không.
- Hàng rào có bị nghiêng, nứt, có chỗ nào bị phá để đi tắt không.
- Cây quanh hàng rào có cây chết, cây nghiêng sắp đổ, cây mọc lấn vào mái không.
- Rãnh thoát nước quanh lô có bị lấp, nước có đọng ở chân tường không.
- Dấu vết ngập nước: vệt bùn trên tường rào, rác bám chân cổng.
- Có ai đang sử dụng một phần lô không: để xe, đổ phế liệu, dựng lán.
- Nhìn từ ngoài vào, khối điều hành có rõ không, sân trước có bị lấp bởi kho tạm, mái che tạm không.
Ghi chép và chụp ảnh từng điểm. Danh sách này sau đó dùng được cả khi đàm phán giá và khi lập kế hoạch sửa chữa.
Bên trong: kiểm kết cấu, mái, nền và hệ thống
Phần bên trong cần kỹ sư chuyên môn đi cùng. Bảng dưới liệt kê các hạng mục chính, cách người xem phong thủy hay nói về chúng, và điều cần kiểm thật.
| Hạng mục | Cách nói theo quan niệm | Điều cần kiểm thật |
|---|---|---|
| Khung kết cấu, cột, kèo | Xương cốt của nhà, cần vững | Gỉ sét, cong vênh, mối nối lỏng; có cần kiểm định chất lượng công trình không |
| Mái | Mái che như "trời" của nhà, dột là khí lọt | Tôn mục, dột, máng xối tắc, tấm lấy sáng ố vàng, lớp cách nhiệt |
| Nền xưởng | Nền là "đất" của nhà, lún là khí không yên | Nứt, lún, khả năng chịu tải so với máy móc dự kiến |
| Hệ thống điện | Hoả khí phải được giữ đúng chỗ | Trạm biến áp, tủ điện, dây dẫn cũ, chống sét, nối đất |
| Phòng cháy chữa cháy | Không bàn quan niệm, chỉ bàn an toàn | Hệ thống báo cháy, chữa cháy còn hoạt động, hồ sơ thẩm duyệt, nghiệm thu |
| Cấp thoát nước, xử lý nước thải | Thủy có đường, không tù | Đường ống rò, trạm xử lý còn chạy, tách nước mưa và nước thải |
| Các khối tạm, cơi nới | Nhà chắp vá, khí rối | Có trong giấy phép không, có ảnh hưởng lối thoát nạn và đường xe chữa cháy không |
Kết quả kiểm sẽ cho bạn một danh sách sửa chữa có chi phí. Nhiều hạng mục trong đó, như dột mái, nền lún, điện cũ, là những thứ mà người xem phong thủy cũng sẽ chỉ ra nếu đi cùng, chỉ bằng ngôn ngữ khác.
Môi trường để lại: đất, nước và chất thải
Một nhà máy đóng cửa có thể để lại thùng hoá chất cũ, bùn thải trong bể xử lý, dầu thải trong hầm máy, chất thải rắn chưa thu gom. Tất cả những thứ đó cần được xử lý theo quy định về chất thải, đặc biệt là chất thải nguy hại. Trước khi ký hợp đồng, nên làm rõ bên nào chịu trách nhiệm và chi phí dọn dẹp những thứ này.
Với những nhà máy từng làm ngành có nguy cơ ô nhiễm cao, có thể cân nhắc lấy mẫu đất và nước ngầm để phân tích. Đây không phải yêu cầu với mọi giao dịch, nhưng là cách để biết bạn đang nhận về cái gì. Một khu đất ô nhiễm có thể khiến bạn mất nhiều chi phí xử lý, hoặc gặp khó khi xin giấy phép môi trường cho dự án mới.
Quan niệm dân gian về "uế khí" ở những nơi từng chứa chất thải có thể hiểu như một trực giác cổ về vệ sinh: nơi bẩn thì không nên ở, không nên làm. Trực giác đó đúng ở mức chung. Phần cụ thể, bẩn đến đâu, bẩn bởi chất gì, xử lý thế nào, là việc của người làm môi trường với phép đo thật. Đừng để lời "đất này nặng" che đi câu hỏi "đất này có chất gì".
Đổi công năng nhà máy cũ
Nhiều trường hợp người mua không làm cùng ngành với nhà máy cũ: xưởng may thành kho logistics, nhà máy chế biến thành xưởng cơ khí, nhà máy gỗ thành xưởng đóng gói. Đổi công năng kéo theo thay đổi về tải trọng nền, chiều cao thông thuỷ, hệ thống điện, yêu cầu phòng cháy theo hạng nguy hiểm cháy mới. Một số thay đổi cần thẩm duyệt lại phòng cháy và cập nhật hồ sơ môi trường.
Về bố cục, đổi công năng thường làm luồng xe và luồng người thay đổi. Một kho logistics cần nhiều cửa nhập xuất, bãi xe container lớn; một xưởng lắp ráp cần nhiều công nhân, nhà xe, nhà ăn rộng. Đây là lúc nên nhìn lại tổng mặt bằng theo các lớp: ngoài hàng rào, cổng và sân trước, lõi sản xuất, hậu cần, để quyết định giữ gì, đổi gì.
Người xem phong thủy có thể góp ý ở phần bố trí lại cổng, sân, khối điều hành, cây xanh. Nhưng những thay đổi lớn như đổi hướng cổng, phá khối, xây khối mới đều cần thủ tục. Ưu tiên những chỉnh sửa vừa có lợi vận hành, vừa phù hợp quan niệm, vừa không phát sinh thủ tục phức tạp: tách luồng xe, dọn khối tạm, trồng cây, sơn lại, sửa mái.
Chỉnh sửa nhà máy cũ theo thứ tự ưu tiên
Khi đã nhận nhà máy, danh sách việc thường rất dài. Thứ tự dưới đây giúp tiền và thời gian đi đúng chỗ.
- An toàn trước: sửa hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy, lối thoát nạn, kết cấu nguy hiểm.
- Dọn dẹp: thu gom và xử lý chất thải để lại, dỡ khối tạm không phép, dọn sạch toàn khu.
- Mái và nền: chống dột, sửa máng xối, xử lý nền lún ở khu đặt máy.
- Nước: thông rãnh, hố ga, kiểm trạm xử lý nước thải, tách nước mưa và nước thải nếu đang lẫn.
- Luồng đi: tách cổng người và cổng xe nếu được, kẻ vạch, lối đi bộ có mái, giải phóng sân trước.
- Mặt tiền và khối điều hành: sửa sảnh, sơn lại, làm lối vào rõ ràng.
- Cây xanh và cảnh quan: thay cây chết, trồng dải cây, làm bồn hoa sân trước.
- Sau cùng mới tới các chỉnh sửa thuần quan niệm, nếu doanh nghiệp muốn.
Đi đúng thứ tự này, đến bước thứ bảy bạn sẽ có một nhà máy sạch, sáng, an toàn, có trật tự. Với nhiều người, đó đã là "phong thủy tốt" đủ dùng, và mọi việc tiếp theo chỉ còn là tuỳ chọn.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua nhà máy từng có tai nạn lao động nghiêm trọng không?
Tai nạn trong quá khứ là chuyện đáng tôn trọng, nhưng không tự làm khu đất trở nên xấu. Câu hỏi cần đặt là nguyên nhân tai nạn đã được khắc phục chưa, thiết bị và bố trí gây tai nạn có còn không. Nếu doanh nghiệp muốn, có thể làm một lễ tưởng niệm nhỏ khi tiếp nhận, theo tập quán và sự tự nguyện.
Nhà máy cũ bỏ hoang lâu có cần làm gì đặc biệt trước khi vào ở không?
Việc cần làm là dọn dẹp toàn bộ, diệt côn trùng và chuột, kiểm điện nước, thông gió, kiểm kết cấu sau thời gian không bảo trì. Quan niệm dân gian về nhà bỏ hoang "lạnh khí" có phần thực tế là ẩm mốc, bụi, côn trùng. Một nhà máy được làm sạch và có người làm việc trở lại sẽ khác hẳn.
Thuê nhà máy cũ có được tự sửa bố cục theo phong thủy không?
Phụ thuộc hợp đồng thuê. Nhiều hợp đồng cho phép sửa chữa bên trong nhưng không cho đổi kết cấu, không cho phá dỡ, không cho xây thêm khi chưa có sự đồng ý của chủ. Cần ghi rõ trong hợp đồng phần được sửa, ai chịu chi phí, và có phải hoàn trạng khi hết hạn không.
Mua nhà máy cũ có cần xin lại giấy phép không?
Tuỳ trường hợp. Nếu tiếp tục ngành nghề và quy mô cũ, một số giấy phép có thể được điều chỉnh tên chủ. Nếu đổi ngành, tăng công suất, đổi công năng, thường phải lập hồ sơ mới hoặc điều chỉnh về môi trường, phòng cháy, xây dựng. Nên hỏi ban quản lý khu và cơ quan chuyên môn trước khi ký.
Nhà máy cũ có cổng nhìn thẳng ra ngã ba thì có nên đổi cổng không?
Nếu đổi được trong phạm vi cho phép và có lợi về luồng xe, có thể cân nhắc. Nếu không, đặt cổng lệch, làm bồn hoa và dải cây đệm sau cổng, tạo khoảng sân để xe giảm tốc là những cách thường dùng. Quyết định nên dựa trên an toàn giao thông trước tiên.
Có nên mời người xem phong thủy trước khi mua nhà máy cũ không?
Đó là lựa chọn của doanh nghiệp. Nếu mời, nên mời trước khi ký để góp ý có giá trị khi đàm phán. Song song, kiểm định kết cấu, kiểm điện, kiểm môi trường bởi người có chuyên môn là việc cần làm dù có mời người xem phong thủy hay không.