Khi chọn lô đất trong khu công nghiệp theo phong thủy, những thứ đáng xem nhất là vị trí lô trong tổng thể khu, đường chạy trước và bên hông lô, hàng xóm công nghiệp xung quanh, hướng gió chủ đạo và hình dáng lô. Phần hạ tầng như điện, nước, đường, xử lý nước thải tập trung đã do chủ đầu tư hạ tầng làm sẵn, nên phong thủy ở đây chủ yếu là loan đầu: đọc hình thế quanh lô trước khi ký hợp đồng.
Những lời khuyên dưới đây là quan niệm của các trường phái, mức tin tuỳ mỗi người, và được đặt cạnh lý do thực tế mà kỹ sư hay nhà đầu tư vẫn cân nhắc. Bài không bàn giá thuê, không so sánh các khu công nghiệp cụ thể. Điều kiện ngành nghề được phép vào khu, thời hạn thuê, nghĩa vụ môi trường cần đọc trong hồ sơ của ban quản lý và chủ đầu tư hạ tầng.
Trong khu công nghiệp, cái gì đã được quyết thay bạn
Khác với mua đất ở ngoài, lô đất trong khu công nghiệp nằm trong một quy hoạch đã được duyệt. Đường nội khu, hướng các lô, chiều rộng mặt tiền, khoảng lùi tối thiểu, mật độ xây dựng tối đa, vị trí đấu nối điện nước đều đã có. Nhiều khu còn quy định ngành nghề theo phân khu: khu dành cho cơ khí, khu cho điện tử, khu cho chế biến. Bạn không chọn được hướng lô tuỳ ý, cũng không tự đào ao hay đắp gò để tạo thế.
Điều đó có nghĩa là phần phong thủy còn lại khá hẹp nhưng rõ. Bạn chọn được lô nào trong số lô còn trống, chọn được cách đặt cổng trong phạm vi cho phép, chọn được bố cục bên trong hàng rào. Vì thế công việc xem đất quy về một câu hỏi: trong các lô đang được chào, lô nào có hình thế bên ngoài thuận nhất cho kiểu nhà máy bạn định xây.
Một điểm hay bị bỏ qua: trong nhiều khu, bạn thuê lại đất có hạ tầng theo thời hạn, không phải sở hữu vĩnh viễn. Những đề xuất cải tạo lớn về địa hình vừa khó xin phép, vừa có thể không đáng với thời gian thuê còn lại. Cân nhắc phong thủy nên đi kèm câu hỏi tài chính: thay đổi này có phục vụ được nhà máy trong suốt thời gian sử dụng không.
Vị trí lô trong tổng thể khu công nghiệp
Đi một vòng quanh khu trước khi xem lô cụ thể giúp bạn hiểu lô nằm ở đoạn nào của "dòng chảy" xe và người trong khu. Bảng dưới tóm tắt các vị trí hay gặp.
| Vị trí lô | Cách nói theo quan niệm | Mặt thực tế cần cân nhắc |
|---|---|---|
| Gần cổng chính của khu | Đón khí đầu, dễ được nhìn thấy | Thuận đường ra vào, dễ nhận diện; nhưng xe các nhà máy khác đi qua nhiều, bụi và ồn giờ cao điểm |
| Dọc trục đường chính của khu | Ở mạch chính, khí đi qua đều | Mặt tiền rộng, xe container thuận; cần chú ý cổng ra vào không ách tắc vào giờ tan ca |
| Trên đường nhánh yên | Khí tụ, ít xung | Yên tĩnh, ít bụi; xe lớn có thể phải đi đường vòng xa hơn |
| Cuối đường cụt | Khí dồn về, có người coi là "tụ", có người coi là "bế tắc" | Ít xe qua lại, kín đáo; cần chỗ quay đầu cho xe lớn, kiểm đường xe chữa cháy |
| Sát ranh ngoài của khu | Có thể tựa được vào thế đất bên ngoài | Có khi giáp đồng ruộng, khu dân cư, sông; kiểm hướng gió và quy định khoảng cách với dân cư |
| Cạnh trạm xử lý nước thải tập trung | Gần chỗ nước bẩn, thường bị tránh | Có thể có mùi theo gió; lô thường dễ thuê hơn, cần đi xem vào nhiều thời điểm |
Không có vị trí nào tốt cho mọi loại nhà máy. Một nhà máy cần khách hàng đến kiểm tra thường xuyên sẽ cân nhắc khác một nhà máy chế biến chỉ cần xe nguyên liệu vào ra thuận tiện.
Lô góc, lô mặt đường chính và lô có đường đâm thẳng
Lô góc có hai mặt tiền. Nhiều người thích lô góc vì "hai mặt đón khí", dễ nhận diện từ xa. Thực tế lô góc cho phép tách cổng người và cổng xe ra hai mặt đường khác nhau, một lợi thế lớn với nhà máy đông công nhân. Cần kiểm xem quy hoạch có yêu cầu vát góc hay khoảng lùi lớn hơn ở góc ngã tư không, vì phần đất đó không xây được.
Lô ở ngã ba có đường đâm thẳng vào mặt tiền. Theo quan niệm, đây là thế "lộ xung", đường như mũi tên chỉ thẳng vào nhà. Lý do thực tế: xe từ đường kia đi tới có thể chạy thẳng vào cổng nếu mất lái, đèn xe chiếu thẳng vào văn phòng ban đêm. Nếu vẫn chọn lô này, nhiều thiết kế đặt cổng lệch khỏi trục đường đâm, làm dải cây và bồn hoa đệm ở đúng điểm đường chạm ranh.
Lô mặt đường chính rộng. Đường lớn trước mặt được ví như dòng sông lớn, khí mạnh. Mạnh quá thì cần minh đường đủ sâu để "dừng" lại. Thực tế là sân trước rộng giúp xe vào cổng không phải dừng trên đường chính, tránh ùn tắc và va chạm.
Lô giữa dãy, hai bên đều có nhà máy. Được coi là có Thanh Long, Bạch Hổ sẵn nếu hai nhà máy bên cạnh có chiều cao vừa phải. Cần xem nhà máy hàng xóm làm gì, có ống khói, bồn chứa hay tường cao sát ranh không.
Đừng chọn chỉ vì một yếu tố. Lô góc mà nằm cuối gió của một nhà máy hoá chất thì lợi thế mặt tiền không bù được. Cần đặt các yếu tố cạnh nhau rồi mới quyết.
Hàng xóm công nghiệp: đọc lô bên cạnh
Trong phong thủy nhà ở, người ta xem nhà hàng xóm cao hay thấp, góc nhà bên cạnh có chĩa vào mình không. Ở khu công nghiệp, câu hỏi tương tự nhưng có thêm nhiều thứ thật hơn: nhà máy bên cạnh sản xuất gì, có khí thải, bụi, mùi, tiếng ồn, rung hay không, có kho hoá chất, bồn chứa khí, ống khói cao sát ranh hay không. Một ống khói cao sát ranh bị người xem gọi là "sát" nhọn chĩa vào; người làm môi trường nhìn vào đó và hỏi khói đi về hướng nào theo mùa.
Cách làm thực tế là đi một vòng quanh lô vào ít nhất hai thời điểm: giờ hành chính và giờ tan ca, nếu được thì thêm một lần vào buổi tối. Ngửi không khí, nghe tiếng máy, xem xe ra vào lô bên cạnh. Hỏi ban quản lý khu về ngành nghề của các lô lân cận và các lô còn trống xung quanh có thể sẽ cho ngành nào thuê. Một lô hôm nay yên tĩnh có thể bên cạnh sẽ là nhà máy luyện kim vài năm sau.
Cũng nên nhìn chiều ngược lại: nhà máy của bạn có ảnh hưởng gì tới hàng xóm không. Nếu bạn làm thực phẩm, dược phẩm, điện tử cần không khí sạch, bạn cần hàng xóm sạch. Nếu bạn làm cơ khí nặng, gỗ, bao bì, bạn cần một lô mà tiếng ồn và bụi của mình không làm phiền khu bên cạnh. Một khu đất được coi là "hoà" theo phong thủy thường cũng là khu mà các nhà máy không phải khiếu nại lẫn nhau.
Hướng gió, nắng và nước trên lô
Hướng của lô trong khu công nghiệp thường đã cố định theo lưới đường. Phần bạn còn quyết được là đặt khối nào ở phía nào. Muốn làm điều đó, bạn cần biết hướng gió chủ đạo theo mùa của địa phương. Ở miền Bắc, mùa đông có gió mùa đông bắc lạnh, mùa hè gió nam và đông nam; ở Nam Bộ, gió mùa tây nam vào mùa mưa và gió đông bắc vào mùa khô. Đơn vị thiết kế sẽ có số liệu khí tượng cụ thể cho từng khu.
Theo quan niệm tàng phong tụ thủy, khu đất nên được che ở phía gió lạnh, gió mạnh và mở ở phía gió mát. Đặt vào nhà máy, điều đó gần với nguyên tắc quy hoạch: khối văn phòng, nhà ăn, ký túc xá đặt ở đầu gió mát, các công trình phát thải đặt cuối gió. Mặt nhà dài nhận nắng tây buổi chiều cần mái đua, lam che, hoặc được đặt các khối kho phía tây làm lớp chắn.
Nước trên lô được xem qua cao độ nền so với đường và so với lô bên cạnh. Lô thấp hơn đường được người xưa coi là "trũng", nước dồn vào; người làm kỹ thuật lo ngập khi mưa lớn và chi phí tôn nền. Hỏi ban quản lý về cao độ thiết kế của khu, lịch sử ngập vào mùa mưa, vị trí cống thoát nước chung. Một lô mà nước mưa thoát ra đường dễ dàng, không phải đi vòng qua đất hàng xóm, là lô vừa được phong thủy khen là "thủy đi có đường", vừa đỡ rắc rối thật.
Hình dáng lô: vuông vức, khuyết góc, sâu hẹp
Lô vuông hoặc chữ nhật gần vuông. Được coi là đầy đặn, dễ bố trí. Thực tế cũng là hình dễ xếp dây chuyền, đường xe chữa cháy vòng quanh khối dễ dàng.
Lô chữ nhật sâu hẹp. Quan niệm nói khí đi nhanh, khó tụ. Nhưng lô sâu lại hợp với nhà máy có dây chuyền dài, nguyên liệu vào đầu này, thành phẩm ra đầu kia. Cần có khoảng sân hoặc khối đệm giữa đường để chia nhịp.
Lô khuyết góc hoặc hình đa giác. Phong thủy coi góc khuyết là thiếu một phương, có trường phái gắn mỗi phương với một quẻ. Cách xử lý thường thấy là dùng phần đất lẻ làm cây xanh, bãi xe, trạm kỹ thuật, để khối chính vẫn là hình vuông vức. Cách này cũng giúp thiết kế kết cấu đơn giản hơn.
Lô loe phía trước, hẹp phía sau. Dân gian gọi là "đất hình cái quạt ngược", nhiều người không thích vì cho rằng giữ của kém. Thực tế mặt tiền rộng thuận cho cổng và sân, phần sau hẹp vẫn có thể làm kho. Nếu lô hẹp phía trước, rộng phía sau thì được coi là "túi tiền", nhưng cần kiểm cổng có đủ rộng cho xe container quay vào không.
Lô có kênh, mương hoặc đường điện cao thế chạy qua. Đây là ràng buộc pháp lý trước khi là chuyện phong thủy: có hành lang an toàn, có phần đất không được xây. Hỏi rõ diện tích thực xây được sau khi trừ hành lang.
Danh sách kiểm khi đi xem lô đất khu công nghiệp
Mang theo danh sách này khi đi xem, đánh dấu từng mục ngay tại chỗ, chụp ảnh bốn hướng từ giữa lô:
- Hướng thật của mặt tiền lô (đo bằng la bàn, đứng xa hàng rào sắt và xe cộ để tránh nhiễu từ).
- Đường trước lô rộng bao nhiêu làn, xe container có quay đầu vào cổng được không.
- Có đường nào đâm thẳng vào mặt tiền hoặc hông lô không.
- Ngành nghề, chiều cao công trình, ống khói, bồn chứa của các lô hai bên và phía sau.
- Mùi, tiếng ồn, bụi vào giờ hành chính và giờ tan ca.
- Cao độ nền so với đường; dấu vết ngập nước, rác trôi bám hàng rào.
- Vị trí cống thoát nước chung, điểm đấu nối điện, nước.
- Hướng gió chủ đạo hai mùa theo số liệu khu vực.
- Hành lang kênh mương, đường điện, đường ống đi qua lô.
- Khoảng cách tới khu dân cư, trường học gần nhất và quy định khoảng cách an toàn môi trường với ngành của bạn.
Danh sách này không cho điểm "tốt" hay "xấu". Nó giúp bạn so hai, ba lô trên cùng một bảng, rồi để quan niệm phong thủy làm tiêu chí phụ khi các tiêu chí thực tế đã ngang nhau.
Câu hỏi thường gặp
Trong khu công nghiệp, có nên đổi hướng cổng cho hợp tuổi chủ doanh nghiệp không?
Vị trí cổng thường bị giới hạn bởi điểm đấu nối với đường nội khu mà ban quản lý cho phép. Trong phạm vi được phép, bạn có thể dịch cổng sang trái hoặc phải. Nếu hướng hợp tuổi đòi mở cổng ra một chỗ không được phép hoặc làm luồng xe rối, nên ưu tiên an toàn và vận hành.
Lô đất cuối đường cụt trong khu công nghiệp có nên thuê không?
Quan niệm về lô cuối đường cụt không thống nhất: có người coi là khí tụ, có người coi là bế tắc. Về thực tế, lô này yên tĩnh, kín đáo, nhưng cần chỗ quay đầu cho xe lớn và đường cho xe chữa cháy. Nếu hai điều đó được đáp ứng, đây là lựa chọn đáng cân nhắc.
Nhà máy bên cạnh có ống khói cao sát ranh thì có sao không?
Theo quan niệm, vật cao nhọn sát ranh là một loại sát. Câu hỏi thực tế quan trọng hơn: khói thải ra loại gì, đi về hướng nào theo mùa, có ảnh hưởng tới dây chuyền và người làm của bạn không. Nếu có, nên đặt văn phòng và nhà ăn ở phía đầu gió, trồng dải cây cao dọc ranh.
Lô đất hình tam giác trong khu công nghiệp có dùng được không?
Lô tam giác bị coi là thiếu phương, khó tụ khí; về thực tế cũng khó xếp dây chuyền. Nếu diện tích đủ, cách làm phổ biến là đặt khối chính hình chữ nhật ở phần rộng nhất, các góc nhọn dùng làm cây xanh, bãi xe hoặc trạm kỹ thuật. Cần tính kỹ diện tích xây được thực tế.
Có cần mời người xem phong thủy trước khi ký hợp đồng thuê đất không?
Không bắt buộc. Nếu doanh nghiệp coi trọng, mời xem trước khi ký là lúc hợp lý nhất, vì sau khi ký thì chỉ còn chỉnh được bố cục bên trong. Dù có mời hay không, danh sách kiểm về hàng xóm, gió, nước, giao thông vẫn nên được nhóm dự án tự làm.
Lô đất thấp hơn mặt đường có xấu theo phong thủy không?
Người xưa coi đất trũng là nơi nước dồn vào, không tốt. Lý do thực tế là nguy cơ ngập và chi phí tôn nền. Hỏi ban quản lý về cao độ thiết kế, lịch sử ngập, khả năng thoát nước. Nếu tôn nền được và thoát nước tốt, lô này vẫn dùng được bình thường.