Căn hộ tập thể cũ được phong thủy đọc theo những đặc điểm rất riêng: cầu thang và hành lang chung là khí khẩu chung của cả dãy, chuồng cọp và phần cơi nới làm căn lồi ra khỏi khối nhà gốc, nhiều căn chật, tối và ẩm. Phần lớn những điều quan niệm ngại ở đây đều có lý do thực tế rõ ràng: an toàn kết cấu, thoát nạn, thấm dột và hệ điện nước đã cũ.
Bài này dành cho người đang ở, đang thuê hay cân nhắc mua một căn trong khu tập thể cũ: nhà tập thể là gì, phong thủy nhìn nó ra sao, từng vị trí căn có gì cần để ý, cải tạo bên trong thế nào và kiểm những gì trước khi xuống tiền. Đây là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người; còn chuyện an toàn thì không tuỳ.
Nhà tập thể cũ là gì
Khu tập thể là loại nhà ở nhiều tầng được Nhà nước xây và phân cho cán bộ, công nhân viên, chủ yếu trong khoảng những năm 1960 đến 1980, tập trung nhiều ở Hà Nội và các thành phố phía Bắc, rải rác ở các đô thị khác. Những cái tên như Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ ở Hà Nội gắn với ký ức của nhiều thế hệ. Nhà thường cao bốn, năm tầng, kết cấu gạch chịu lực hoặc lắp ghép tấm bê tông, có cầu thang và hành lang chung, ban đầu nhiều nơi còn dùng chung bếp và nhà vệ sinh.
Qua thời gian, cư dân cải tạo dần: làm khu vệ sinh riêng, mở rộng ra ngoài bằng khung sắt treo, quen gọi là "chuồng cọp", xây cơi nới thêm phòng ở tầng một và tầng trên cùng. Mỗi căn vì thế mang một hình dạng riêng, khác hẳn bản vẽ gốc. Nhiều khu đã xuống cấp, nằm trong danh sách cải tạo, xây lại chung cư cũ của các thành phố, với lộ trình và chính sách thay đổi theo thời kỳ.
Vì vậy khi bàn phong thủy căn tập thể, không thể dùng nguyên cách xem một căn chung cư mới. Cần nhìn cả khối nhà, cả dãy cầu thang và cả lịch sử cơi nới của từng căn.
Phong thủy nhìn nhà tập thể: khí khẩu chung và khối nhà gốc
Trong nhà tập thể, cửa căn hộ thường mở ra hành lang bụng hoặc hành lang ngoài, nối với một cầu thang chung cho cả đơn nguyên. Người làm nghề hay coi lối vào cầu thang ở tầng trệt là khí khẩu chung, còn cửa từng căn là khí khẩu riêng. Cầu thang tối, ẩm, chất đồ, dây điện chằng chịt bị đọc là khí khẩu "bế tắc"; dịch ra thực tế, đó là lối đi nguy hiểm khi có cháy, có người già đi lại ban đêm.
Khối nhà gốc thường là hình chữ nhật đơn giản, khá vuông vức. Các phần cơi nới, chuồng cọp làm từng căn lồi ra ngoài, có căn lồi nhiều, căn lồi ít. Có thầy đọc phần lồi là "được thêm", có thầy lại cho là phần treo lơ lửng, không có chân, khí không vững. Nhìn kỹ thuật, câu hỏi đúng là phần lồi ấy được đỡ bằng gì, tải trọng ra sao, đã bao nhiêu năm và có gỉ sét không.
Một quan niệm nữa hay được nhắc là nhà tập thể "đông khí", nhiều hộ sống sát nhau, ồn ào. Điều này đúng về mặt sinh hoạt và cũng là điều nhiều người yêu thích: hàng xóm thân, trẻ con chơi chung sân, ai cũng biết ai. Phong thủy dân gian vẫn coi "nhân hoà" là một phần của nhà tốt, và ở khu tập thể, phần ấy thường rất rõ.
Chuồng cọp và phần cơi nới: nhìn an toàn trước
Kết cấu đỡ. Chuồng cọp thường là khung thép hàn, bắt vào tường hoặc dầm của nhà gốc, nhiều cái đã có tuổi vài chục năm. Kiểm vết gỉ ở chân khung, mối hàn, chỗ bắt vào tường; nếu sàn chuồng cọp lát gạch, xem có võng, nứt không. Đây là phần cần thợ có chuyên môn đánh giá, không nên tự kết luận.
Tải trọng đặt lên. Nhiều gia đình đặt máy giặt, bể nước, tủ đồ nặng trong chuồng cọp. Phong thủy hay khuyên "giữ nhẹ phần treo", lý do thực tế là phần treo không được thiết kế cho tải nặng.
Thoát nạn khi cháy. Khung sắt kín bốn phía biến căn hộ thành nơi không có lối thoát phụ khi cầu thang chung bị khói chặn. Nếu có chuồng cọp, nên có ít nhất một ô cửa mở được từ bên trong, chìa khoá để ở chỗ cả nhà biết.
Thấm và dột. Mối nối giữa phần cơi nới và tường gốc là chỗ hay thấm. Trần, chân tường sát mép cơi nới có vệt ố là dấu hiệu cần xử lý.
Tính hợp pháp. Phần cơi nới có thể chưa được công nhận về giấy tờ, ảnh hưởng tới quyền lợi khi khu nhà được cải tạo hay xây lại. Khi mua, cần hỏi rõ diện tích trên giấy và diện tích thực tế.
Vị trí căn trong khu tập thể
Mỗi vị trí trong một dãy tập thể có mặt mạnh, mặt yếu riêng. Bảng dưới gom những điểm hay gặp:
| Vị trí | Quan niệm thường nói | Thực tế hay gặp | Cần kiểm |
|---|---|---|---|
| Tầng một | Gần đất, dễ tụ khí, hợp buôn bán | Ẩm, tối, có cơi nới ra sân, ồn | Ẩm chân tường, ngập khi mưa, lối vào chung |
| Tầng giữa | Ổn định, ít bị xung | Mát hơn tầng trên, khô hơn tầng một | Thấm từ khu vệ sinh tầng trên |
| Tầng trên cùng | Bị đè, nóng | Nóng mái, thấm dột, có thể cơi nới lên mái | Chống nóng, chống thấm, kết cấu phần xây thêm |
| Căn đầu hồi | Hai mặt thoáng, nhưng lộ | Sáng, gió, tường hồi hứng nắng mưa | Nứt tường hồi, thấm, nóng chiều |
| Căn cạnh cầu thang | Sát khí khẩu chung | Ồn, người qua lại, đi lại tiện | Tiếng ồn, an ninh cửa |
| Căn cuối hành lang | Cuối dòng khí, yên | Ít người qua, nhưng xa lối thoát | Khoảng cách tới cầu thang khi có cháy |
Có thể thấy mỗi vị trí đều có lý do để thích và lý do để ngại. Với nhà tập thể, độ an toàn của chính khối nhà và phần cơi nới thường quan trọng hơn vị trí căn.
Cải tạo bên trong căn tập thể cho dễ ở
Phần lớn căn tập thể nhỏ, trần thấp, ít cửa sổ. Những việc dưới đây vừa hợp ý "sáng, thoáng, sạch" của phong thủy, vừa giải quyết đúng vấn đề của nhà cũ:
- Làm lại hệ điện: dây điện cũ, ổ cắm cũ, không có thiết bị chống giật là nguy cơ cháy hàng đầu trong nhà tập thể. Nên đi dây mới, có aptomat và thiết bị chống dòng rò.
- Kiểm ống nước và chống thấm khu vệ sinh, nhất là khi khu vệ sinh là phần làm thêm sau này.
- Mở rộng ánh sáng: dùng màu sơn sáng, cửa có ô kính, gương đặt ở chỗ phản ánh sáng từ cửa sổ vào sâu trong phòng.
- Thông gió: lắp quạt hút cho bếp và khu vệ sinh, giữ ít nhất hai cửa đối diện mở được để có gió xuyên.
- Đồ đạc gọn, đa năng: giường có ngăn kéo, tủ kịch trần, bàn gấp, để phòng nhỏ không ngột ngạt.
- Không đục tường chịu lực: nhà gạch chịu lực và nhà lắp ghép đều rất nhạy với việc đục phá; mọi thay đổi tường cần hỏi người có chuyên môn.
Nếu muốn đặt bàn thờ, chọn bức tường đặc, xa khu vệ sinh và bếp, không dưới phần cơi nới của nhà tầng trên. Vật phẩm, đồ thờ nên chọn cỡ nhỏ, nhẹ, hợp với căn chật.
Cầu thang, sân chung và chuyện "nhân hoà"
Ở chung cư mới, ban quản lý lo phần lớn việc chung; ở khu tập thể cũ, nhiều việc vẫn do chính các hộ cùng cầu thang tự thoả thuận: ai thay bóng đèn cầu thang, ai quét hành lang, góp tiền sửa ống nước chung ra sao. Phong thủy dân gian hay nói "thiên thời, địa lợi, nhân hoà", và với nhà tập thể, chữ "nhân hoà" có khi quyết định chuyện ở có yên hay không nhiều hơn hướng cửa.
Trước khi mua hay thuê, nên đi lên xuống cầu thang vào buổi tối, để ý hành lang có sạch không, có ai để xe, để đồ chắn lối không, có tiếng cãi vã không. Những chi tiết nhỏ ấy cho biết nếp sinh hoạt của dãy nhà. Một cầu thang sáng đèn, có chậu cây ở chiếu nghỉ, có bảng phân công trực nhật dán tường thường đi kèm một nhóm hàng xóm biết giữ gìn chỗ chung.
Khi đã về ở, giữ hoà khí bằng những việc rất đời thường: không lấn hành lang chung để đặt tủ, giá phơi; không đốt vàng mã, hương nhiều khói ở cầu thang; không để nước từ chuồng cọp nhỏ xuống nhà dưới; chào hỏi người cùng dãy. Phong thủy không có vật phẩm nào thay được một hàng xóm tốt, và ở nhà tập thể, hàng xóm chỉ cách một bức tường mỏng.
Kiểm trước khi mua hoặc thuê căn tập thể
Với nhà tập thể, phần kiểm giấy tờ và kết cấu quan trọng không kém phần xem căn. Có thể đi theo thứ tự:
- Hỏi giấy tờ của căn: diện tích trên giấy là bao nhiêu, phần cơi nới đã được ghi nhận chưa.
- Tìm hiểu khu nhà có nằm trong danh sách đánh giá chất lượng, cải tạo hay xây lại chung cư cũ của địa phương không, và đang ở giai đoạn nào.
- Đi kiểm cầu thang chung từ tầng trệt lên: có đèn, tay vịn, có chất đồ chặn lối không.
- Xem tường hồi, chân tường, trần, đặc biệt các mối nối giữa nhà gốc và phần cơi nới.
- Kiểm hệ điện: công tơ, dây dẫn, aptomat; hỏi lần gần nhất làm lại điện là khi nào.
- Hỏi hàng xóm cùng cầu thang về chuyện thấm, mất nước, chuột, an ninh.
- Cuối cùng mới xét hướng, tuổi, nếu gia đình quan tâm.
Thứ tự này đặt an toàn và pháp lý lên trước. Với một căn tập thể, đó là cách tôn trọng cả quan niệm lẫn người ở: một ngôi nhà chắc chắn, giấy tờ rõ ràng thì mới nói tới chuyện khí tốt hay không.
Câu hỏi thường gặp
Căn tập thể tầng một có hợp để buôn bán không?
Nhiều căn tầng một ở khu tập thể đã mở cửa hàng nhỏ ra mặt đường nội khu. Quan niệm cho rằng tầng một gần đất, dễ tụ khí kinh doanh. Thực tế, cần xem quy định của địa phương về kinh doanh tại nhà, lối đi chung có bị lấn không và phần cơi nới có hợp pháp không.
Chuồng cọp có nên tháo bỏ không?
Nếu khung đã gỉ nặng, võng hay lỏng, nên nhờ thợ có chuyên môn đánh giá và gia cố hoặc tháo bỏ. Nếu còn chắc, có thể giữ nhưng nên mở một ô thoát hiểm. Việc tháo hay sửa cũng nên báo tổ dân phố, ban quản lý khu nhà để tránh ảnh hưởng nhà bên cạnh.
Ở tập thể có nên làm lễ nhập trạch không?
Tuỳ nếp nhà. Nhiều gia đình vẫn làm lễ gọn khi về căn mới, kể cả căn cũ mua lại. Ở khu tập thể, nên làm nhẹ, ít khói, tránh đốt vàng mã ở cầu thang hay hành lang chung. Ra mắt hàng xóm cùng cầu thang là phần nên có.
Căn tập thể trần thấp có làm gì được để bớt bí không?
Sơn trần màu sáng, dùng đèn ốp trần mỏng thay vì đèn chùm, chọn đồ nội thất thấp, rèm treo sát trần để kéo chiều cao. Quan niệm ngại trần thấp vì "khí bị đè"; thực tế là cảm giác ngột ngạt, nên mọi cách làm phòng sáng và thoáng đều giúp được.
Khu tập thể sắp cải tạo thì có nên mua không?
Đây là quyết định chủ yếu về pháp lý và tài chính, phong thủy không trả lời được. Cần tìm hiểu kỹ phương án bồi thường, tái định cư, thời gian dự kiến và quyền lợi với phần cơi nới. Nên hỏi cơ quan có thẩm quyền và người có chuyên môn về pháp lý nhà đất.