Căn duplex và penthouse được phong thủy đọc gần như một ngôi nhà nhỏ đặt trên cao: có cầu thang trong căn, có tầng trên tầng dưới, có khoảng thông tầng và với penthouse là cả sân mái riêng; vì vậy các nguyên tắc về vị trí cầu thang, phân khu động – tĩnh và chuyện "áp đỉnh" đều được mang vào. Bên cạnh đó là những vấn đề thực tế rõ ràng hơn: nóng mái, thấm sân, tiếng vang ở thông tầng và an toàn lan can.
Bài này đi từng phần của một căn hai tầng: cầu thang, thông tầng, cách chia công năng giữa hai tầng, rồi riêng phần mái và sân thượng của penthouse, cuối cùng là các bước kiểm khi đi xem. Những nhận định tốt – xấu theo trường phái là quan niệm, mức tin tuỳ mỗi người.
Duplex, penthouse khác căn hộ thường ở đâu
Duplex là căn hộ trải trên hai tầng liền nhau, nối bằng cầu thang riêng bên trong. Penthouse thường là căn ở tầng trên cùng hoặc vài tầng trên cùng, diện tích lớn, nhiều căn có sân thượng hoặc vườn mái riêng; một số penthouse cũng là duplex. Tên gọi có lúc được dùng rộng trong quảng cáo, nên khi đi xem cần hỏi rõ căn có mấy tầng, có quyền dùng riêng phần mái hay không.
Điểm khác căn thường là có chiều đứng. Một căn một tầng chỉ cần đọc mặt bằng; căn hai tầng phải đọc thêm mặt cắt: phòng nào nằm trên phòng nào, cầu thang đổ xuống đâu, khoảng thông tầng nối hai không gian ra sao. Phong thủy nhà phố có sẵn nhiều quan niệm về chuyện này, và người làm nghề thường áp gần như nguyên vẹn vào duplex.
Một khác biệt nữa là vị trí trong toà nhà. Căn ở những tầng trên cùng chịu nhiệt mái, gió mạnh, gần phòng máy thang và bồn nước nếu có. Những yếu tố này không phải lỗi của căn, nhưng chúng đi kèm và cần được tính khi đánh giá, nhất là với một căn giá trị lớn.
Cầu thang trong căn: vị trí và an toàn
Chân thang không lao thẳng ra cửa căn. Quan niệm phổ biến ngại cầu thang đổ thẳng xuống cửa chính, cho rằng khí từ tầng trên chảy tuột ra ngoài. Lý do thực tế là người đi xuống thang nhanh dễ va với người vừa mở cửa vào, và tầm nhìn từ hành lang chung thấy thẳng lên tầng trên. Nếu căn đã như vậy, đặt tủ giày hay vách thấp làm điểm rẽ.
Cầu thang không cắt đôi phòng khách. Cầu thang đặt giữa phòng sinh hoạt chung làm không gian bị chia hai, đường đi chéo qua chỗ ngồi. Quan niệm gọi là "xuyên tâm"; với duplex, đây cũng là chuyện mất diện tích dùng được. Thang chạy dọc một bức tường thường dễ bố trí hơn.
Gầm thang không làm chỗ ngủ, chỗ thờ. Gầm thang thấp, có người đi lại phía trên, nên cả quan niệm lẫn thực tế đều không coi là chỗ ngủ hay thờ cúng hợp lý. Dùng làm tủ, kệ, góc làm việc ngắn ngày thì ổn.
An toàn trước quan niệm. Bậc thang đều nhau, có tay vịn chắc, lan can đủ cao và không có khe để trẻ chui lọt, mặt bậc không trơn. Thang kính, thang hở bậc rất đẹp nhưng cần xem có hợp với gia đình có trẻ nhỏ và người già không. Không có số bậc "đẹp" nào quan trọng bằng một bậc thang không trượt.
Duplex có hai cửa vào: chọn cửa nào làm cửa chính
Một số căn duplex có cửa vào ở cả hai tầng, mỗi tầng nối với hành lang chung riêng. Phong thủy coi cửa chính là khí khẩu, nơi xác định hướng và đón khí cho cả nhà, nên câu hỏi đầu tiên là cửa nào được coi là cửa chính. Đa số người làm nghề lấy cửa mà gia đình dùng thường xuyên nhất, thường là cửa tầng dưới gần phòng khách; cửa còn lại được xem là cửa phụ.
Về thực tế, hai cửa vào nghĩa là hai điểm phải quản lý an ninh, hai lối khách có thể vào, và gió có thể đi xuyên từ hành lang tầng này sang hành lang tầng kia qua cầu thang trong căn. Nhiều gia đình chọn chỉ dùng một cửa hằng ngày, cửa kia khoá và chỉ mở khi cần, hoặc dùng làm lối riêng cho người giúp việc, cho việc mang đồ cồng kềnh lên tầng trên.
Nếu đặt bàn thờ, phòng ngủ chủ ở tầng trên, nên để ý xem cửa phụ tầng trên mở ra ngay khu nào. Một cửa phụ mở thẳng vào phòng ngủ hay phòng thờ thì cả quan niệm lẫn chuyện riêng tư đều không thuận. Khi đó có thể làm vách hay tủ ngăn ở lối vào phụ, giống cách xử lý tiền sảnh ở cửa chính. Hướng đo cho căn, nếu muốn áp bát trạch hay huyền không, cũng nên ghi rõ đã lấy theo cửa nào.
Khoảng thông tầng: sáng, thoáng nhưng vang và tốn điện
Khoảng thông tầng, tức phần phòng khách cao gấp đôi với mảng kính lớn, là điểm hấp dẫn nhất của nhiều căn duplex. Ánh sáng tràn từ trên xuống, tầng trên nhìn xuống được tầng dưới, căn hộ có cảm giác như một ngôi nhà riêng. Phong thủy đọc khoảng này theo hai cách: có người coi là "thiên tỉnh" nhỏ đón sáng, có người lo khí bốc lên cao rồi thoát, phòng khách khó ấm.
Đặt sang ngôn ngữ kỹ thuật, nỗi lo ấy có cơ sở. Không khí nóng nổi lên, nên mùa hè điều hoà phòng khách thông tầng phải làm mát một khối không khí lớn gấp đôi, còn tầng trên thì nóng hơn. Mảng kính cao khó che nắng, khó vệ sinh, và nếu quay hướng Tây thì buổi chiều rất gắt. Âm thanh cũng vang hơn: tiếng tivi, tiếng nói chuyện ở phòng khách đi thẳng lên các phòng ngủ tầng trên.
Cách xử lý không cần bít thông tầng. Rèm cao có ray chạy bằng mô tơ hoặc dây kéo giúp che nắng phần kính trên; quạt trần tốc độ chậm đẩy khí nóng xuống, giúp điều hoà đỡ tải; cửa các phòng ngủ tầng trên nên kín, có gioăng. Thảm, rèm vải và sofa bọc nỉ hút bớt tiếng vang. Phòng khách thông tầng khi đó vẫn sáng và thoáng mà không bị nóng, ồn.
Chia công năng giữa hai tầng
Quan niệm phân khu động – tĩnh của phong thủy khá gần với nguyên tắc kiến trúc: khu đón khách, nấu nướng ở dưới, khu nghỉ ngơi ở trên. Bảng dưới gợi ý cho một căn duplex điển hình:
| Không gian | Gợi ý vị trí | Lý do theo quan niệm | Lý do thực tế |
|---|---|---|---|
| Phòng khách, bếp, phòng ăn | Tầng dưới, gần cửa vào | Khu động gần khí khẩu | Khách không phải lên tầng ngủ, mang đồ ăn tiện |
| Phòng ngủ chủ | Tầng trên, phía yên tĩnh | Khu tĩnh, có chỗ tựa | Xa cửa, xa tiếng bếp và tiếng khách |
| Phòng ngủ người lớn tuổi | Tầng dưới nếu có | Gần mặt đất hơn, ổn định | Không phải leo thang, an toàn ban đêm |
| Phòng thờ, bàn thờ | Tầng trên, nơi yên, không có phòng ngủ đè lên | Thờ ở chỗ cao và tĩnh | Ít người qua lại, dễ giữ gọn |
| Phòng làm việc | Tầng trên hoặc góc tầng dưới tách khỏi bếp | Tĩnh, có tựa | Ít bị làm phiền giờ nấu nướng |
| Nhà vệ sinh tầng trên | Không nằm ngay trên bếp, bàn thờ tầng dưới | Tránh uế ở trên chỗ sạch | Nếu rò nước, không nhỏ xuống bếp, bàn thờ |
Với duplex, mặt bằng hai tầng đã do chủ đầu tư cố định phần lớn. Khi chọn căn, so sánh mặt bằng hai tầng chồng lên nhau để xem nhà vệ sinh tầng trên nằm trên gì; đây là chỗ hay bị bỏ sót nhất.
Penthouse: mái, sân thượng và vườn riêng
Phần mái và sân riêng là thứ làm penthouse đáng giá, cũng là thứ đòi chăm sóc nhiều nhất. Vài điều cần biết:
- Nhiệt mái: căn ngay dưới mái nhận nhiệt trực tiếp. Hỏi kỹ lớp chống nóng, vật liệu cách nhiệt, và xem trần các phòng có vệt ố, vết nứt không.
- Chống thấm sân: sân thượng có cây, bể nước, bể bơi riêng là chỗ thấm phổ biến nhất. Hỏi về thời hạn bảo hành chống thấm và ai chịu trách nhiệm khi thấm xuống tầng dưới.
- Tải trọng: cây lớn, bể cá, hòn non bộ, bể bơi đều nặng. Không tự ý thêm vật nặng lên sân mái khi chưa hỏi đơn vị thiết kế hay ban quản lý; quan niệm thích có nước, có núi trên cao không thay được giới hạn kết cấu.
- Thoát nước: lỗ thoát sàn bị lá cây làm tắc là nguyên nhân hay gặp khiến nước tràn vào nhà khi mưa lớn. Vệ sinh định kỳ, nhất là trước mùa mưa bão.
- Gió và đồ rời: đồ đạc ngoài trời ở độ cao lớn phải nặng hoặc được cố định, ô che nắng phải gập khi có gió mạnh.
- Quyền sử dụng: kiểm tra hợp đồng xem phần sân mái là sở hữu riêng hay chỉ được quyền sử dụng, có được làm mái che, nhà kính hay không.
Phong thủy hay nói penthouse "ở trên đỉnh", cần có thứ giữ khí như cây, nước. Điều đó có thể làm được, nhưng phải đi cùng chống thấm và tải trọng. Một khu vườn đẹp mà thấm xuống nhà hàng xóm thì không ai thấy là tốt.
Kiểm từng bước khi đi xem duplex hoặc penthouse
Căn hai tầng nhiều chi tiết hơn căn thường, nên chia việc kiểm thành từng bước:
- Xin bản vẽ mặt bằng hai tầng và mặt cắt, đặt chồng lên nhau để biết phòng nào nằm trên phòng nào.
- Đứng ở cửa căn nhìn vào: cầu thang có đổ thẳng ra cửa không, từ hành lang chung có nhìn được lên tầng trên không.
- Lên xuống cầu thang vài lần, để ý độ cao bậc, tay vịn, lan can, khe hở; nghĩ tới người già và trẻ nhỏ trong nhà.
- Đứng ở phòng khách thông tầng vào buổi chiều, cảm nhận nắng và nhiệt ở phần kính trên.
- Vào phòng ngủ tầng trên, đóng cửa, nhờ người nói chuyện ở phòng khách để nghe mức vang.
- Với penthouse, lên sân mái xem lỗ thoát nước, chân tường, lớp chống thấm; hỏi về phòng máy thang, bồn nước gần đó.
- Hỏi ban quản lý về các lần sửa thấm trước đây của căn và căn tầng dưới.
Sau buổi kiểm, ghi lại những điểm cần xử lý và ước lượng công sức. Một căn duplex đẹp nhưng cần làm lại chống thấm và che nắng thông tầng vẫn có thể đáng mua, miễn là người mua biết trước.
Câu hỏi thường gặp
Cầu thang duplex có cần đếm số bậc theo sinh lão bệnh tử không?
Đó là một quan niệm dân gian, có nhiều cách đếm khác nhau. Với căn duplex mua sẵn, số bậc đã cố định theo chiều cao tầng, việc đổi rất khó. Điều quan trọng hơn là bậc đều, không trơn, có tay vịn chắc. Nếu gia đình để ý, có thể hỏi người quen trong nghề, nhưng không nên vì vậy mà đục sửa.
Phòng ngủ tầng trên nằm ngay trên bếp tầng dưới có sao không?
Theo quan niệm, giường đặt trên bếp bị coi là nóng, không yên. Thực tế, sàn bê tông giữa hai tầng cách nhiệt khá tốt, điều đáng để ý là mùi bếp đi lên qua khoảng thông tầng hay cầu thang. Nếu lo, có thể kê giường lệch khỏi vị trí ngay trên bếp và giữ cửa phòng ngủ kín.
Penthouse có nên làm bể bơi, hồ cá trên sân mái không?
Chỉ khi thiết kế kết cấu cho phép và có chống thấm đúng kỹ thuật. Nước rất nặng và thấm là rủi ro lớn với cả căn tầng dưới. Theo quan niệm, nước trên cao giúp tụ khí, nhưng mức tin tuỳ mỗi người; giới hạn tải trọng thì không thể tuỳ.
Khoảng thông tầng có nên bít lại để thêm diện tích không?
Bít thông tầng là thay đổi kết cấu sàn, thường phải xin phép và nhiều toà nhà không cho. Nếu thấy nóng, ồn, có thể xử lý bằng rèm, quạt trần, vật liệu hút âm trước. Thông tầng là phần làm nên giá trị của căn duplex nên cân nhắc kỹ trước khi bỏ.
Bàn thờ trong căn duplex đặt tầng nào?
Nhiều gia đình đặt ở tầng trên, nơi yên tĩnh và không có phòng ngủ hay nhà vệ sinh nằm trên. Nếu tầng trên không có chỗ hợp, một góc riêng ở tầng dưới, tránh đối cửa và tránh dưới nhà vệ sinh tầng trên, cũng là lựa chọn hợp lý. Đây là quan niệm, tuỳ nếp nhà.
Lan can kính ở duplex có an toàn với trẻ nhỏ không?
Lan can kính cường lực đủ cao, không có thanh ngang và khe hở nhỏ thì khá an toàn vì trẻ khó trèo. Cần kiểm tra chân kẹp kính chắc và kính không có vết nứt. Với cầu thang hở bậc, khe giữa các bậc là chỗ cần chú ý hơn cả lan can.